[摘要] 随着土地管理法修正案提请全国人大初审，国务院总理温家宝今年3月在十一届全国人大五次会议记者会上提及其任内要做完的第二个“困难的事情”——制定并出台农村集体土地征收补偿条例，真正保障法律赋予农民的财产权利——有了进展。
2013年实时国家征地补偿标准。征地补偿拟不设上限。
随着土地管理法修正案提请人大初审，国务院总理温家宝今年3月在十一届人大五次会议记者会上提及其任内要做完的第二个“困难的事情”——制定并出台农村集体土地征收补偿条例，真正保障法律赋予农民的财产权利——有了进展。
在十一届人大常委会第三十次会议举行次全体会议，土地管理法修正案草案(下称“草案”)被提请会议审议。
草案删除了现行法第47条中按照被征收土地的原用途给予补偿，以及土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍的内容。
草案第47条款明确规定：“征收农民集体所有的土地，应当依照合法、公正、公开的原则制定严格的程序，给予公平补偿。”
有利提高农民分成比例
“现行征地补偿制度是由土地管理法确定的，最关键的条款是第47条。”国务院法制办主任宋大涵在作草案说明时说，“分两步走，先集中精力对第47条进行修改，待土地管理法修正案通过后，由国务院制定条例。”
宋大涵表示，从补偿原则看，原47条的规定没有综合考虑土地年产值以外的其他因素，包括土地区位、供求关系以及土地对农民的就业和社会保障功能。从补偿标准看，“30倍上限”规定过死，不适应不断变化的经济社会发展情况和各地不同情况。
草案指出，征收农民集体土地补偿安置的具体办法，由国务院制定。依照国务院制定的具体办法，省、自治区、直辖市可以规定补偿安置的具体标准。
中国土地学会副理事长黄小虎认为，这是一个很大的进步，符合中央提出的改革征地制度要尊重农民的土地财产权的精神。
11月28日，国务院常务会议讨论通过的草案，对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改。会议指出，在工业化、城镇化加快的情况下，占地过多过快问题日益突出，必须推进改革、健全法制，严格约束占用耕地。
十八大报告也提出“改革征地制度，提高农民在土地增值中的分配比例”。
按照现行的30倍上限估算，目前农民在土地增值中的分配比例不足十分之一。
《财经(微博)日报》以占比的水稻田的产值计算：水稻平均亩产470公斤，以目前稻谷价格2元/公斤可获940元产值；冬季种植经济作物的产出，按占比的油菜籽计算，国家发改委价格司2007年报告称平均每亩产值508元。两项相加，平均每亩产值在1500元左右。按补偿30倍计算，可获得4.5万元/亩左右。
而土地增值远高于这一数字。国家统计局披露，2011年开发商购置土地共花费8049亿元，购置了4.0973亿平方米土地，每平方米平均单价1964元，折合每亩的平均价格是131万元。这些土地的前身包括国有土地和集体土地，国有土地因为整体的地段优势会更贵一些，所以由集体土地改性而成的部分单价应该较低。虽然没有分类统计，但即使按均价的一半计算，也有65万元/亩。
按此粗略估算，农民土地被征收后所获得的补偿款只有最终卖价的6.9%，也就是1/14左右。
期待进一步确权
相比农民分成比例的提高，舆论对土地征收改革更大的期待在于农民财产权的落实和平等市场主体地位的确立。
北京大学法学院教授姜明安对本报记者表示，修改后的第47条避开了“应在原标准上提高多少倍”的具体数字争议。而“公平补偿”的原则增大了按市场价格进行补偿的分量。
“征地应该根据农民自身的意愿，征地价格在市场交易中决定。在现实操作中，应该根据不同地方、不同时间的标准进行补偿，而不是一刀切。”姜明安认为。
中国社会科学院科研处研究员任常青亦表示，在市场条件下，对土地制定“被征收前三年平均年产值的30倍”的标准，是违背市场经济规律的。
北京市京鼎律师事务所律师杜兆勇则更加明确地表示：“土地应该尽可能地采取更加市场化的配置方式，确立农民在土地交易中的主体地位，也就是承认个体农民的定价权，这样才符合市场经济的要求。”
日前召开的中央经济工作会议部署“积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量”。中央农村工作会议也释放出要守住底线，充分保障农民土地承包经营权的信号。不能限制或者强制农民流转承包土地。
参加国务院法制办征求意见活动的杜兆勇对记者表示，只有确立农民主体地位，遵循市场规律，由农民来叫价，所谓的“维护被征地农民的合法权益”才会落到实处。
不过，草案并没有明确回应舆论的另一个建议——明确区分用于“公益目的”和“商业目的”的征地。
在杜兆勇看来，“如果区分公益用地和非公益用地，就会导致征地范围缩小，地方政府的出让金就会受损。这不是理论问题，而是对现实博弈的探讨。不过，被征地农民往往处于弱势地位，话语权相对缺失。”
杜兆勇建言，未来土地改革的方向应该是将农民的承包地永租化、永佃化。如果赋予农民“永租权”，就可以确立农民的主体地位，切实地维护被征地农民的合法权益。
房地产用地供应创新高 一线城市频现抢地热潮
7月28日，国土资源部法律中心公布土地管理形势分析。数据显示，上半年房地产用地供应8.24万公顷，同比增加38.8%，与2011年同期相比，增加17.3%，达到近年来新高。其中，住房用地供应5.53万公顷，同比增加36.9%。
虽然房地产用地供应创新高，但让人纳闷的是，从近期市场尤其是一线城市不断出现的“地王”、“抢房潮”等现象来看，用地似乎对于开发商来说仍是供不应求。
从2013年6月至今，北上广等一线城市纷纷出现新“地王”。6月，广州，“房地产黑马“佳兆业携裕瑞房地产以45.57亿元拿下黄埔区南玻宅地，成为广州当时的总价“地王”；7月，北京，经过62轮竞拍，北京懋源房屋开发有限公司以17 .7亿元的总价竞得丰台区夏家胡同地块；7月，上海，连一直对“地王”称号敬而远之的万科也狠砸48.7亿元抢得张江高科技园区商住地块，楼面地价21415元／平方米，溢价率88.6%，从而刷新了上海年内总价地王的纪录。这一连串的数据暗示着各大房企的投资热潮纷纷向一线城市回流。热火朝天的拿地潮及房价的不断上涨，不禁令人疑惑，中国未来的房地产市场将走向何方？
“抢房潮”再现
日前，北京大兴一楼盘开盘当天就被买家一抢而空，1462套房源全部成交，总额合计37.9亿元，创造了2012年以来北京单日成交纪录。而就在昨日，横跨广州花都区和清远市石角镇的一楼盘迎来万人组团购房，开盘当天的人流量超过3万人，上午开盘仅两个成交就超600套，抢房场面火爆。近期一线城市频现“抢房潮”，那么，房子真的如此抢手？房源真如此稀缺？
中原地产天津分公司总经理殷则环在接受《国际金融报》记者采访时表示，这是一次压抑太久的刚性需求大爆发。他分析，由于之前的政府调控，一线城市的住房推出量很少，消费者多在观望状态，但随着调控影响的减弱，房价没有跌的迹象，刚性需求的群体自然会选择出手。
房企向一线回流
国土资源部法律中心主任孙英辉此前表示，今年1－5月，房地产开发企业到位资金4.5万亿元，同比增长32.0%，企业购地积极性上升，并向一线城市和部分二线城市回归，重点城市房地产用地供应增长超过三成，一线城市住房用地供应增幅远远高于水平。对此，殷则环表示，房企的投资热潮回流一线城市其实在去年已经开始，由于三四线城市的过度开发，市场明显出现供大于求的失衡现状，当地房地产行业也近“泡沫”化。而一线城市强大的购买力和良好的市场情况，使房企明白那里才是真正的大本营。
就以“拿地狂人”佳兆业来说，5、6月间其在拿下了7幅地块，全部在广州、深圳、上海、杭州等一线城市。据悉，佳兆业上半年在土地储备的花费高达132亿元，甚至超过了佳兆业今年上半年的累积销售额110亿元。而佳兆业主席郭英成在此前的年报发布会上也明确表示，在调控刚开始的时候，佳兆业主要是到三线城市发展，但是自2012年开始佳兆业新增土地90%都在一、二线城市。
一位不愿意透露姓名的房地产企业业内人士向《国际金融报》记者表示，一线城市风险更孝资金回笼快、利润可观，这几乎是房企的共识。许多房企到处拿地，包括三、四线城市；市场风险大时，又不约而同地收缩到一线城市来避险，因此不少企业甚至会陷入钱荒遇地荒的尴尬窘境。
房价不降反升
钢材等原材料市场价格持续走低，是否会抑制房地产价格，殷则环表示，钢材等原材料市场的价格都是实时价格，尚不能完全反映到房价的问题上，而一线城市尤其是中心城区的黄金地块由于十分稀缺，未来地价仍将上涨，因此房价只涨不跌是大势。而上述房地产业内人士也预计，下半年房企集中一、二线城市拿地的现象将更普遍。“上半年很多房企尤其是一些前期大举进入三、四线的房企，由于城市内需不足、经济水平较低，整体利润空间不高，企业存货压力会较大，但到了下半年企业在消化一部分之后会继续向一二线城市进军。毕竟一二线城市未来几年的发展状况还是较为乐观的。”另外，在他看来，未来房价可能会呈两级分化，三四线城市由于供求失衡，房企渐渐撤离的因素有下跌可能，但一二线城市尤其是市中心黄金地块的房价则仍会持续上涨趋势。
实时消息显示，进入7月后，随着原材料价格上涨、成本支撑因素增强，以及钢厂检修增多，国内建筑钢材去库存化效果明显，钢材市场出现连续反弹。业内预计，8月钢材市场有望延续反弹行情。支持房价不断上涨的，恐怕的动力来自各地的卖地热情。
有关数据显示，2013年上半年，多地卖地收入呈井喷状态。其中北、上、广三地经营性土地出让金已超过1739亿元，接近去年全年1934.92亿元的水平。以上海为例，据上海规土局统计，2013上半年全市经营性用地出让金额为703.78亿元，同比增长373%。而据房天下数据，2013年上半年上海共成交经营性土地117幅，成交面积465.89万平方米，同比去年上半年上涨120.39%。《国际金融报》记者由此估算，2013年上半年上海经营性用地出让单价平均为每平方米15106.14元，去年则为每平方米7038.43元，价格上涨1倍多。因此未来有关一二线城市房价下跌的愿望可能将化为泡影。
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