房地产测评中心：房企今年面临最大风险是资金问题

5月28日，中国房地产及住宅研究会等单位组成的中国房地产测评中心发布了《2008年中国房地产上市公司测评报告》(下称《报告》)。《报告》显示，国内大型房地产企业普遍存在偿债能力薄弱的风险，抗风险能力面临考验。  

“最大的风险就是资金问题。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，销售速度放慢导致的资金回款放慢，直接影响到房地产公司的现金流。而目前已经上市的房地产公司资产贬值，资金流动性差，同样面临风险。 

大型房企面临短期偿债风险

在《报告》列出的2008年沪深房地产上市公司综合实力十强中，仅陆家嘴和万科入选抗风险能力十强榜，其中陆家嘴名列抗风险企业第一名，万科仅排名第八。  

易居房地产研究院副院长龙胜平博士分析说：“尽管除陆家嘴以外，综合实力10强企业的反映偿债能力的财务指标流动比率均在1以上，大多接近于安全临界值2(陆家嘴流动比率为2.31)，反映这些企业偿债能力较强，但是由于这些企业在2007年普遍采取了较为积极的土地储备战略，平均存货增长率高达64%。扣除存货后的速动比率均小于1，万科、保利、招商、金地四大房地产上市公司的这一数值均在0.7以下，招商地产仅为0.37，反映出这些企业存在较大的短期偿债风险。”

与此同时，万科、保利、招商、金地四大房地产公司的每股经营性现金流量指标也都出现负数，万科为-1.52，招商地产-4.74，金地-7.52，保利最低，为-7.65，尽管这些企业的每股现金存量充裕，但是速动比率和经营性现金流量两个指标一致反映出这些企业在未来普遍面临较大的资金回笼压力，实现销售业绩将是今年最大的考验。

卖地卖楼亦难回笼资金

业内人士分析认为，以往房地产企业拿到土地就可以在市场上再融资，圈到更多的钱，然后再囤地。但现在这种再融资的循环链条，已经随着牛市的退潮而断裂。开发商再融资的数量剧减，因为股价下跌，股本摊薄严重，再融资成本上升，地产再融资获批的可能性也越来越小。

顾云昌副会长表示，“开发商做项目好比烧开水，目前的情况是买的锅太多，锅盖不够用，用再大的火力也无法把水烧开。”  

在这种情势下，目前一些城市的房企已开始把手中的土地卖出来回笼资金，但土地拍卖市场目前也已显露出颓势。

北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少峰表示，目前，除了国家宏观调控和股市低迷给房地产企业带来的巨大压力外，人们购房意愿的下降也使房地产行业的经营风险空前加剧。

□观点：

房企如何抵御空前风险？

北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少峰：必要时“壮士断腕”。  

在目前整个行业都面临销售困难的时候，房企该怎么回避风险，实现利润？我认为在市场层面应做到以下几点：  

一、降低对利润的期望值，以贴近市场的价格进行销售，以“现金为王”来指导经营。二、减缓扩张步伐，以稳健的发展代替快速扩张，避免资金链风险。三、开拓多渠道的融资。四、对于资金链处于较大压力的企业，必要时应该“壮士断腕”，对可能导致巨大风险的土地采取出售、合作开发或者退地，放弃一些不理想的项目。  

在经营层面，企业应做的是：第一步是分析自身优劣势，确定企业发展目标和核心竞争力，明确发展区域和方向；第二步是调整项目布局，在劣势区域采取快进快出方式退出市场，在优势区域通过兼并和合作开发实现规模发展；第三步是在积蓄力量基础上，等待下一次机会。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌： 拿出好产品才能稳赢。  

高性价比的产品永远都不会被市场遗忘。没有卖不出去的地，也没有卖不出去的房，开发商要做的是生产定位准、品质好的产品，这是抵御风险的有效途径。  

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