房地产业低速增长周期或降临 整体供需趋均衡

中国证券报  2013-05-16 08:35

[摘要] 在经历调控下的短期低迷后，前4月房地产数据开始呈现出升温势头。国家统计局13日发布数据显示，今年前4月，全国房地产开发投资19180亿元，同比名义增长21.1%，增速比一季度提高0.9个百分点。此外，房地产销售、购地面积、资金来源等指标均有所升温。

在经历调控下的短期低迷后，前4月房地产数据开始呈现出升温势头。国家统计局13日发布数据显示，今年前4月，房地产开发投资19180亿元，同比名义增长21.1%，增速比一季度提高0.9个百分点。此外，房地产销售、购地面积、资金来源等指标均有所升温。

业内人士认为，在城镇化推进的阶段，对房地产消费的需求量较大，使得房地产市场走势出现强劲反弹。未来一段时间，房地产市场或进入低速增长的周期。

供应端颓势正在减速

受调控政策影响，房地产市场表现并不乐观。国家统计局数据显示，今年1-4月份，商品房销售面积29761万平方米，同比增长38.0%，增速比1-3月份提高0.9个百分点；商品房销售额19847亿元，增长59.8%。其中，住宅销售面积增长41.1%，销售额增长65.2%。

但从4月单月来看，销售情况下滑明显，显示出在强力调控政策的影响下，市场买卖双方对市场的信心不足。

数据还显示，今年4月，房地产开发景气指数为97.35，比3月回落0.21点。在经过短期回升之后，该指标连续两月出现回落。其中，调控细则中的限价制度，被认为是市场信心低落的主要原因。

但在市场表象之下，一些分项指标已呈现出升温的态势。统计局的信息显示，今年1-4月份，房地产开发企业住宅施工面积368798万平方米，比1-3月增长14.8%。住宅新开工面积41330万平方米，比一季度增长1.8%。

同期，房地产开发企业土地购置面积8825万平方米，同比下降8.6%，降幅比1-3月份收窄13.4个百分点；土地成交价款2020亿元，增长10.6%，1-3月份为下降10.2%。

分析人士称，上述两组数据的回升，意味着市场供应端的颓势正在减速，整体供需态势也将趋于均衡。事实上，尽管收紧性政策在3月底落地，但房企拿地热情仍没有明显消退，4月单月的企业土地购置面积环比上升近16%。

此外，今年1-4月份，房地产开发企业到位资金35602亿元，同比增长33.5%，增速比一季度提高4.2个百分点。其中，定金及预收款9782亿元，增长61.9%；个人按揭贷款4373亿元，增长67.8%。

或进入低速增长期

最令市场感到欣慰的，当属房地产投资数据出现反弹。数据显示，今年前4月，房地产开发投资19180亿元，同比名义增长21.1%，增速比1-3月份提高0.9个百分点。相比之下，同期的固定资产投资增速回落了0.3个百分点。

业内人士表示，“房地产投资占全部固定投资的比重为四分之一左右，前者增幅超过后者，说明房地产业发挥着正能量作用。”

链家地产的分析表示，自2012年一季度以来，房地产市场持续高温，投资指标却始终“不温不火”，既没有出现显著的增长，也没有因近期政策收紧而大幅回落。这主要是受两个因素影响：一是近年来房地产调控成为常态，非理性投资降低；二是限购以后市场需求以刚需为主，释放量虽然较大但总量和节奏都较为稳定。

刚需的释放也使得另一组数据出现下滑。截至4月末，商品住宅待售面积比3月末减少6万平方米，自2011年住宅库存持续增长以来，首次出现下跌。其中，一线城市从去年就开始率先下跌。

分析人士认为，随着个别城市库存的消耗，以及房企资金链的改善，使得未来房价仍具有不小的上涨压力。

链家地产的分析认为，虽然新政出台，但房地产调控周期内最为严厉的限购影响已经逐渐削弱，即使当前信贷、税费收紧，也无法改变市场的供求基本面。从长期来看，房地产行业继续上升的趋势仍然不变。

有观点认为，今后几年，房地产行业可能会保持低速增长的状态，并进入一个较为稳定的周期。从短期来看，除“限价政策”能否持续推进外，供地量和供地节奏将是影响市场走势的关键因素。