[摘要] 从“417新政”，到“929五项措施”，从各地“限购”、“限贷”，到加强对开发商的资金监管，从央行加息，再到上调存款准备金率，这一轮的楼市宏观调控，持续已近7个月。而最新统计数据显示，全省10月份房屋售价上涨6.6%，济南的新房成交量也逆势上扬创出新高。
从“417新政”，到“929五项措施”，从各地“限购”、“限贷”，到加强对开发商的资金监管，从央行加息，再到上调存款准备金率，这一轮的楼市宏观调控，持续已近7个月。而统计数据显示，全省10月份房屋售价上涨6.6%，济南的新房成交量也逆势上扬创出新高。在博弈与胶着中———
“观望胶着”VS“价格坚挺”
自从今年4月17日国务院发布“新国十条”楼市新政以来，“观望”、“胶着”就机会成了许多楼市评论文章的主题词。政府的决心让购房者似乎看到了房价下跌的希望，而两年前调控之后楼房的报复性反弹则给了开发商不小的底气；博弈中，楼市一时陷入浓厚观望。
但观望并没有带来购房者所期望的房价松动。虽然8月我市新建住宅成交出现较大萎缩，8月下旬以后成交萎缩尤为明显，但从9月第二周起，全市新建住宅成交便有再度反弹迹象，国家统计局发布的当月房价相关统计数据也显示，70个大中城市房价同比全线上涨，环比仅7市未涨，1市略有下降。其中，济南9月房价同比上涨6.4%，列第35；环比上涨1.0%，与深圳并列第9。
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虽然到9月底，由于受到国家多部委联合出台“升级版”楼市新政的影响，许多购房者重回观望状态，导致售楼处“黄金周”期间无人问津，省城楼市交易7天时间仅成交百余套新住宅，但随即，在“银十”即将结束时，全市楼市新建商品房成交量呈现出爆发性增长，创调控以来月成交量，让人始料未及。
对于成交量暴涨的原因，我市房产评论人于清对媒体表示，成交量逆势突升正是调控政策在起作用。提高首付、三套房停贷、公积金贷款政策调整、加息，一系列“二次调控”政策对开发商的资金链形成空前挑战，再加上马上到年底，不少开发商迫于资金压力，抓紧时间开盘或推出新房源，持续在售项目则加大打折促销力度，以尽快回笼资金。另外，部分购房者的购房需求前期受调控政策抑制，在经历长达半年的博弈和观望后，一些购房者没有见到预期的房价下降，便选择了出手购房。
据国家统计局山东调查总队统计数据，10月份，与去年同期相比，山东房屋销售价格上涨6.6%，涨幅比上月扩大0.4个百分点。与9月相比，山东房屋销售价格上涨1.0%，涨幅比上月扩大0.6个百分点。
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“持续调控”VS“暗流涌动”
近日，网友“徽湖”在一个房地产论坛上的帖子引起许多网友关注。帖子说，“楼市随气温一起进入了冬季，虽然调控重压依旧，但实际上购房者暗流涌动。随着不少开发商打折促销的力度加大，不少人开始蠢蠢欲动。”他还建议，“投资客早晚会重新回到楼市，记的巴菲特的话：别人进入时，你退出；别人退出时，你坚决进入。现今很多开发商打折促销力度很大，城市核心区、拥有优质教育资源、和医院的项目都可以考虑”。
是什么力量导致楼市逆势回暖？
合富辉煌中国山东市场部市场研究总监许传明先生认为，导致前期成交量上涨的原因包括10月份供应量比较充足、从四月份的调控之后产生了一部分观望情绪到现在释放出来等，此外，由于受到宏观调控政策的影响，很多购房者想借助这个机会尽快走过去，就像红灯即将亮起，部分人存在“冲黄灯”的可能。
据统计，济南楼市在10月份新开盘和加推房源的楼盘达到近20家，主要分布在东、西、南、北和中部各个方向，其中也包括了一些郊区大盘，其中以东部楼盘。“本来是准备9月份开盘的，后来因为等待政策走向推迟到10月份。”济南一家楼盘的营销经理说。
那么，市场的“回暖”否意味着房价又要进入上涨通道呢？不少业内人士和开发企业负责人认为不大可能出现这种情况。
我市房产评论人赵鲁梁表示，济南楼市的价格已经不低，开发商再轻易涨价将被市场抛弃。目前，市中心的部分楼盘价格已经远远“破万”，高新区附近的房源价格在七八千元，南部楼盘的价格在9000元以上，可以说，济南的房价水平已经让不少购房者咋舌。在入市房源增多和未来市场走向不明朗的情况下，济南楼市或在各方的博弈中竞争加剧。对于开发企业来说，未来出台新政策调控的压力依然存在，因此不少开发商不敢随意大幅涨价。
舆论也普遍认为，在房价没有得到满意调控前，国家还将出台新的调控措施。的消息是，住房城乡建设部和国家外汇管理局近日发出通知，进一步规范境外机构和个人购房管理，要求境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。
专家指出，要想打破目前房地产市场“量跌价滞”的胶着局面，要想使得本轮楼市宏观调控取得一个令人满意的结果，那就要在抑制通货膨胀、拓宽投资渠道、增加住房有效供应等方面多管齐下。一方面要抑制通胀，稳定百姓心态，另一方面应尽量给予个人投资商业地产更优惠的信贷支持，降低个人投资商业地产的门槛，同时研究拓宽百姓投资渠道。最重要的是，要想方设法加大开工开盘量，加大商品房、保障房、存量房的有效供应，缓解供不应求的矛盾。
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