[摘要] 刚刚过去的“十一”黄金周，济南乃至全国的楼市均成交惨淡，价格也出现松动迹象，传统的“金九银十”未能改变楼市的低迷局面。
刚刚过去的“十一”黄金周，济南乃至的楼市均成交惨淡，价格也出现松动迹象，传统的“金九银十”未能改变楼市的低迷局面。专家指出，旺季成交不旺，必将加剧开发商的资金饥渴，进而推动房价“拐点”加速到来，但“拐点”的最终确立，则有赖于政策的持续和深入。
四季度开局有点“冷”
被业界视为“银十”乃至年底楼市风向标的“十一”黄金周，历来被开发商所看重。然而，刚刚过去的这个黄金周，楼市却在低迷中收场。
由于9月市场行情一般，所以今年“十一”长假开始前，不少开发商都满怀期待，加大开盘或推盘力度。据不完全统计，黄金周期间，济南有40余家楼盘推出形式与幅度不等的促销优惠政策。绿地国际花都、鲁商常春藤、恒大城等楼盘推出低价起价房，4、5、6字头房源再现济南楼市；恒大绿洲、鲁商御龙湾、丁豪广场更有巨幅折扣优惠，少则每套优惠21万元，多则每套优惠33万元……
尽管开发商折扣力度很大，但效果却让他们始料不及。购房者少，成交量低，很多开发商都感觉到了寒意。
节日期间，记者走访数家开盘的楼盘发现，有的售楼处尽管前来看房的人不少，但大部分人只是来咨询；还有的售楼处甚至一派冷清。
某楼盘的销售人员告诉记者，本以为节日期间来看房的人很多，公司所有的人都加班“备战”，结果却令他们大失所望。来看房子的人并没有比平时明显增加，真正购房的依然很少，很多时候，工作人员都无事可做。“调控政策这么紧，购房者都在观望，也没了‘金九银十’的概念。”
记者了解到，一些用“特价房”吸引顾客的楼盘，销量也不尽如人意。尽管一套房子在节日期间购买能便宜数万元，但消费者还是不愿出手。
据济南住宅与房地产信息网数据显示，10月1日全市住宅成交53套，2日成交20套，3日成交20套，4日成交0套，5日成交15套，6日成交22套，7日成交61套。国庆7天住宅共计成交191套，四季度开局可谓冷淡。
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一线城市成交惨淡
记者了解到，不仅仅是济南，国内的一线城市这个黄金周楼市也很惨淡。北京、上海、广州等地楼市成交量连日来均处于谷底状态。
与此同时，上海一手房多日成交量只有100多套，比9月份大幅降低，而广州、杭州多日商品住宅成交量不足100套。如10月5日，上海一手房成交126套，广州新建商品住宅签约仅为67套，杭州一手住宅成交14套，二手住宅成交1套。
中指研究院发布的统计显示，10月1日至10月7日监测的20个城市中，16城市楼市成交量同比下跌，8城市成交量跌幅在50%以上。其中，深圳同比跌幅达90.26%，上海跌幅达72.79%，重庆跌幅为63.35%。
传统的“银十”开局阶段，楼市甚至比今年的“黑9月”更低迷，排除节假日因素，楼市基本上是延续了9月的成交低迷态势。对此，市场分析人士表示，一方面限购等政策将客户群体划分，稀释了客户量；另一方面，即使满足购买条件的客户也在看开发商的动作，抄底捞便宜的心理驱使客户不着急出手，还在继续观望。
各方博弈仍在持续
分析人士表示，目前，多数开发商都面临着很大的资金压力，急于走量来回笼资金，防止出现资金周转不灵甚至是资金链断裂的坏局面；购房者看到目前楼市成交惨淡、价格出现松动的迹象，则更坚定地选择持币观望，等待房价进一步“探底”；而在政府与开发商的博弈过程中，从9月及10月开局阶段来看，有形之手占据上风，市场目前仍处于政策可控范围之内。
专家也指出，当下，市场也在试图消化政策。个表现是目前部分城市部分地区房价出现下降，但很多三线城市房价仍然坚挺。第二个是商品房销售额同比仍然处于上涨状态，这就决定了开发商的整体收入状况还不算太糟糕。第三个是开发商正通过多种方式融资，另外也在转移投资、缩减地产投资，并通过变换开盘节奏搅动市场。这就意味着接下来的10月中下旬，各方力量将会进一步大力角逐，进而影响楼市走势。
成交低迷将加剧跌势
市场分析人士指出，从2008年的楼市走势来看，正是经过了将近一年的成交量持续下跌，才最终迎来了房价的实质性下降。2008年正是在“金九银十”成色十分不足乃至有些惨淡的局面下，当年年底房价迎来实质性降价。在今年的9、10月份，市场出现成交量明显萎缩，这很可能影响即将上市的纯新盘定价，开发商能够利用的融资渠道目前几乎都已被政策堵死，在今年最后一个销售高峰期，必定会有大量开发商选择降价求量；而二手房市场也能出现明显的价格下调。整体来看，降价的范围将逐渐从远郊区向核心区蔓延，从大户型向中小户型蔓延。
对于未来的走势，有专家表示说，调控政策仍在持续，市场也处于一个结构性变化的量变阶段，短期内应该不会有更严厉的调控政策出台，但现存的政策也不会松动。近期在调控政策未现松动的情况下，楼市在下行通道中将呈现出连锁反应，尤其是在部分楼盘“以价换量”的影响下，越来越多的项目将加入到降价大军当中。此外，由于受到土地价格的影响，部分城市部分区域楼盘的降幅已经与区域价值基本平衡，尽管“降价潮”正在蔓延，但如果房价下降的幅度进一步加深，部分区域将面临房价超跌，而房价超跌如果还没有提振销量，那么中小型房企将可能遭遇被整合吞并的风险。所以，房地产市场可能面临再次“洗牌”。
也有专家表示，从目前情况来分析，一方面，各地土地市场逐渐趋冷，土地招拍挂价格持续走低，这释放出一个很重要的信号：土地市场降温，在未来一段时间，房价的预期已经发生了根本的改变；另一方面，各地待售新房的库存积压越来越多，开发商去库存化降价促销力度越来越大，整个社会对房价下降这个预期实际上已经形成。现在，除了结婚、拆迁、入学等刚性需求，以及部分改善性需求以外，其他的需求基本上都已经被抑制住了。成交低迷势必将加剧跌势，因此，四季度房价出现“拐点”值得期待。
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