[摘要] 调控大背景下，楼市成交量大幅萎缩，由于面临全年销售任务的压力，开发商不得不加大促销，力求跑量；由于摸不准未来的楼市发展方向，加上房价始终在高位运行，大部分购房者继续选择持币观望，不愿意轻易出手。临近年底，楼市陷入前所未有的对峙僵局，开发商和购房者间的博弈在加剧。
调控大背景下，楼市成交量大幅萎缩，由于面临全年销售任务的压力，开发商不得不加大促销，力求跑量；由于摸不准未来的楼市发展方向，加上房价始终在高位运行，大部分购房者继续选择持币观望，不愿意轻易出手。临近年底，楼市陷入前所未有的对峙僵局，开发商和购房者间的博弈在加剧。
专家表示，从目前的趋势来分析，中央政府对楼市的调控决心是明确而一贯的。对开发商和购房者而言，都需认清形势，灵活做出决定。
开发商的困局降价还是坚持
中原地产统计数据显示，截至目前，大型房企中已有中海、保利、万科、富力等7家开发商进行大规模的降价销售。
而在济南，尽管开发商的促销一轮接着一轮，但房价却没有出现实质性下降。
对此，一些开发商透露说，他们之所以只促销不降价，一是害怕引发老业主“降价维权”，二是担心这会令买方心里的降价预期更大，越降越卖不动。“目前在调控大背景下，就算降价作用也不大。”
想降价顾虑多，可坚持不降价，开发商的日子也不好过。其中影响的是，成交量萎缩，年度销售任务难完成。
“年度目标，我们现在基本上都不提了。”一大型项目的营销负责人说，“因为肯定是完成不了。我们现在的想法就是，尽可能地大幅促销，年底前再突击一把，能卖多少卖多少。”
事实上，这位开发商的心态，成了今年大部分开发商的“主流心态”。目前，不少开发商也是左右为难，降与不降都难受。不降价，房子就卖不出去，降价又担心先前买了高价房的人不满。
市区东部某楼盘的营销策划负责人称，“今年的市场太出乎意料了。年初，我们制定的推盘计划、价格跟现在都有很大变化。从今年五六月份开始，我们的计划一直在做调整。完成年初任务，现在不考虑这个。”
记者发现，按照房地产市场往年的惯例，常常到了年底就开始转入淡季了。但2011年却打破了这条规律，年底开发商打折促销势头更猛，继续“大干一场”的趋势已经明显。更多的开发商为了年底冲刺，都采取了“促销跑量”的手段，市场上名目繁多的促销手段屡见不鲜。
一大型房企的负责人透露，年底前这最后一个月，开发商还会有更多的促销动作。“我了解到的情况看，很多开发商其实现在还是在等待时机，想等到明年看政策是否有所松动。但我认为现在一步到位，快打快销回笼资金才是真正的出路。据我们业内预测，现行的房地产调控政策至少会持续一年左右时间，因为中央高层最近就已多次强调要坚持调控政策，所以暂时还看不到政策松动的迹象。其次，如果继续等下去，很有可能楼市会出现二次探底的现象。年底开发商们可能会进入全面促销阶段，要注意的是，全面促销不是全面降价，要想现在开发商就全面降价是不可能的。个人认为，这种促销力度至少应该在15%以上，才能被市场认可接受，否则是不会有什么明显作用的。”
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