[摘要] 部分热点城市小产权房的肆意扩张正引起社会的广泛关注。关注小产权房问题的“两会”代表委员认为，在小产权房建设难以得到有效遏制的困局背后是不同利益主体的多重博弈。有关部门需对小产权房产生的原因有清晰认识，并应采取“先清查、后处理”的做法，同时还应抓紧完善相关具有指导性作用的法律法规。
部分热点城市小产权房的肆意扩张正引起社会的广泛关注。关注小产权房问题的“两会”代表委员认为，在小产权房建设难以得到有效遏制的困局背后是不同利益主体的多重博弈。有关部门需对小产权房产生的原因有清晰认识，并应采取“先清查、后处理”的做法，同时还应抓紧完善相关具有指导性作用的法律法规。
以海南省三亚市为例，小产权房建设已从市区周边蔓延到多数乡镇，发展速度之快、规模之大，引起了社会广泛关注。根据三亚综合执法局的数字，初步统计，在违法建筑中，重点项目建设用地范围内抢建的违法建筑及违法建设的小产权房所占比重居大。加上河东、河西二区各“城中村”和凤凰、田独等六镇的违法建筑，初步估算三亚目前的违法建筑6000来栋、面积突破300万平方米。
政协委员、中国科学院地理科学与资源研究所研究员梁季阳接受《经济参考报》采访时提醒说，尽管政府的有关部门一再严厉警告制止，但随着房产价格的飙升，价格与成本的严重背离，小产权房建设的势头难以得到有效的遏制。
在小产权房建设势头难以得到有效遏制的困局背后，是涉及地方政府、开发商、集体经济组织以及购房者乃至广大潜在购房者等不同利益主体之间的多重博弈。
梁季阳分析说，对于地方政府而言，小产权房的建设，由于没有缴纳土地出让金与各种税费，使得地方政府期待的土地收入落空，更重要的是在房地产市场开发中对地方政府掌控土地市场产生冲击。
不仅如此，“小产权房市场的存在严重损害了房地产开发商的利益。”梁季阳认为，小产权房由于成本低廉，在房地产市场中占有很大的价格优势，对于开发商主导的房地产市场价格体系造成冲击。
而对于集体经济组织来说，他们利用自己所有的土地，无论是自身开发还是委托开发，都可以取得可观的，毫无疑问是小产权房建设的受益方，梁季阳进一步分析说。
人大代表、五指山市副市长陈国诚告诉《经济参考报》记者，建设小产权房每平方米成本在2000元左右，而售价达到每平方米4000元以上，利润十分巨大。
“对于已经购买小产权房的购房者，他们以远低于市场商品房的价格购得房屋，也是受益方”，梁季阳进一步表示，就广大的潜在购房者而言，如果小产权房建设合法化，将可能导致商品房价格的大幅回落，也是期待受益的一方。
一定程度上，正是种种利益驱动导致了小产权房的肆意扩张局面。接受《经济参考报》采访的委员认为，在其背后还存在着一些深层次原因。郭松海认为，地方政府管理、监督不力，是其产生的外在条件。现行农村土地制度的缺陷以及小产权房价位低，与城市中低收入居民的消费能力相适应，是其得以存在的内在原因。
在梁季阳看来，小产权房长期、大量的存在、屡禁不止，随着数量的增加，处理难度也将日益加大，“小产权房问题也使政府的公信力受到严峻挑战，解决小产权房问题已不能再向后拖延。”
针对小产权房的扩张势头，代表委员也给出了破解困局的具体路径。政协委员肖燕军建议，鉴于小产权房问题清理工作矛盾集中，政策性强，社会反响大，舆论关注度高，建议尽快启动小产权房问题清理工作，按照“先清查、后处理”两步走的做法，公开叫停，管住新增，同时摸清底数，为下一步出台具体处理意见和措施打下基础。
此外，陈国诚还提醒说，目前，国家还没有出台专门针对小产权房的法律法规。为此，他建议，除了政府相关职能部门加大对小产权房的打击和清理力度之外，国家应该抓紧完善相关具有指导性作用的法律法规，指导政府加快对城乡土地的确权工作，统一村民宅基地的划分标准及管理办法。
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（来源：山东商报）
随着各地房产新政陆续实施，不少开发商加入促销降价行列。省城不少项目都出现不同程度的打折优惠。其中虽然大部分是沿用以往的优惠，但也不乏新政后加大优惠幅度的楼盘。而据了解，随着调控的不断深入，更多的楼盘也正在考虑优惠力度，加入楼盘打折“大军”。
主打“实惠营销”
本月初，宏瑞国际星城首次开盘。该楼盘位于市中区二环南路之内，白马山南路东侧，东隔济微路与济南大学相望，北有改造一新的大众广场，王官庄成熟片区多条公交线路围绕周边，项目区域的泄洪道也已贯通。该楼盘总用地25万多平米，建筑面积50多万平米，一期开工建设20多万平米的纯板式小高层，大部分都已封顶，现以准现房方式销售，让购房者买的明白，并且承诺已购房者在网签备案之前都可以无条件的退房。
按照常理，南北通透的纯板式户型已然成为稀缺，开盘价一般都较高。不过，宏瑞国际星城却反其道而行之，大打折扣牌。据现场置业顾问介绍，有着这么大规模的园林景观布置，全都是一梯两户南北通透的纯板式社区，市场上已难觅踪迹，为了搞好本次开盘，真正让利于消费者，公司提供给客户可享受的各种优惠幅度累计8.5折，当日签约另外再享受1%折扣。这样的优惠幅度此前并不多见，目前该项目的价格已比开盘价有小幅上调。
价值洼地
本月初，济南市城乡建设委发布了2月份济南市新建商品房市场情况数据。数据显示，2月份全市新建商品住宅均价为7287.84元/平方米，同比增长1.17%。此次济南市城乡建设委还首次公布了历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清及济南高新区的城区商品住宅网签情况。数据显示，市中区新建商品住宅成交套数为151套，面积为22465.29平方米，均价为9765.05平方米。
相比而言，宏瑞国际星城打折后的开盘价已经明显低于上月统计均价。业内人士分析，新建商品住宅均价下降，主要原因应该是面向刚性需求者的低单价、低总价楼盘热销拉低均价的结果。此外，受第三轮调控政策影响，主要面向改善性需求和投资性需求的高端住宅项目滞销，也使房价上升缺乏了动力，中低价位的楼盘占据了成交的主力，导致总体房价进一步走低。
“这个价格确实不算高，我调查过周边二手房房价，有的二手房价格已经涨到每平方米7000多以上，国际星城打完折的价格是8000多元，所以我更愿意买大项目的新楼”，正在国际星城选房的市民王先生说。
市场回归理性
经过新一轮调控，购房者和开发商的心态正回归理性。楼市中的供、需数量趋于均衡，调控前热点项目一房难求的局面初步得到扭转，楼市中不合理的购房需求被有效控制后，房价将逐渐失去过快上涨的内在动力，市场已经逐渐趋向理性。
“按照原来计划，我们是准备对楼盘进行大规模宣传推介的，但随着政策的变化，我们改变了原有的营销方式，没有对项目进行过多包装，原定3月6日举行的开盘认购典礼也取消了，以后也不会开展大强度的推介，节约下来的成本让我们更有能力调低价格”，宏瑞国际星城相关负责人说。据其介绍，虽然没有进行过多宣传，但购房者都已非常理性，非常认可这种“实惠营销”方式，表现出极大的购房热情。
“市中区的房价一直比较高，而星城周边又没有其他上规模的楼盘，可以说星城是地标楼盘。并且是南北通透的纯板式户型设计，性价比确实很高”，市民王先生说。
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