[摘要] 平阴县居民杨小芳到农村买了个小院，与卖方签订协议注明“无论以后出现什么情况，双方均不得违背合同”。房子已住5年，赶到拆迁时，她却被原房东告上法庭，法院判决私下买卖农村住宅协议无效，房子归房东所有。
平阴县居民杨小芳到农村买了个小院，与卖方签订协议注明“无论以后出现什么情况，双方均不得违背合同”。房子已住5年，赶到拆迁时，她却被原房东告上法庭，法院判决私下买卖农村住宅协议无效，房子归房东所有。
“暗喜”：买小院能换两套拆迁房
杨小芳是平阴居民，想在农村购买一处独门独院的房子。2007年，一中间人找到她，称县城附近村民王小强因急需用钱，想转让房屋。杨小芳听后很高兴，去现场看了房屋，感觉房屋离县城比较近，很满意。但了解到房屋不能办理房产证过户，她觉得心里没底。中间人告诉她，签个购房协议就行，村里好多人都是这么办的。杨小芳还不放心，要中间人做见证人。在写购房协议时，她还特别和房东约定“无论以后出现什么情况，双方均不得违背合同”。
2012年3月，杨小芳买房的村要进行旧村改造，她购买的住宅就在改造之列。改造方案对涉及改造拆迁的房屋按1：1的比例分配新房，而宅院的面积按2：1的比例分配新房。她一算，除安置费外，居住的宅院还可以得到两套新的楼房，心里非常高兴，觉得这房买得太值了。
“转悲”：新房没得到，房子被判给房东
原房东王小强听说村里要进行旧村改造，自己卖的那套小院改造后除安置费还能得两套新楼房，后悔当初卖了老宅，现在白白损失两套楼房，里外差好几十万。一次和朋友吃饭时，他听说农民的住宅不得向城市居民出售，就是签订购房协议也是无效的。王小强一听顿时来了精神，眼看丢的两套楼房又有回来的希望，他决定撕毁协议，一纸诉状将杨小芳告上法庭，要求确认原来的购房协议无效，并返还自己的住宅。
在法庭审理时，杨小芳出具了购房协议，要求法庭驳回王小强的诉讼请求。办案法官告诉她：根据有关法律规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。虽然王小强是看到改造拆迁带来的利益才起诉的，但这并不影响购房协议的违法性，杨小芳应当返还所购宅院，王小强也应返还她的购房款。在平阴县法院法官主持下，双方达成调解协议：杨小芳返还王小强的住宅，王小强除返还杨小芳购房款外，多支付1万元的费用。
法官提醒，本案涉及集体土地使用权(宅基地)出让的问题，国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让严格炒卖土地的通知》第二条第二款规定：“农村的住宅不得向城镇居民出售”；2004年10月21日国务院《关于深化改革严格土地管理的规定》再次强调“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。本案中杨小芳与王小强的购房协议属无效协议，但王小强在收回房屋时应给予杨小芳合理的补偿。
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