[摘要] 据中国之声《新闻晚高峰》报道，从2010年的国五条到2011年的国八条，房地产的飞速发展以及国家的调控政策将中国的房地产业一直置于聚光灯下，受到了全社会不断的关注。今天，第十一届中国房地产发展年会在北京开场。陈淮、李稻葵、冯仑等业界专家悉数登场解析"十二五"国房地产发展之路。
中国房地产年会举行专家预测未来10年房价只涨不跌
据中国之声《新闻晚高峰》报道，从2010年的国五条到2011年的国八条，房地产的飞速发展以及国家的调控政策将中国的房地产业一直置于聚光灯下，受到了全社会不断的关注。今天，第十一届中国房地产发展年会在北京开场。陈淮、李稻葵、冯仑等业界专家悉数登场解析"十二五"国房地产发展之路。
房租不断上涨二手房市场活跃
今天年会的气氛非常热烈，普通民众可能比较关注的就是未来一段时间楼市应该会是一个什么样的走向，非常希望听到专家对这个的预测，但是非常令大家失望的是专家基本上都没有对此进行预测，可能也是目前调控的措施比较严厉，所以大家都比较谨慎。对未来一段时间楼市做出预测的，还是做一个长期的预测，这是来自于中指研究院的院长叫莫天全认为在未来10年、5年的时间中间，楼价不会下跌，只会持续一个比较低幅度的上涨，但是不会下跌，除此之外因为受到政策调控的一些影响，租金市场会不断的上涨，二手房的市场也会非常的活跃。除此之外他认为，拥有二套以上住房的家庭会越来越多，然后房地产的调控会成为一种常态，并且房产税会成为一种常见的税务在被推开。
流动性及通胀预期等影响政策调控效果不明显
对于未来的走势，应该说大家认为未来走势首先其中大家非常熟悉就是来自于住建部研究院的秦洪，他对于目前的政策进行了一下分析，有些人就提出了一个观点，就认为现在政策好像从去年进行调控到现在效果不是很明显，秦洪解释说目前调控效果不太尽如人意，有以下几个原因，它实际上是有效果的，可能不是那么明显，所以让大家没有看到，他说凡是出台了细则的这样一些城市成交量都出现了明显的下降，价格虽然变化，他说价格的变化可能需要时间比成交量时间要长一些，所以他认为可能再过一段时间才能会出现，房地产的政策受很多因素的影响，不仅仅是一个调控政策，比如说它还受到流动性、通胀预期等等多方面的一些影响，这样就使得这个调控政策并不像大家想的那么明显；第三实际上真正影响房地产的不是一个政策而是一个长期的制度建设，比如说房产税它会是一个长期的，而不是一个短期的，所以他是如此解释了这样一个原因。
秦洪认为将来一段时间内房地产调控的政策，大家都认为，房产税肯定会在铺开，而且他们强调了一下几个重点，个就是这个征税的对象肯定是以新的购房来做一个关键，第二高价房会成为征收的重点。第三有一个宽松的免税条件，对于你本身就居住在这个城市，在这个城市工作的人，你这个住房征收税是有相对比较宽松的免税额，但是对于不在本市生活的这些人，它这个增税就是相当严厉了。
调控属短期过渡性政策 房产商应转眼二三线城市
今天大家都谈到了宏观经济未来一段时间会是一个什么样的走势，我们大家很熟悉的李稻葵还有陈淮对这方面都进行了探讨，李稻葵认为目前中国经济增长的增速肯定是不成问题的，应该是在9%左右，在未来5年，但是他认为目前有一些人的观点认为，目前中国这个劳动力可能会出现一些短缺，人口红利可能会降低，他并不认同这种观点，他认为目前的这种劳动力的价格实际上是会上升的，在这种前提条件下，对于整个中国的消费市场是一件好事，对于中国的房地产市场来说也是一件好事。他认为目前房地产中间所存在的一个问题主要是一个体制问题，他认为在这个房地产的体制中间，不管是政府也好，是开发商也好，包括我们普通的购房者，它实际上都是一个三方面都输的这样一个局面，因此他认为应该要建设一个长期的，就像刚刚秦洪所提到的，要建设一个长期的房地产的政策，而这种所谓调控的政策它实际上是一个短期的，是一个过渡性的。
随着这种长期的政策建立起来之后，你的过渡性的政策，比如说像限购的这些政策自然就会退出，但是现在来看这种限购的政策应该是非常必要的。陈淮他提到的我觉得是非常有深意的，他说目前中国是在应对一个通货膨胀和一个货币战争，在这个过程中间，房地产界一定要为稳定中国经济做出努力，而不是要给中国经济添麻烦。他这句话实际上我觉得是相当有深意的，也就是说房地产界现在你们需要怎么样去做，你们应该考虑清楚。陈淮还表示说2011年这个过程中间保障性住房将成为非常重要的浓抹重彩的一笔，他认为怎么样建设就是大中小城市的一个协调发展非常重要，他提到我们不能再盲目地不断的去扩张大型城市像北京、上海这样的城市，因为容量是有限的，应该怎么样去发展中小城市，特别是乡镇城市，他们的房地产业，他们认为这个才是最关键的，也是房地产商应该看到的将来的一个发展趋势。
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（来源：生活日报）央行货币委员会委员李稻葵认为,限购是过渡性政策,是对资本的暂时性管制,也是在信贷、税收等政策面对过旺的需求苍白无力之时,无奈而出的最后一种调控方式,通过这种对投资性需求的限制,直接带来房地产总需求的下降,最终带来房地产价格的下降。届时,限购或考虑退出。
京版15条引发的口水战
“现在没有户口的人都惶惶不可终日,觉得自己是北京的弃儿,有户口的人,都开始去抢别墅,怕以后再限制购买面积,”在北京上学、工作超过10年的楚南对记者表示,大家都明白在重新洗牌,但洗到什么程度不知道。
上周末,又有多个城市相继出台了限购令细则,且都与户籍等条件挂钩。
中国人民大学教授刘元春指出,政策有积极的一面也有消极的一面,比如对城镇化以及户籍改革都产生了一定的阻碍。
以市场化之名反对限购,是户籍歧视之外的另一重批评。来自地产商的声音中最有代表性的仍是华远地产总裁任志强,他表示,调控政策似乎从来不从源头解决供给,反而从市场限制消费和购买,这是计划经济时代的做法。“限购令告诉人们,房价将继续上涨。因资金总是流向最可能获取暴利的地方、流向风险获利可能的领域。”任志强称。
争议之中,部分近期出台新国八条细则的城市,限购有弱化的倾向,如贵阳的限购政策最松,限购范围只发生在市中心人口密集的且房价高过一环内的住房,限购更是有明确的执行时间到12月31日止。
争议背后的利益博弈
梳理新国八条出台后各种针对限购的声音,记者发现,一开始包括房地产业界人士均认为,限购化是最致命的一条,将对市场产生巨大影响,投机投资需求受抑制,楼市成交将大幅下滑,而较少有人质疑其合理性。
“目前发言积极的这批人,与之前关注房价的人群并不相同,看似观点相反、矛盾,其实是不同的利益群体在博弈。”北京一位资深业内人士对记者分析,北京市场近期卖的是豪宅和别墅,如中海九号公馆、润泽庄园等项目,很多资金充裕的外地人持币待购,但他们并非自住而是投资需求,新条款限制了他们的进入,引发不满。
问题的焦点并不在于是否歧视外地人,而在于楼市的投资资金被管制了。
李稻葵直言,限购是在收入分配不均的条件下,力图满足基本住房需要的一个制度安排。具体说来,这是保护中低收入家庭免于受到高收入者(投资者一般是高收入者)在买房市场过分竞争,用以拉平住房消费、从而均等住房消费边际效用的一个办法,同时避免或者缩短房地产投资从泡沫逐步形成到破裂的周期,放缓房地产市场震荡的幅度。
李稻葵认为,通过这种对投资性需求的限制,会直接带来对房地产总需求的下降,而需求的下降最终会带来房地产价格的下降,并在一定条件下,导致未来价格上涨的预期下降。而预期下降,又会进一步抑制投资性的需求。
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退出与否取决于房价变化
“限购是常规调控手段失效的情况下所能采取的最后一剂药,”李稻葵也承认,限购是一剂猛药,其副作用明显,但也必须存在。
北京一家在房地产投资及私募基金领域很有作为的投资机构人士近日对记者表示,他们的研究预测表明,今年楼市价格会有下跌。该机构在北京、三亚、青岛等地均有大量房地产投资,“政策是硬性的,”上述人士称,限购与信贷等因素叠加,北京房价跌20%。
中原地产则认为,由于2010年市场成交连续放量,资金普遍比较充裕,故短期内缺乏降价动力。近期开发商将会减少购地金额并谨慎推盘,这将使各地市场短期内新房供应缩量。由于2010年房地产新开工面积同比增长50%以上,按通常1年到1年半的施工期计算,2011年下半年开始上述供应将逐步释放,预计市场调整很可能出现在下半年。
上海易居房地产研究院院长杨红旭也表示,限购的退出时机,取决于房价何时回归合理水平。“今年上半年很多城市商品住宅成交量将会比较低迷,房价将于二三季度出现下滑。”杨红旭预测,在收到调控效果之后,年底将有部分城市停止限购政策。
文/《21世纪经济报道》
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