[摘要] 随着国家针对城镇化发展的措施陆续出台，封闭近4年的A股房企再融资或将迎来重大突破。7月初，原本因筹划重大事项集中停牌的数家房企，在8月初陆续公布了再融资预案，如新湖中宝、宋都股份等房企拟融资额均在10亿元以上。
随着国家针对城镇化发展的措施陆续出台，封闭近4年的A股房企再融资或将迎来重大突破。7月初，原本因筹划重大事项集中停牌的数家房企，在8月初陆续公布了再融资预案，如新湖中宝、宋都股份等房企拟融资额均在10亿元以上。
昨日（8月7日），金科股份也因筹划重大事项宣告停牌，这多少超出了重庆地产界的预料，因为在西部的上市房企中，像具有保障房、旧城改造特征的中天城投、云南城投等目前仍未发布重大停牌公告。重庆某地产资深人士则认为，金科股份符合当前国家扶持相关房企再融资的条件。
业内表示，“房企再融资确实是要放开了，但结构性很强，范围很小，多针对保障房、棚改房、旧城改造等项目，而且公司不能有违规记录，由国土部认定。”
多家房企抛融资预案
据悉，从7月1日开始，一周内，包括金丰投资、宋都股份、迪马股份、新湖中宝、中弘股份与荣丰控股等6家上市房企因筹划重大事项宣布集中停牌。房地产人士认为，在国内地产发展史上，出现这种情况并不多见，猜测房企正酝酿重组或再融资。
实际上，房企因楼市调控被压抑得太久了。今年初，面对房价普遍上涨的预期，国家再次重申房地产调控政策不放松。其实，去年11月底，包括旭辉控股、金轮天地等内地房企因A股暂停融资纷纷选择赴港上市，甚至万科、绿地等房企巨头也选择借道香港间接实现海外融资。
8月1日，随着新湖中宝55亿元和海印股份8.34亿元再融资计划的集中出炉，这彻底打破了市场的不确定性。5天之后，宋都股份也公布了募资不超过15亿元的定增预案。同时，冠城大通也宣布不超过18亿元的可转债融资方案；招商地产也发布了“股份购买资产”的重大事项，金科股份昨日也因筹划重大事项而开始宣告停牌。
亿翰智库研报认为，新湖中宝融资方案的提出，标志着房企再融资有条件放开是大概率事件。
7月4日，国务院发布的《关于加快棚户区改造工作的意见》（以下简称《意见》）提出，2013年至2017年5年改造城市棚户区800万户，其中，在2013年改造232万户，并要求在资金筹措、用地供应、税费减免、安置补偿等方面加大政策支持力度。
8月5日，国家发改委主任徐绍史针对保障和改善民生问题强调，坚持房地产调控各项政策，加大对保障性安居工程建设的推进力度，加快普通商品住房开工建设，支持居民家庭首套自住购房需求。
针对房企集中再融资的现象，朱一鸣认为，这应属于房企再融资“结构性开闸”，短期内不会全面放开，只对符合国家政策导向的融资方案采取有条件的开放，包括旧城改造、保障房以及商业地产等非直接涉及住宅类的融资方案。
同策咨询研究中心总监张宏伟向《每日经济新闻》记者表示，“当前，房企再融资还没有办法大张旗鼓开放，现在基本上以‘棚户区改造’、刚需自住项目有条件开闸。目前官方没有正式承认，所有房企都是拟再融资，都还没有成功。”
金科酝酿再融资？
今年初，金科股份就宣布了“公司两年利润超过23亿元，已提前一年兑现上市承诺”的消息，但突然宣布自8月7日起因筹划重大事项而停牌的消息，这有点出乎重庆地产界的预料。
记者了解到，目前在西部地区的上市房企中，中天城投、云南城投分别在贵州、云南承担了庞大的保障房、旧城改造以及一级土地整理项目。
公开资料显示，2011年3月，中天城投与贵州省政府签署了《中天城投参与贵州省“十二五”保障性安居工程建设框架协议》，计划在“十二五”期间，在省内完成建设面积约1000万平方米（约20万套）、总投资约200亿元的各类保障性安居工程及其配套设施。
云南城投在2008年就与昆明市政府签署了昆明市官渡区环湖东路高达4.18万亩的一级土地开发协议，其中一期4000余亩的开发合同已于今年5月底到期，云南城投已投入资金73亿元，目前仍有大量资金未能回笼。
不过，截至目前，除了中天城投前不久因临时停牌引发业内猜想外，这两家公司暂未发布停牌公告。
对于金科股份此次停牌是否是为了再融资，公司一内部人士在接受《每日经济新闻》记者采访时并没有给予明确回复，仅表示，如果公司涉及到再融资，那也要符合国家的相关政策，具体事宜以公告为准。
重庆一位不愿具名的地产资深人表示，金科股份目前所推行的战略计划基本符合中央关于城镇化发展的要求，也符合中央扶持相关房企再融资的条件。多位房地产专家也认为，金科股份酝酿再融资的可能性较大。
据悉，金科股份2010年就启动了“1030”战略，即用10年时间进入重庆辖区的30个城市发展。据锐理数据统计，截至去年底，金科股份已进驻重庆17个区县，可建面积达到920万平方米。
今年以来，金科股份原来的“1030”战略已升级到2.0版本，由大重庆区域上升至整个西部地区，即在未来10年之内，金科将进入到中国西部的30个重点城市。
金科股份去年进入四川省内江市后，参与了当地太子路的棚户区改造项目。该项目净用地面积达105亩，是内江市近年来的棚户区改造工程，总投资约20亿元，包括约5.7万平方米的拆迁安置房建设。
值得注意的是，截至去年底，金科股份的资产负债率已在高位运行，接近85%。然而，今年以来，金科股份仍频频拿地，土地支出逾40亿元。为了支撑快速扩张，金科股份自2012年以来频繁进行信托融资与银团贷款等。
张宏伟表示，“这些如果开放了，将有利于房企平衡现在基金、信托、融资成本比较高的现象。”
房地产再融资开闸迎利好或难敌商品市场铁律 新华网
如果说新湖中宝融资投向棚户区改造项目是符合政策导向，而不能就此证明房地产再融资开闸，那么昨晚停牌一个月之久的宋都股份发布的非公开发行预案，目标直指立足刚需的商品住宅，或许在一定程度上验证了监管层对于房地产再融资“冰释”的态度。二级市场弹冠相庆，估值已经在底部的地产股开始活跃，本来股性就较好的水泥股更是按耐不住。
纵观整个地产行业，上半年的盈利水平开始转暖，但是现金流情况却不容乐观。就拿地产龙头万科来说，上半年实现营业收入413.9亿元，净利润45.6亿元，同比分别增长34.7%和22.3%，而货币资金则从2012年末的522.9亿元大幅下降至376.0亿元。可以说万科的现金库存是大幅“瘦身”，如果这样的情况继续持续，万科的日子都不好过，何况是中小地产公司，如果地产公司难以保住20%的增速，那么直接备受考验的恐怕是GDP。
这一两周内接连不少地产公司都拿出了融资方案，例如新湖中宝、海印股份。东方证券投资顾问左剑明认为这预示着地产行业的调控思路有了一定的转变，或许由之前的“严卡”转变成“有条件地放松”，这样在政策博弈或者说房地产未来的调控中都留有很大的余地。地产板块或许会迎来反弹的曙光。
从微观上来看此次宋都股份定增预案的具体内容是，拟以4.8元/股的价格，非公开发行不超过3.13亿股，募集不超过15亿元资金，将投向南京南郡国际花园项目、杭州东郡国际三期项目和补充流动资金，其中前两个项目分别投入8.49亿元和3.85亿元。
而在本次定增之前，宋都股份的资产负债率已经非常高了，去年在70%左右，而今年上半年更是达到了77.6%，从公布的中报中可以看到，公司每股经营活动现金流量-0.31元，每股现金流量-0.57元，情况难言乐观，那么此次定增是不是解了宋都的燃眉之急呢？
这是必然的，左剑明分析称，通过这次定增，他会有一大笔资金到账，到时可以推动主营业务的发展。而且房地产行业有一个撬动效应，一般来说，普通地产公司只要拿出20%-30%本金，就可以通过银行或者开发贷拿到100%的资金，由此来推算宋都定增15亿，到手可以撬动50亿的资金水平。所以对于宋城这样主打二三线城市布局的企业来说是非常有益的。
虽然宋都负债率较高，但是这些年以来，自从宋都集团借壳以后，他整体的净资产率指标还是非常高的，因为他的楼盘是集中在南京、杭州这类购买力非常强的城市，所以这一次能够以近5块，这个与他二级市场价格差不多的价格来融到15亿元的资金，比通过房地产信托、通过发行公司债或是其他海外借钱的成本，都要便宜得多。大智慧财经评论员李萤分析称，对于房地产企业来说，除了土地和建安成本之外的成本就是资金成本，然而通过定增的方式融资，就不会计入资金成本，融到的资金就变成公司的股份了，那这样是不是能改变宋都或者是其他类似的地产公司，过去沉重的资金成本的颓势，从而进一步促进业绩向好呢？
左剑明认为股权融资是一把双刃剑。目前房地产行业融资成本大概在15%左右，甚至二三线城市的成本更高，因此从资金成本的角度来看，股权融资的成本优势是非常突出的，但是另外不容忽视的是其中的时间周期非常长。就算董事会发布了批文，此后股东大会通过，之后要漫长地等待证监会批文，到最终发行股权融资周期起码是在一年半以上的。因此，除非公司不是急着要钱，否则通过股权融资，其中的间隔时间要失去很多机会成本。
如果地产公司真的处于资金流转的节点上，还是要依赖销售楼盘来获取流动资金。比方说对于一些急于要拿到土地的公司，他们会通过举债的方式，这样一个月左右就能完成整个流程。
所以说，即便房地产再融资开闸成真，地产公司也难逃商品市场的铁律：盖的楼必须要好卖，否则就是在刀尖上跳舞。
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