[摘要] 日前，记者获悉，济南市槐荫区某即将开盘的楼盘推出所谓“全民定价计划”，邀请购房者对新盘开盘价填写“定价单”。对此种营销方式，有市民认为此举是开发商在目前房地产市场疲软的情况下转变态度，主动试探购房人对价格的介绍程度，房地产市场已经由卖方市场转入买方市场。
最近，济南市槐荫区某即将开盘的楼盘推出所谓“全民定价计划”，邀请购房者对新盘开盘价填写“定价单”。对此种营销方式，有市民认为此举是开发商在目前房地产市场疲软的情况下转变态度，主动试探购房人对价格的介绍程度，房地产市场已经由卖方市场转入买方市场。然而，记者采访了解到，业内专家认为，此举更像是一种吸引眼球的宣传手段，由此判断定买方市场来临并不准确。
据了解，截止目前，济南市商品房成交量已经连续五周下滑，楼市低迷的现象仍在持续，开发商为提高销量推出了各种营销方法。日前，济南槐荫区某楼盘推出的“全民定价计划”吸引了不少购房者的眼球。该楼盘置业顾问告诉记者，所谓“全民定价计划”，是指楼盘邀请购房者填写“定价单”来预测其楼盘的开盘价。
“如果您来我们售楼处填写定价单，如果您给出的价格和我们的开盘价相差在300元以内，就可以参与我们‘定价大奖’的抽奖活动。我们现在的开盘价还没定，可能会参考部分参与者的定价意见。”置业顾问告诉记者，开发商对楼盘价格有一个初步的估计，但在实际定价时，也可能会参考大部分购房者的意见，但是最终的价格或许会在7000元/平左右。
业内人士分析，在目前房地产市场低迷的环境下，开发商的这种行为可能是在探索购房人对房价的心理底线，了解购房人对房价的心理预期，以此作为制定楼盘开盘价格的参考，并及时调整销售、营销策略。
开发商开盘价征求购房者意见是否标志着买方市场已经来临?山东大学房地产研究中心主任李铁岗告诉记者，单从开发商的“定价行为”来判定买方市场来临并不准确。
“在现在的情况下，开发商对房地产市场也拿捏不准，所以采用这种方式进行摸底，以避免开盘价过高无人购买”李铁岗主任说，“但是作为购房者，当然希望房价越低越好，开发商不会一味迁就购房者，‘全民定价’更像是一种吸引眼球的宣传手段，由此判断定买方市场来临，并不准确。”
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（来源：山东商报）记者从多方渠道获悉，目前财税部门已经开始着手对房地产业进行营改增调研，房地产业营业税改缴增值税后税率很有可能为11%。对此，有专家表示，如房地产业价格上升空间有限，营改增后房地产商的盈利将受到影响，日子恐将更加难过。
据记者了解，财税部门和房地产商关于营改增的沟通早在2013年年底就已经开始，一些有代表性的房地产企业已经按照不同的政策假设对收入、成本、利润等进行分析和测算。今年三四月间，万达、万科、碧桂园、中粮等一批房地产企业已经将自己形成的调研材料交给相关财税部门。据业内人士介绍，很多调研细化的程度很高，不过目前主要是收集房地产行业的信息，调研还处于初期阶段，具体实施方案尚无定论。
不过，记者了解到，房地产业和建筑业很可能同时纳入营改增，并适用11%的税率。安永会计师事务所间接税合伙人梁因乐在接受记者采访时称：“根据安永的理解，我们认为金融、建筑业和房地产最迟应该会在明年下半年同时纳入营改增。”他解释道：“因为很多房地产开发商的资金来自金融机构，如果没有同时开始营改增，会对上下游链条的抵扣造成一定压力。”
普华永道中国内地及香港地区间接税主管合伙人胡根荣告诉记者：“因为建筑业的税率在财税【2011】110号文中规定为11%，所以房地产应该会与之一致，税率也应该是11%。梁因乐也告诉记者：“建筑安装、房地产业比金融业简单，根据营改增前期文件及营改增从开始实施到最近入围行业的情况，建筑安装及房地产业是比较有机会按照11%的税率缴纳。”对此，财政部财科所副所长刘尚希告诉记者，房地产业营改增还没有出台具体方案，虽然110号文有规定，但不排除将来方案出来后在税率、征收方式上再做调整。
谈及房地产业营改增的挑战，多位专家认为是房地产市场的价格问题。胡根荣告诉记者：“将房地产业放在最后纳入营改增行列可能是出于对房价的考虑。如果房价上涨恐怕会带来不好的影响，所以说房地产业的难题在于如何减少营改增对房价的影响。”
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