[摘要] 济南准现房渐成二手房主力 新楼开盘催高二手房价
不少卖家手握准现房不忘观望新盘半个月提价十多万
近期一直筹划购房的小丁，在两个多月的寻觅中，发现一些省城大盘在后期开发中，一旦新盘推出，就纷纷冒出这个大盘的准现房房源，价格也随着新盘的价格迅速上涨，个别者则在短短半个月的时间内，提价达15万之多。
尽管明知房价是随行就市，但那次的找房经历仍然让小丁心理失衡。
经过多次的寻觅对比，小丁看上了省城燕山立交附近的一处大盘。看环境、户型都不错，就想从此处购买——新盘开盘价达到11000元有余，但咬咬牙，买一套两室两厅的小户型，小丁还是能挺得住。
咨询了售楼处之后，小丁在网上搜罗一下同楼盘的房源，反复对比之后，看上了一套9楼两室的房源，准现房，喊价90万，这比售楼处的期房便宜近20万。尽管这是房主喊的净拿价，5.6%的交易税和1%的个税等由买家承担，仍便宜了不少。
小丁在与这套房源的中介联系之后得知，房主正在外地出差，一周之后就可回来，那时即可看房谈交易。满怀期待的小丁一周后直接赶到该中介，打算约来房主面谈，可以的话就直接定下来。中介与房主联系之后，两手一摊告诉小丁，房主回来了解了新盘的价格，已经将售价上调到105万，“所有费用加起来不比新房贵，何况那是期房，而这马上就可以成为现房，还是合适”。
从90万到105万，从这条房源的发布到新价格的时间，不过半月有余。心理预期一下子降到冰点的小丁，没有理会中介推介其它房源的热情，失望而去。
精彩阅读：
这种现象并非独有。记者针对最近几个月后期开盘的楼盘，在网上搜罗其转手信息发现，一个大盘的新盘开盘前后，就冒出一批转手的房产信息，其中准现房占绝大多数；而价格也随着新盘价格的制定，往往在短短几天就会迅速上调。一业内人士告诉记者，现在活跃在二手房市场上的很多都是“准二手房”，也就是那些房子还未交付就急于出手，或是直接卖号的情况。“这样的房子很抢手，尤其受年轻人的青睐，即使价位稍高一些，大家也愿意考虑，其实这样的房子其实就是新房，只是在别人那转了个手而已。”业内人士对记者说。
业内人士表示，这样做的一般有两类人群。一类就是投资者，他们手里有大量的资金，而且也能以较低的价
之所以会出现这种现象，业内人士分析，随着“限购”引领楼市走进“刚需时代”，刚需市场的供需热度与日俱增。国家一系列的政策调控，加之土地资源的减少，新楼开盘数量越来越少，刚需人群却越来越多，所以才会出现每次新楼开盘都会遭哄抢的局面。业内人士对记者说：“表面看来新房和二手房没有直接联系，但实际上房屋销售都是相互挂钩的，大家买不到新房，只能买二手房，一般来说，10个人中有两个人能买到新房，剩余8个人都是买二手房。所以，新盘价高，二手房价也不会低。”
买卖方都变精明 赚差价利润少了
在济南楼市圈中，中介炒房已不是什么秘密。一业内人士向记者爆料，济南有近四成的中介在炒房。在中介公司干个两三年，摸清了这里面的规矩和行情，只要你有足够的资金，就可以成为“炒房一族”。
“你以为我们房产中介都是在赚中介费吗？这些钱对我们来说小意思啦，低买高卖炒房赚利差才是我们中介赚钱的核心。房价不断上涨是我们中介炒房的基础，只要有低于市场价一定比例的房子挂牌，我们就买下来，转手以市场价卖出。中介一直是二手房交易最主要的渠道，拥有的信息优势，这是中介获得差价的基础。”
“现在利润是越来越少了，因为一般买卖二手房，买卖双方在签约之前是见不到面的，只有中介了解双方的心理价位，就可以一边向卖方压价，一边抬高买方的预算。然后，中介以一次性现金付款的方式买下该套房源，但不进行任何买卖手续，而是让卖家出具一个委托出售的委托书，直接在加价后把房源卖给下家。不过现在买卖双方都很精明，这样的委托书越来越难开，他们现在基本是要先把房子买下来，这样加上税，利润就低了很多。”业内人士对记者说。
精彩阅读：
新楼开盘“催高”周边二手房价
6月18日的数据显示，济南5月份住宅价格仍呈小幅上涨态势。也就是在这个时候，有着两年看房经历的市民李先生终于买下了一套小户型的二手房，成了“有房一族”。
到了2010年，眼看着新盘价格越来越高，市中心地段新盘价格动辄上万了，李先生便把目光投向了二手房源。别说，还真让他找到了一处不错的房子，某机关宿舍，68㎡，当时的报价是60万，李先生选择继续观望。今年年初，一系列的调控政策开始对楼市“狂轰滥炸”，看着经历了三轮调控的楼市最近又有抬头之势，李先生再也坐不住了，立马找中介帮忙联系了那套68㎡的房主。但这一次，人家的报价是65万。原因很简单，周边刚开了几个新楼盘，200多套房源开盘价都在一万元以上，但开盘几就被抢购一空了，所以带动的周边二手房也都涨价了。无奈之下，李先生赶忙办了购房手续。用他自己的话说：“看房两年，眼睁睁地把房价从均价7000元看到万元以上，本以为新盘价高，现在看来，二手房涨势更猛。”
记者了解到，其实新楼开盘催高周边二手房价的例子比比皆是。比如，省城七里堡附近，春节前，100㎡以下的二手房均价在8500元左右，但随着前不久旁边一新楼盘以1.5万元的价格开盘，现在100㎡以下的二手房均价全都涨到9000元-9500元以上了。
精彩阅读：
相关阅读：国际市场"唱空"中国楼市 房企融资两头受堵
流动性"截流"国际市场"唱空"
（来源：国际金融报）准备金率"一月一调"，对面临资金链紧绷与销售萎缩两座大山重压的房企来说，无疑是雪上加霜。与此同时，国际市场也开始唱空中国楼市。6月15日，国际评级机构标准普尔发表房地产报告指出，由于政府调控力度不断趋紧，将中国房地产业展望调整为负面。这也是继穆迪之后，又一家评级机构对投资者示警。
京沪楼市僵持
北京市房地产交易管理网数据显示，截至目前，北京年内供应的商品房期房住宅项目合计为60个，提供的住宅套数总量为19316套，而签约套数仅为8989套，签约率仅为46.5%。此外，众多项目公布的开盘价格比预期的要低，6月北京住宅市场总的开盘均价或下降。
另一指标城市上海4月份中旬楼市虽然出现成交数据反弹的回暖迹象，但只是昙花一现，6月并没有延续。目前上海楼市在房价方面尚处于僵持阶段，成交量持续低迷，商品房住宅的库存量也在积压。业内人士表示，货币政策的持续紧缩和销售前景的不明朗，致使开发商的资金面临巨大压力。
中央财经大学中国银行界研究中心主任郭田勇表示，央行上调存款准备金率力压房企相对偏紧的资金链，有利于调控政策的延续。对此，万科副总裁毛大庆表示，准备金率对他们影响有限。不过他也承认，近期北京楼市量价都有所收缩，新开盘的商品房价格比较其调控前是有所下降的。目前，政府在快速推地，保证供应量，调整地价，同时大力加强保障房建设。"北京楼市的稳中有降是可以实现的"。
国外负面预期
国际市场也不看好中国房地产，传出负面声音。标准普尔信用分析师符蓓指出，由于内地信贷状况收紧，以及日益严厉的调控政策，加剧了房地产市场的低迷，未来6至12个月内可能会出现更多负面评级行动。此前，另一国际评级机构穆迪曾在4月份发布报告，将中国房地产业的展望由"稳定"调整为"负面"，认为中国房地产开发商未来将面临艰难的营运环境。
对于标普将中国房地产展望调为负面，郭田勇表示很认同，因为目前国家实施调控政策打击楼市投机及泡沫，楼市泡沫比较严重的，未来国家会有进一步调整。同时，他指出，有可能对大的房企海外融资有所影响。
毛大庆则不认为标普下调展望对中国上市房企海外融资有影响。他指出，"从全球大环境来讲，中国市场很吸引人，并且调控政策是为了抑制楼价过快上涨，但市场的需求量是不变的。"
而北京东方基石房地产经纪公司总经理杨朝淅表示，标普下调中国房地产展望对大的上市房企例如恒大、万科有影响，对于国内的中小房企几乎没有影响，房企的主要压力来自于国内融资市场。因此，杨朝淅认为，央行调整准备金率，将冻结3000多亿元，房企获得资金的途径更难，房价有可能出现下降。
精彩阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
