用"限价"顶替"限购"楼市调控怎是一个限字了得

新闻聚焦  2011-09-14 09:54

[摘要] 浙江衢州周末发布了限购政策，这是国务院要求对二三线城市实行新一轮限购政策以后，浙江第二个也是全国第二个公布限购令的城市。衢州对本地人的限购范围设定为：市区、第四套。这样的措施被戏称为“最松限购令”。此前，同处浙江省的台州市也宣布了限购政策。与之类似的是，台州的限购措施也并不严厉。

用"限价"顶替"限购"楼市调控怎是一个限字了得

浙江衢州周末发布了限购政策，这是国务院要求对二三线城市实行新一轮限购政策以后，浙江第二个也是第二个公布限购令的城市。衢州对本地人的限购范围设定为：市区、第四套。这样的措施被戏称为“最松限购令”。此前，同处浙江省的台州市也宣布了限购政策。与之类似的是，台州的限购措施也并不严厉。尽管台州对本地人购房实施“限三”，但限购范围同样仅限于市区，且对二手房并不限购。

据悉，当前共有43个城市出台了限购政策，除35个为直辖市、计划单列市和省会城市之外，仅有8个二三线城市被纳入限购范围。

相比之下，“限价令”似乎更受地方政府青睐。继廊坊、烟台、韶关之后，辽宁丹东近期成为第四个限价城市。该市出台的限价措施强调商品房项目后期价格不得高于前期均价;新建商品房价格不得高于同地段同类商品房销售均价。有时不得不感叹，中国的文字真的博大精深，一字之差竟然成二三城市得以集体规避了被外界寄予厚望的限购政策。

显然大家都明白，“限价令”仅仅影响价格，非但不抑制需求反而能刺激需求。而“限购令”则直接影响到需求，很可能对当地市场产生重创。这是地方政府选择以限价取代限购的主要原因。实际上，选择“限价”的城市大多采取设置房价上限的方法，而该标准因掌握在地方政府自己手中而备受质疑，更有分析指出这是地方政府的“变相抵制”策略。

政府对楼市调控以来效果并不显著，虽成交量有所下跌，但高房价的态势并没得以撼动。其实，不管是限购令还是限价令等措施，都不能根本解决房产供需矛盾，甚至可能是又一次购买力的积蓄。调控的关键在于供求的平衡，而非抑制需求，解决问题的根本方法是增加商品房市场土地有效供给，增加持有高端房和多套房的成本，同时，必须把经济增长从过度依赖房地产中摆脱出来，通过保障房等其他手段来保持经济的相对稳定，多管齐下，综合治理，兼顾经济效率与社会公平，引导有效供给与有效需求，促进房地产市场稳定健康发展。

“限价令”变“促涨令”负面作用重重

新的二三线城市限购令密集出台，广东韶关限价令、廊坊限价令、台州版限购令“只限市区不限郊区、只限新房不限二手房”、浙江衢州限购令均呈现出新的二三线城市限购政策灵活性。一方面，相关部门通过台州版限购令可以观察市场变化情况再次做出灵活调整，另一方面，这也为即将出台限购的二三线城市提供了借鉴样本。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，这些各式各样的限购条件，体现新二三线城市“限购”政策更具灵活性，实际上也暗示了当地房地产市场的需求。前不久出现的限购与限价之争，尤其是当前各地相关部门均以“限价”代替“限购”的行为，归根结底这都是为了在满足政府限购规定的框架下，保证市场的基本成交量。对于政府财税收入、市场或房企而言，“保量”也是重头戏，这已成为当前各市场主体在限购大背景下的共识。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，“限价”政策对于遏制楼市房价过快上涨起到一定的积极作用，但是“限价”政策也有其负面的市场作用：

、“限价令”变为“促涨令”，导致楼市短期内反弹。“限价令”导致楼盘定价或备案价格尽量接近价格控制点，如此这样，有可能导致楼盘价格整体在限价令范围内整体上调，这样尽管控制了整体市场的成交价，但是由于中低端楼盘普遍提价，“限价令”变为“促涨令”，整体市场均价并不会因为限价令而降低，反而会促使楼市短期内量价反弹。

第二、“限价令”导致部分城市开发企业开始放弃精装修，改为毛坯房入市。楼盘一旦做出精装修，精装修后的楼盘售价或高于当地的“限价令”，为了规避限价令的价格限制，部分开发企业已放弃精装修的做法。这样，相关部门对于楼盘精装修比例的规定也就难有执行力，未来精装修楼盘也会越来越少。

第三、“限价令”导致部分开发企业在产品建造上适当降级，在限价令范围内入市。由于配套高端、建材或建造工艺的复杂性，有可能导致部分楼盘定价更加契合高端人群的需求，但是限价令有可能使这些楼盘的定价陷入困境。为了规避限价令，部分开发企业有可能对楼盘配置、建材、或建造工艺进行适度降级，在成本上进一步控制，以迎合“限价令”政策的相关规定。

第四、“限价令”导致市场上出现各种措施规避限价进行销售。如限价之后，精装修与毛坯分开销售。广州不少精装修楼盘这么操作，尤其是增城，开发商要求购房者分开签约：签一份毛坯房的合同，在限价范围以内，再签一份装修合同，另外收钱，以这种方式规避限价令。