[摘要] 还有不到两个月,2011年行将结束。北京、上海等一线城市的一些开发商开始降价。这种现象被一些媒体解读为“房价全国性下降”。降价表象的背后却是房地产商快速回笼资金的不争事实。尽管无人能算清开发商能坚持多久,但是产业链中的一个重要环节开始乏力颤动。
占领二三线城市的悲喜剧
代理行不会在上海、北京等大城市坐以待毙。
如同开发商一样,一些有能力进行战略转移的代理行,开始不断向不限购的二三线城市布局。上述匿名代理行高层告诉《中国经济周刊》:“代理行的销售模式和销售手段再多也离不开交易量这个关键。”要想拿到成交量,代理行的老板们就必须占领二三线城市。
世联地产大客户管理部总经理甘伟向《中国经济周刊》置评称:“代理行只能将目前的市场状况反馈给开发商,告诉他们现在市场竞争有多么激烈,以及业绩出现怎样的下滑。但是他们不会因为代理行的劝说而降价。降不降价还是由资金链说了算。”
10月10日,世联地产股价曾出现短期暴跌现象。而一些媒体则撰文猜测,股价暴跌是因为世联地产今年或出现业绩大幅下滑。世联地产则发布业绩修正公告解释称,前三季度净利润同比下降的原因是,一方面,由于限购和限贷政策拉长了完成房屋买卖的时间跨度,使得公司已实现的代理销售额确认为代理结算业务收入的速度变慢;另一方面,由于公司经营规模的扩大,成本费用的增长速度快于营业收入的增长速度。
但是上述世联地产高管甘伟则认为:“今年年末世联地产的销售额或许将出现一定增长。一线城市市场销售可能不会增长,但是我们前期布局二三线市场将贡献一定的销售业绩。同比增长率能达到两位数。”
去二三线城市,不仅仅是世联地产的应急之道。一些代理行为了弥补销售业绩的低落,不断开拓新市场。“但是短期内在新市场建立团队和分公司并不是那么容易的事情。很多企业由于水土不服,团队不够稳定,个别企业还没站稳脚跟就退回去了。”甘伟说,每个城市都有自己不一样的情况,有的需要重新组建团队,有的则需要兼并重组。
比如,在四川成都以及重庆一带,活跃着众多当地的房地产代理行。2011年初,成都本土代理行就迎来了各大性代理行的一轮冲击。世联地产和思源经纪更是以收购本地代理行的方式强势入侵蓉城。当地代理行因为更了解本地购房者的心理预期,富有亲和力的策划和灵巧的营销,不退反进,不断巩固自身市场地位。这让一些代理机构很难站稳脚跟,甚至无功而返。
而在武汉和长沙市场,当地代理机构的市场份额基本已被一线代理行挤压殆尽。
据业内人士介绍,目前在二线中部城市,一个即将开盘的项目会被数家代理行所“纠缠”,僧多粥少的困境让代理行难以饱腹。
有评论认为,房价下跌周期目前只是开始,对代理行业的销售和业绩影响,未来将更加明显。尤其是第四季度,代理行业的“冬天”将直接导致部分巨头出现全年净利润亏损。
“对于房地产销售市场来说,年底本身就是淡季。在此基础上,调控政策也持续不变,那么直接负责销售的代理行肯定会更加为难。”上述匿名代理行人士预计,年末开发商降价销售快速回笼资金,这会让市场加速接近房价拐点。“降价是众望所归。”
房产中介的冬天
截至目前,北京二手房中介已关闭门店1000家左右,为三年来。据机构统计,北京二手门店已经连续7个月关店百家以上。全行业共有3000家门店关闭,约5万名经纪人失业。
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