6月预计超过20家楼盘开盘 近半在西客站片区
山东商报 2014-06-06 08:54
[摘要] 6月份，济南市预计将有超过20家楼盘推出新房源，其中位于西客站片区的约10家，占总数的近一半。如果这些楼盘全部按计划开盘，槐荫区将超越历城区成为今年济南市推盘量最大的城区，西客站也将再次成为济南新盘第一“重镇”。
6月份，济南市预计将有超过20家楼盘推出新房源，其中位于西客站片区的约10家，占总数的近一半。如果这些楼盘全部按计划开盘，槐荫区将超越历城区成为今年济南市推盘量的城区，西客站也将再次成为济南新盘“重镇”。
20家楼盘将推超50万m2房源
济南各楼盘公开数据，今年6月份，济南市预计将有超过20家楼盘开盘、加推，预计推出房源约5000套，超过50万平方米。据悉，这些项目几乎半数位于槐荫区，而今年推盘量的历城区则仅有2家楼盘，并且楼盘规模较小。
今年以来，西客站片区推盘力度不断减小。5月份开盘的16家楼盘中，仅有2家位于西客站片区，这直接造成了槐荫区推盘量不如历城区的现状。历城楼市则较为活跃，无论成交数量还是曝光率都遥遥领先其他城区。据记者统计，年初以来历城区已经有20家楼盘开盘，而槐荫区只有17家。虽然差距不大，但从去年开盘数据来看，槐荫区有50家楼盘开盘，历城区仅有39家，反观今年，这一巨大的优势消失。
西客站作为槐荫楼市最为活跃的区域，在今年前5月推盘量乏力，推盘量仅占槐荫区总量的一半。而去年，这一数字可以达到70%左右，这样的颓势或在6月份得到逆转。在预计开盘的20家楼盘里，有7家位于西客站附近，占总数的三分之一。
开盘价格或继续走低
5月，济南市有16家楼盘开盘。其中，有两家楼盘开盘价低于7000元/平方米，海亮艺术华府(资料相册)6950元/平方米的开盘成交均价一度引起热议，另一楼盘天鸿万象新天(资料 图库)打出的一口价6999元/平方米促销手段也是引起了大范围关于“降价”的讨论。其他楼盘的开盘价也普遍“偏低”，大多数都没有上涨，甚至有少部分比前期项目售价还低。
调查发现，6月预计开盘的楼盘大多数位于济南城市周边，位置离市区相对较远，开盘价格预计不会很高。也有业内人士认为：“前段时间，济南降价言论较多，有很多楼盘推出了特价房，也有很多楼盘开盘价格较低，并且济南大部分在售楼盘价格已经很久未上涨。但是这些动作并没有让楼市低迷的状态有明显好转，反而5月济南楼市成交量大幅下滑。所以预计6月新开楼盘价格不会增长，反而部分开发商顶不住资金的压力，急于回笼资金的情况下会‘减价处理’。”
并且也有人认为，5月初，曾有大约30家楼盘放出风声要开盘，但是5月过去却只有16家楼盘真正开盘，在楼市持续冰冷的情况下，这20家楼盘能否在6月顺利开盘还需要进一步的观察。
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(来源：山东商报)从鲁能领秀城开始，阳光100、中海国际社区等超大型楼盘在济南层出不穷。近几年，楼盘连片开发更有愈演愈烈之势，虽然单个地块的面积没有增加，但是不少实力房企选择竞拍连片地块，从而达到规模开发的目的。
不少房企选择连片开发
2013年，济南高新控股集团有限公司分别在3月和9月拍得高新区8宗商服地块，这8宗地块相隔不远，其连片开发意图不言而喻。而这8块土地总面积超过50万平方米，开发完成后将成为建筑面积超过360万平方米的超大建筑集群，在济南商业、写字楼领域将占有一席之地。
同年4月，济南华府置业在西客站再拿4块住宅和商服用地，这批土地已经被建成了恒大翡翠华庭项目，这是恒大在这一区位的第5个项目，虽然5个项目并非连片开发，但却已经形成了对西客站东北方位的包围之势，区域优势明显。
4月和11月，银丰在历城区连拿6块土地，其建筑将涵盖住宅和商业物业，并且包括一栋容积率为7.4的超高层建筑，其对于这片区域的雄心不言而喻。
10月，绿地地产在济南连拍13宗地块，其中5宗位于市中区、8宗位于槐荫区，土地总面积超过56万平方米，将分别建成85.7万平方米和213.6万平方米的超大型建筑集群。
同时，还有不少在建项目在周边继续拿地，不断提高自己连片开发的规模。今年年初，鲁能经过79轮竞拍，拿下位于领秀城南部的2013-G189号地块，继续在南部“开疆扩土”。
据记者统计，自2013年以来，济南市有超过10家房企进行过连片土地拍卖，均为建筑面积达到百万平米的大型项目，同时也有不少在建大型项目选择在周边继续拿地。
规模在增加成本却在减少
虽然很多房企选择连片拿地，但记者计算发现，这些项目的土地单价却在下降。类似“多买优惠”，大多数连片土地楼面地价均没超过2000元/平方米，例如绿地2013年拍得的13宗地块中，楼面地价的仅1066元/平方米，的也仅有2142元/平方米，平均楼面地价不到2000元/平方米。
有专家表示，大宗土地的拍卖需要有一定经济实力的企业才能参与，并且连片土地集中拍卖也更有利于政府规划，所以在竞争者减少的情况下，土地往往会以低价成交。
并且，大面积连片开发还有利于房企长期开发。物价在不断上涨，但是已拍得的土地成本却不会再改变，这样“一劳永逸”的好处很多大型房企都不会拒绝。并且每个项目都要建造一定的配套设施和承担一部分政府公建，连片开发也有利于房企节约开发成本，减少不必要的损失。
房企热衷于连片开发，而不少市民也喜欢“大社区”。在采访中记者发现，很多购房者更趋向于购买大社区的房子。“我喜欢住在大社区，我刚在万象新天买了房子，前一段时间听说天鸿在万象新天周边又拿了地，会继续开发更大的社区，我们一家都很高兴。首先，我相信开放商为了后期房子好卖，一定会花更多精力在社区周边和社区配套的建设上，而不是卖完就拍拍屁股走人；其次，社区大了以后，各项市政配套会更加丰富，比如直通的公交、社区医院等，周边生活的便利程度一定会更好。”家住万象新天的刘女士告诉记者。
面积大位置好全是潜力地块
连片开发的土地由于面积较大，往往位于城市边缘地带，这部分区域较为空旷，开发项目少，也造成了人气较为不足。但是，并不能说这些地方位置不好。有业内人士表示，大型连片地块的集体成交往往是土地招拍挂中的大事件，这代表着该片区域将出现一个“带头人”，更多的房企也会进驻这一区位。房企拿地都是经过考察的，一般有十拿九稳的把握才会出手，往往他们拿下的地块都是很有发展潜力的。
记者调查发现，确实如专家所说，省城近两年成交的连片地块往往都是“潜力股”。中海于今年拿下华山片区近60万平方米的连片地块，在规模上已经可比中海国际社区，并且根据《济南华山历史文化公园规划设计》，强调以华山为核心,实现一园一城、一湖三山、一心三廊、一环多景的整体布局。在未来,华山将发展成为集历史文化、生态景观、旅游休闲、商务居住等多功能于一体的国际级生态文化旅游新城。如此庞大体量的新城建设,由济南市政府全盘规划,由中海地产担纲开发建设，这一片区无疑潜力巨大。
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不少房企选择连片开发
2013年，济南高新控股集团有限公司分别在3月和9月拍得高新区8宗商服地块，这8宗地块相隔不远，其连片开发意图不言而喻。而这8块土地总面积超过50万平方米，开发完成后将成为建筑面积超过360万平方米的超大建筑集群，在济南商业、写字楼领域将占有一席之地。
同年4月，济南华府置业在西客站再拿4块住宅和商服用地，这批土地已经被建成了恒大翡翠华庭项目，这是恒大在这一区位的第5个项目，虽然5个项目并非连片开发，但却已经形成了对西客站东北方位的包围之势，区域优势明显。
4月和11月，银丰在历城区连拿6块土地，其建筑将涵盖住宅和商业物业，并且包括一栋容积率为7.4的超高层建筑，其对于这片区域的雄心不言而喻。
10月，绿地地产在济南连拍13宗地块，其中5宗位于市中区、8宗位于槐荫区，土地总面积超过56万平方米，将分别建成85.7万平方米和213.6万平方米的超大型建筑集群。
同时，还有不少在建项目在周边继续拿地，不断提高自己连片开发的规模。今年年初，鲁能经过79轮竞拍，拿下位于领秀城南部的2013-G189号地块，继续在南部“开疆扩土”。
据记者统计，自2013年以来，济南市有超过10家房企进行过连片土地拍卖，均为建筑面积达到百万平米的大型项目，同时也有不少在建大型项目选择在周边继续拿地。
规模在增加成本却在减少
虽然很多房企选择连片拿地，但记者计算发现，这些项目的土地单价却在下降。类似“多买优惠”，大多数连片土地楼面地价均没超过2000元/平方米，例如绿地2013年拍得的13宗地块中，楼面地价的仅1066元/平方米，的也仅有2142元/平方米，平均楼面地价不到2000元/平方米。
有专家表示，大宗土地的拍卖需要有一定经济实力的企业才能参与，并且连片土地集中拍卖也更有利于政府规划，所以在竞争者减少的情况下，土地往往会以低价成交。
并且，大面积连片开发还有利于房企长期开发。物价在不断上涨，但是已拍得的土地成本却不会再改变，这样“一劳永逸”的好处很多大型房企都不会拒绝。并且每个项目都要建造一定的配套设施和承担一部分政府公建，连片开发也有利于房企节约开发成本，减少不必要的损失。
房企热衷于连片开发，而不少市民也喜欢“大社区”。在采访中记者发现，很多购房者更趋向于购买大社区的房子。“我喜欢住在大社区，我刚在万象新天买了房子，前一段时间听说天鸿在万象新天周边又拿了地，会继续开发更大的社区，我们一家都很高兴。首先，我相信开放商为了后期房子好卖，一定会花更多精力在社区周边和社区配套的建设上，而不是卖完就拍拍屁股走人；其次，社区大了以后，各项市政配套会更加丰富，比如直通的公交、社区医院等，周边生活的便利程度一定会更好。”家住万象新天的刘女士告诉记者。
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