[摘要] 济南城镇基准地价或将进行调整。记者从昨日济南市委市政府新闻发布会上获悉，济南市于近日研究了“城镇基准地价更新”等工作。
济南城镇基准地价或将进行调整。记者从昨日济南市委市政府新闻发布会上获悉，济南市于近日研究了“城镇基准地价更新”等工作。
昨日发布会上，新闻发言人李本海表示，6月13日，济南市委副书记、市长杨鲁豫主持召开市政府第52次常务会议。会议听取了二环东路南延和二环南路东延工程推进情况汇报，“研究了我市城镇基准地价更新、调整城镇土地使用税应税土地税额标准、开征地热水资源税等项工作”。
根据新华网的报道，“济南市城镇基准地价级别或将全部更新，目前已上报山东省国土资源厅验收，验收通过后将对社会公布”。
按照相关规定，土地基准价格最长三年调整一次，现在实施的基准地价于2010年更新完成，由济南市人民政府在2011年3月公布实施，至今已有三年时间，需做出相应调整。
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（来源：生活日报）不知道从什么时候开始,房地产行业被贴上了“暴利”标签。在本轮市场调整中,开发商利润多少直接关系可能的“让利”空间。记者在采访中发现,是否暴利,地价是个重要因素。
开发成本五部分构成
“现在开发商的利润没有人们想象的那么高,许多项目的利润其实只有10%多。”一位一线房企山东公司的负责人说。据他介绍,目前开发成本主要包含有五部分——土地费用即地价、前期费用、建安费用、管理和财务费用、税费。其中,土地费用和建安费用是“大头儿”。
据开发企业负责人介绍,在当前市场情况下,一般来说前期费用大约是1000元/平方米。在这1000元中,700元为市政配套费。建安费用,目前高层一般为2500元/平方米。
管理费用就是指人工费用、推广等各种花销,而财务费用包括银行、信托和企业融资等带来的利息等成本。“这两块费用加起来大约是400-500元/平方米”。
税费主要有三项,以营业额为基数,按照一定的比例征收。土地增值税,按照住宅销售额的2%缴纳；企业所得税1%；营业税,按照销售额的5.65%征收。各项税费加起来占到10%,其中的一些是按月缴纳的。
以西部一楼盘的一期项目为例,开发企业在2012年年底取得了位于济南西站齐鲁大道附近的一宗居住用地大约107亩,成交价4亿元。平均每亩的价格大约在378万元,按照规划的地上容积率来计算,该宗土地楼面地价约为1568元/平方米。
该楼盘每平方米房价的成本可计算为1568元+1000元+2500+400+税费。据了解,该楼盘目前销售均价大约在7100元/平方米,那么营业税等主要税费加起来在600多元。这样,总的成本大约在6000元/平方米,该楼盘的利润率在15%多。
“西站的一些项目拿地价格如果达到400万元/亩,那么每平方米地价约为2000元,扣掉各种成本,销售价格在6000多元,确实没有多高的利润。”该楼盘销售负责人表示。
土地费用是变数
记者了解到,像上述开发企业所说楼盘利润情况确实存在,但各个楼盘的情况不一样,并非所有楼盘的利润率都在这个水平。一些大的楼盘,因为取得土地价格较低,以区域同样的价格销售,则能取得较高利润率。考虑到后期价格上涨较快,取得百分之二三十的利润率并非不可能。
一些开发企业负责人受访时表示,拿地价格的高低,对开发商利润率影响。
济南西站一家楼盘销售负责人介绍,有的项目拿地时间相对较早,每亩在300万元左右。这种情况下,土地成本每平方米就要低上几百元,相应的最终利润率也就高些。
对于不少房企业来说,最初的销售价格并不比成本价高多少,赢利主要通过后期的房价上涨。
例如,济南西站核心区一开发项目,据其销售负责人介绍,楼面价约为1800元/平方米,土地加上建安等各种成本,每平方米成本近6000元。
2012年开始销售时,价格就是6000多元。“主要利润通过后期价格上涨获得,价格达到7500元/平方米。”该负责人说,如果按照后期的销售价格来计算,利润率可能超过20%。“但综合起来看,最后利润率肯定达不到那么高。”
从一些销售周期较长的大盘来看,一开始其销售价格可能在三四千元,目前有的到了八九千元甚至上万,其利润率自然会升上去。
省城地产评论人士赵鲁梁分析说,许多项目之所以敢高价拿地,就是“押宝”在后期房价能够不断上涨的预期上。不过,一旦市场出现不好的情况,容易出现问题的也是这些高价拿地的企业。从目前情况看,多数项目最终纯利润在10%-20%之间,不排除拿地较早的项目利润率更高。
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