[摘要] 五一三天小长假，全国楼市“倒春寒”，多地成交惨淡，让“红五月”开局不利。多地降价消息不断，楼市现状不乐观，购房者陷入深度观望，紧接着限购松绑的消息四面传开，“救市”步伐不断加快。在刚刚过去的一周，限购松绑、降价、观望、地铁等字眼充斥着大家的视野。
五一三天小长假，楼市“倒春寒”，多地成交惨淡，让“红五月”开局不利。多地降价消息不断，楼市现状不乐观，购房者陷入深度观望，紧接着限购松绑的消息四面传开，“救市”步伐不断加快。在刚刚过去的一周，限购松绑、降价、观望等字眼充斥着大家的视野。
降价声不断 “真摔”or“假降”
110家上市房企财务状况恶化 开发商或普遍降价
5月5日，高盛高华证券发布的报告称，110家A股房地产财务状况恶化，并将影响二季度房价。
高盛高华对110家A股房地产公司财务数据的季度监测分析显示，2014年一季度开发商负经营性现金流占总资产的比例已接近2011年一季度末的水平。而2011年一季度正是当年度房价“走软”的开始。
中信证券近日发布的报告也称：预计开发企业中悲观情绪开始占据上风。报告指出，2014年一季度地产上市企业经营性现金流入/流出大幅下降到0.81，上市企业的有息负债率达33.7%的历史新高。企业经营性现金流季度净额出现历史以来的负值。
与此伴随的是基金的撤出。据Wind统计，今年一季度公募基金从51家上市房企清仓。
楼市降价风暴刮至一线城市 避风港的地位沦陷
近日，北上广深四大一线城市全部失守，均出现房企降价出货的现象。
“今年楼市整体表现十分低迷，降价潮也从年初的二三线城市向一线城市蔓延。”中国房地产学会副会长陈国强向记者表示，此轮调整是市场内部供求关系和经济基本面发生变化，而不是因为楼市调控。
“此前都说一线楼市坚挺不会降，但现在看来，当大潮来袭时，很少人能不湿鞋。”深圳一位开发商称，在银根持续紧缩，开发商资金压力加大，且购房者看空情绪蔓延时，今年一线城市同样不乐观，尤其是郊区和供应量较大的片区，楼盘降价走量的案例会越来越多。
各地楼市降价假摔居多:直接降价城市只有6个
尽管自2月杭州德信北海公园宣布降价后，降价风波在多地持续发酵，但据记者了解，在二十余个城市中，真正出现直接降价的城市只有6个，实质性降价楼盘也不过9个，其余多为减少首付成数、特价房、团购房等常见的促销形式。
记者测算上述9个项目楼板价在降价后售价中的占比发现，这些项目楼板价占目前售价比重多在40%至60%之间，如果考虑土建成本和资金成本，除少数楼盘由于前期地价较低，降价后仍有获利空间外，其他楼盘大多已经贴近成本线，亏本风险骤增，高地价项目在楼市下行通道中风险凸显。
楼市陷入深度观望 房企让利跑量心理渐占上风
刚刚过去的“五一”三天小长假，北京楼市“秋风萧瑟”，成交总量同比大幅下降，多个城市也呈现出类似的情形。与此同时，房企拿地数量逐月递减，上市公司利润出现下滑；种种迹象表明，今年楼市整体“趋冷”已是大概率事件。
据伟业我爱我家市场研究院统计，“五一”假期三天北京楼市成交总量仅为200套，同比减少85.48%。
无独有偶，多个城市的楼市也呈现“萧条”景象。中原地产研究中心统计数据显示，“五一”期间54个城市合计住宅签约套数为9887套，比2013年同期的14642套下降了32.5%。其中，一二线城市下降幅度，一线城市三天合计签约1046套，同比下降40%。链家地产市场研究部分析师张旭认为，购房者深度观望的情绪仍未有任何改善。
成交量下滑、利润下降、拿地放缓；种种迹象表明，2014年楼市明显出现了和2013年不一样的变化。业内人士认为，造成这种变化的原因错综复杂。
中国房地产业协会副会长朱中一认为，去年由于出台了“国五条”，对二手房交易所得征收20%的个税，造成了爆发式的非理性的增长，因此成交量同比自然要下降。与此同时，房贷偏紧也在一定程度上抑制了购房需求。
限购松绑风声四起
三四线楼市压力大松绑获默许 一线城市按兵不动
五一楼市成交表现出丝丝凉意，日前不少三四线城市地方政府急不可耐，频频出手救市。昨日，安徽省铜陵市政府信息公开网发布文章明确，市政府出台了《关于促进房地产持续健康发展的意见》，在住房公积金贷款、契税补贴等方面配套制定了一系列的利好政策，自5月1日已正式实施。南都记者昨日采访的不少开发商和专家都认为，今年这些城市的自主放松行为会进一步得到默许，对于这些三四线城市来说，市场供应量充足但人口和购买力相对偏弱，楼市压力不容小觑。合富辉煌副总经理龙斌更向南都记者预测，在这种思路引导下，今年可能成为“松绑年”。
部分地区限购松绑欲"救市"昆明楼市会松绑?
从目前楼市松绑的城市来看，昆明与这些城市有着太多的共通之处。除了多个楼盘大幅降价外，据昆明中原地产市场研究中心初步估算，2014年昆明新增商品房供应量预计将达到1000万平方米以上，而2014年计划开盘的40多个新项目中，新增预售面积约1400万平方米，再加上2013年剩下的库存量2014年的全年总供应量将会达到2534万平方米以上，比2013年2151.5万平方米的总供应量增长约17.8%。
在周曼看来：“地方政府是在给开发商打气，别乱，别急。”她认为，目前楼市的问题并不是限购，限购只是一部分的原因，真正的原因是很多客户对市场已逐渐失去了耐心，部分城市政府积极“救市”，无非是提高信心，开发商的信心亦或是购房者的信心。
而云南财经大学MBA教育学院不动产投融资研究中心主任周大研也认为，一个市场最可怕的就是消费者对整个行业丧失信心，如同中国的乳制品行业，所以政府适当的“救市”目的大部分的原因在于提升行业信心。
而昆明是否会实施松绑，还需要政府对整个楼市的全盘的衡量。业内普遍预计，在目前地方经济依然深度依赖土地财政的情况下，地方政府陆续救市是大概率事件，将会有更多二、三线城市的救市政策相继出台。不过，也有业内人士认为，在信贷环境没有根本改善的情况下，限购放松对楼市成交量的恢复可能作用有限，房地产企业应该抓紧出货窗口积极营销，以价换量去库存来解决市场供需矛盾。
10城接连传出限购松绑 专家称仅靠政策难救市
从年初持续发酵的“降价潮”，到五一期间各大主要城市楼盘成交的普遍下行，看空情绪快速蔓延楼市。此种态势影响下，从去年8月温州首传限购松绑开始至今，9个月时间中便有铜陵、南宁、无锡、杭州等共10个城市接连传出政策松动消息，被业内视为地方政府楼市调控的“救市”之举。
何种行情催生了地方政府限购“松绑”？放松限购能否扭转多地楼市“量价齐跌”局面？在市场与政策的交互博弈中，这些疑问让楼市走向变得愈发扑朔迷离。
今年以来，房地产市场行情持续走低。据中指研究院数据显示，2014年一季度，30个主要城市中有28个城市成交面积同比下滑，其中北京下滑幅度，高达55.18%。四月，44个主要城市累计成交面积同比跌幅近两成，处于历史较低水平。
不仅“金三银四”成色不足，五月开局“寒流”更是延续楼市疲态，使楼市成交跌至“冰点”。中原集团研究中心数据表明，今年“五一”假期新房成交面积环比跌幅约47%，创近四年新低。雪上加霜的是，截止4月末，主要城市库存量持续小幅回升，二三线城市库存压力不减，企业去化风险进一步凸显。
时评:对各地政府"救市"之举 不能再袖手旁观
继南宁放松限购政策后，安徽铜陵市也加入了“救市”队伍中。5月5日，安徽省铜陵市政府出台《关于促进房地产市场持续健康发展的意见》，在住房公积金贷款、契税补贴等方面配套制定了一系列利好政策，新政策从5月1日起已正式实施。“房价还没怎么跌，地方政府比我们还着急。”一位在多地有项目的开发商向记者直言。
上月底，广西南宁打响了地方政府救市枪。彼时，就有不少业内人士断言，如无相应的干预政策，此举将引发其他城市效仿，楼市松绑政策将会密集出台。话音刚落，五一小长假过后，天津、福州、郑州等地即传来救市消息，铜陵更是直接付诸于行动。不难预想，照此趋势发展下去，各地目前的试探性救市政策或将演变为正面出击，楼市调控或将面临瓦解。
中国的楼市是典型的政策市，一旦有政策层面的风吹草动，将直接影响到整个房地产业，最突出的表现即为房价的升跌。应当说，此前号称史上最严的楼市调控已经取得了阶段性的成果，多数地区的房价呈缓慢下降的趋势。然而在救市消息传出后，就有开发商表示，“既然会救市，干吗要降价？扛一阵就过去了。”而原本，该企业正打算以价换量。
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