自住需求加速惠州楼市回暖 80后置业者成主力

业内人士表示，对于一个成熟的房地产市场而言，自住客成为主流才是代表真正的刚性需求，才是楼市繁荣的中坚所在。从这一点可以欣喜地看到，在经过一轮调控之后，惠州楼市的理性需求开始得到释放。

80后置业者和二次置业者成为市场主力从近期的市场表现来看，门槛较低的小户型、居家实用的两房三房、环境优美的豪宅别墅受到置业者青睐，而这样的产品结构正好对应着市场上自住客的三种主要类型：80后初次置业者、与家人同住的换房一族、欲改变居住方式的高端置业者。

从很大程度上来讲，此番市场回暖的号角最先是由4月底以来入市的一批小户型楼盘吹响的，也是它们，最早拉动了自住客中初次置业群体的购房需求。据了解，这个群体多为参加工作不久的80后一代，有一定的积蓄，同时追求自由，不打算为第一套房背上沉重的债务包袱。他们有的单身，有的即将结婚急需住房或刚结婚，相对而言，这种初次置业的刚性需求是最为迫切的。同时，年轻人喜欢时尚热闹的都市生活，多选择住在商业繁华的中心城区，这就不难解释为什么麦地-演达片区的小户型即使卖到5000多元/平方米仍然受到市场青睐。

自住客的第二种类型是与家人同住的换房一族，这也是市场需求最大的群体。这一群体多为中年人，具备了改善居住条件的经济实力，换房多着眼于为小孩教育选择名校为邻，或为老人健康选择良好的社区环境。此外，性价比也是他们关注的重要因素。因此，户型布局紧凑实用、性价比高、拥有优质教育资源或良好社区环境的两房三房单位，一直以来的市场关注度都较高。随着市场推盘量的加大，产品的丰富，这部分普通住宅置业者的选择余地更大，一旦房价出现松动，前期看中合适产品的人就会出手。

高档住宅的购买者中，很多人目前居住条件并不差，之所以选择豪宅别墅是为了转换一种生活方式。从传统心理来说，房屋除了能带来“家”的归属感外，也成为衡量一个人社会地位的标杆。这部分群体对价格的接受范围更广，敏感程度较低，而且高端物业更具抗跌性，因此，配套成熟的豪宅别墅的成交量一直比较稳定。据了解，今年以来富力·丽港中心、雅居乐·白鹭湖等高端项目销售情况一直看好，其已售部分中本地自住客房占了八成以上。

开发商采取多种营销策略激发自住需求自住客渐成购房市场主力，很多开发商已经明显意识到这一趋势，并相应调整了营销策略。据合生创展广东东部区域公司营销中心品牌策划经理王斌介绍，下一阶段，他们将把更多的广告投放到刺激自住需求，以及将投资和享乐的购房需求转变到自住需求上来。而针对不同的自住群体，许多楼盘“投其所好”，推出了多种营销措施争取客户。

小户型市场上，近两年开始流行的精装修趋势越来越明显，在为忙于工作的80后一族省钱省力的同时，不少楼盘的精装修房还做出了个性，如恒河·金谷推出“男人前卫”、“女人浪漫”、“田园风情”样板房，分别为都市单身男女的不同喜好而量身打造。另外，一些小户型楼盘还力推多变户型，通过不同的间隔，打造出功能不同的居住空间。有些楼盘的左右或上下相邻单位还可以打通，满足年轻人灵活多变的居住需求。在某楼盘销售现场，记者就看到两位好友相约认筹了紧邻的两间小户型，为的就是方便以后有需要时打通。

针对为家人换房的二次置业者，营造温馨宜居的“家”主题成为许多楼盘近期营销策略。一方面，拥有优秀教育资源的楼盘纷纷加大推广力度，并举办丰富多彩的少儿活动，吸引了不少为小孩教育选择名校为邻的置业者。据光耀集团有限公司营销经理钟鼎轩介绍，在5月份荷兰水乡的销售量中，有近一半业主是冲着小区教育资源而来，来自博罗、惠东、惠阳等周边市场的客户就占到了20%左右。此外，比拼社区环境、配套、成熟度和社区文化则成为另一些楼盘的推广重点。位居市区的泰豪·绿湖新邨不久前获评“绿色健康人居示范楼盘”，并以此为宣传重点；东湖花园除依傍秀丽的自然风光外，近期又引进世界知名的吉之岛购物中心，使社区配套更加完善；不少楼盘还通过举办业主联谊，打造社区文化，吸引为家人换房的置业者。

豪宅别墅项目多以稀缺景观资源和品牌美誉制胜，满足高端置业者对居住环境和品质的要求。近期推出全新浅水湾纯湖山别墅的雅居乐·白鹭湖在项目推广中突出其“5个惠州西湖、20个深圳香蜜湖大小”，浩瀚壮观的白鹭湖景观；力推东江和西湖美景的江景豪宅富力·丽港中心也已取得2.5亿的销售业绩。

置业者视经济情况、买房用途等因素量力而行总的来看，惠州楼市之所以没有出现深圳式的大幅震荡，与这个城市以自住置业者为主的需求结构有很大关系。由于以初次置业、改善型置业为主的有效购买力的存在，一度占到市场30%左右的投资性需求在调控后迅速离场，并没有使惠州楼市一蹶不振。只有越来越多的自住客入市，楼市才能更趋稳定。随着惠州楼市新一轮回暖趋势的到来，越来越多的刚性需求在长期压抑之后将逐渐得以释放。

业内人士建议，买房自住者要根据个人实际情况，综合考虑房价收入比、个人住房按揭月供款与家庭每月可支配收入比、项目相关配备等多项因素，量力而行。重视价格的初次置业者可选择片区楼盘大量入市之时，寻找最合算的一套；重视儿女教育和父母养老的则要多考察楼盘周边配套和社区环境；高端置业者在注重项目环境的同时，也要考虑社区人气，选择空置情况较少的楼盘。

同时，银行界人士也提醒置业者应根据买房用途来选择贷款方式，在买房之前充分考虑家庭结构、经济承受能力、家庭成员的事业发展、生活便利程度等方面再作决定。一般来说，选择一些生活配套齐全的社区大盘被大部分用于自住的客户所认可。就算以后需要换房，这样的大社区也方便出租，从中长期来看持有物业的风险较小，很少有断供的可能。

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