[摘要] 各地“国五条”调控细则将在本周密集发布。3月25日，广东省“国五条”调控细则率先出炉。业内人士向中国证券报记者表示，作为楼市回暖的代表性市场，北京、上海、广州、深圳四大一线城市即将出台的调控细则都将从严，而近期二手房市场态势也表明。
各地的“国五条”调控细则将在本周密集发布。3月25日，广东省“国五条”调控细则率先出炉。业内人士向中国证券报记者表示，作为楼市回暖的代表性市场，北京、上海、广州、深圳四大一线城市即将出台的调控细则都将从严，而近期的二手房市场态势也表明，一线楼市购房者的心理预期已经发生变化，深圳地区的投资客已有大规模离场的迹象。北京调控细则的严厉程度或高于其他城市。
北京
业内预期细则较为严厉部分开发商称做最坏打算
与广东省细则“温和”落地相比，业界预期北京细则更为严厉。
近两周以来，北京市已经制定了调控细则的征求意见稿，并在小范围内征求意见。在上述征求意见稿中，主要对现有调控政策进行强化的处理。其中，为应对“假离婚”等现象，北京可能加强对本地户口的单身含离异人士的限购，鼓励单身或离异人士持有一套房。同时，“二套房首付比例七成、贷款利率上浮至基准利率1.3倍”的条款，也在上述征求的意见稿中。此外，在土地出让环节，北京将鼓励采用“限地价、竞房价”的办法，用以抑制高地价的出现。提高二手房交易计税价格等措施，也有可能作为储备政策。
根据北京市住建委的数据显示，3月第三周（3月18日-24日），北京市二手住宅网签量为9912套，与上一周相比明显回落。这也是“国五条”出台以来，北京二手住宅交易量首次出现的回落。同期，北京新建商品住宅网签量为2426套，环比下降了8.7％。尽管如此，京城个别新盘仍然出现抢房、“一日售罄”等现象。
多数的业内人士认为，尽管成交量有所下滑，但从市场的表现看，恐慌的情绪仍然存在。且根据国家统计局的数据，今年2月，北京市新建商品住宅价格环比上涨3.1％，同比上涨7.7％。
上述的情况决定了北京可能会加快政策细则的出台的节奏，且“北京版”的细则力度或高于其他的城市。多位业内人士向中国证券报的记者表示，提高二手房计税价格的条款，很有可能最终落地，用以遏制“阴阳合同”等情况的发生。另外，不排除提高二套房交易门槛的可能性，此举将对市场带来不小的杀伤力。北京市的部分开发商和中介机构负责人向中国证券报的记者表示，对北京市即将出台的政策细则，已经做好了最坏的预期。
另据了解，针对“国五条”中关注的二手房交易个税内容，住建部和国税总局目前正在制定相关的指导意见，旨在抑制投机的同时，也对刚需进行保护。但北京在具体执行中，预期仍将以“从严”为基调。
上海
专家称限购或加码个税政策可能弹性落地
上海的“国五条”落实细则预计月底落地。有消息称，上海市将弹性化执行个税政策，限购措施或再加码，二套房贷的首付和贷款利率也应有所提高。
目前业内对于上海的限购政策进一步升级的猜测较多。现在上海执行的是外地户籍家庭购房需缴纳社保满一年方可购房，针对外地购房者的限购仍有升级空间。一位上海社科院专家透露，在上海细则中，限购政策或将参照北京做法，进一步提高购房人群的社保缴纳年限，从目前的缴费1年，提升至缴费3年。同时，继续严格执行单身人士的限购政策。去年上海曾对单身人士购房政策有所收紧，本地户籍单身人士只能拥有一套住房，限买第二套，外地户籍单身人士不能购买，必须以家庭为单位进行购买。有开发商猜测，对于个人转让自用5年以上、并且是家庭生活住房的，或继续免征个人所得税，这一条可能在细则中继续明确。除此之外，细则很可能对个税调整更加柔化，采取分阶梯执行。
业内人士分析，就“地方版细则”来看，上海的房价控制目标压力较大，按照“国五条”要求对今年以来房价上涨过快的城市细则将更为严厉，因此房价控制目标很可能会保持平稳，不会超过GDP的增幅，执行力度上将更加严格。
由于开发商担忧政策落地后市场降温，抢搭“末班车”，新盘供应量大增。仅上周上海就有13个楼盘获取预售证入市，创下近25周内单周获取预售证项目数量的新高。截至3月24日，3月上海楼市合计新增供应面积为83.6万平方米，较2月同期增长近7倍，也超过了1-2月份合计的新增供应总量。
据佑威地产统计，截至3月24日，3月上海新建商品住宅累计成交面积为110.74万平方米，预计3月全月的成交量或在143万平方米上下。该机构判断，3月将成为2010年1月以来近39个月的月度成交量，也很可能创下整个2013年的月度成交纪录。
佑威机构执行董事黄志坚分析，新增供应急剧放量，反映出开发商的担忧，需借势出货，以规避政策影响的不确定性。地方细则落地前供求放量表明交易双方都有恐慌情绪。
黄志坚提醒，随着“国五条”地方细则的落地，购房者的“恐慌”情绪消退，楼市成交量将有所回落，预计4月上海楼市成交量较3月将大幅减少。
广州
房价涨幅不高于GDP涨幅
3月26日，广州市常务副市长陈如桂对媒体表示，广州市的方案还未审定，暂不公布。广州今年房价涨幅至少不应高于GDP的涨幅和城市居民人均可支配收入的涨幅。
陈如桂介绍，广州市国土房管部门和有关部门正研究广州市的调控目标和调控措施，正在报政府审定，审定之后将会尽快公布实施。他说，广州要调房价，比其他城市的压力都要大得多。陈如桂表示，在二手房的交易中按20％来征税，这个政策对二手房交易中打击投资性的行为会起到很大的作用。广州市政府将和有关部门对新房的销售指导管理加强市场监督和监管，对违法违规经营者采取措施，维护好广州的房地产秩序，希望今后加大房地产的供应，使广州的商品房价格能够处于合理的水平。
由于广东省调控细则中没有对二手房买卖20％个税问题明确的说明，业界对广州二手房市场走势看法依然不明朗。广州市合富辉煌市场研究中心副总经理龙斌则认为，广东省的细则对二手房市场没有实质性影响，目前买卖双方都处于观望的状态，上周二手房的成交量已经开始出现缩减，但价格相对比较平稳。“广东省的文件只提到了严格执行‘国五条’对二手房买卖个税的规定，但没有出台可操作的标准。广州市到底如何执行，还要看国税总局是否出台有关指导性意见。”龙斌表示。
对从严限购的问题，亚太城市房地产业协会会长谢逸枫则认为，增城和从化两市纳入限购区域的可能性很小。“严格的来讲，增城和从化在行政区划上不隶属于广州市，是广州市代广东省托管的县市。而且，增城和从化的房价比较平稳，不属于上涨过快的城市。”而二套房首付比例和贷款利率、二手房个税征收，广州市调控细则对此作出调整的可能性也不大。“如果央行和国税总局出台相关指导性政策，广州市可能会以补充意见的形式出台相关规定。”
深圳
将实行限购限价“双限”政策
“国五条”出台至今，深圳市二手房成交始终处于井喷的状态，并连续刷新历史新高。与此同时，深圳新房市场保持平稳，库存依然处于高位。业内人士均表示，二手房成交的井喷从侧面说明了深圳投资客离场意愿明显，而深圳今年的房价走势“很不好说”。
深圳市民小黄长吁了一口气，她在“国五条”出台第三天订下的一套二手房，昨天终于过户。“‘国五条’确实加快了我买房的决策。”小黄只是深圳近期二手房成交热潮中“抢购”的一个案例。在刚刚过去的一周，深圳共成交4272套二手房，这是以前一个月的成交量。未来深圳二手房交易很有可能再次刷新纪录，因为按照以往交易程序，尚未还清按揭的二手房交易从付订金到最终过户，一般需要一个月的时间。“还有相当数量的二手房在交易过程中。”深圳一位地产中介人士对中国证券报记者表示。
在二手房成交井喷的同时，深圳新房市场却一直保持平稳。深圳规划国土委数据显示，深圳新房成交数量已经连续4周下降，周成交数量已经从今年第9周的1002套下降至第12周（上周）的813套。“抢房”的场面并没有在深圳的新房市场出现。世联地产（002285）估算，目前深圳的存量一手房源需要44周才能消化。而深圳很有可能在4月迎来新一轮推盘潮。
深圳将实行限购与限价相结合的“双限”政策。深圳即将出台的调控细则内容有了众多预测版本，一个说法是深圳可能从明年起开征房产税。
虽然深圳调控细则的猜测版本众多，但是可以肯定的是，深圳楼市的风向已经发生变化。在深圳二手房成交井喷的背后，是深圳投资客离场的急迫。深圳中原福田区北A区营业总监刘燚介绍，“国五条”出台一个月内，福田区的二手房放盘数量增加了30％。“一些投资客急于出手，而接手的都是刚需，所以豪宅的成交量不大，价格也保持稳定。”刘燚还表示，虽然现在还有很多二手房在办理手续，但是如果在过户之前开征所得税，一些买家很可能放弃交易。“没有实力的投资客以后不会太好过。”
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（来源：经济参考报）3月25日，地方版“国五条”细则正式落地。广东省政府发布“转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知”(以下简称“细则”)，细则要求广州、深圳两地需于3月底前公布房价控制目标，并明确指出，至2013年底广东全省地级以上城市(含顺德区)完成住房信息联网工作。但值得注意的是，并未对限价目标、二手房交易征20%个税如何操作等焦点问题做出明确规定。
该细则要求，广州、深圳两地需根据近年房价走势情况， 合理确定2013年度新建商品住房(不含保障性住房)价格控制目标，并于3月底前公布。其他地区需结合实际，抓紧制订稳定房价的具体方案。对执行相关政策措施不到位、房价上涨过快以及保障性住房建设进度缓慢的地区，要及时对该地区政府负责人进行约谈和问责。
尤其值得注意的是，这是首次对广州和深圳两大一线城市实施限购、限价的“双限”政策。
据暨南大学管理学院教授胡刚接受《经济参考报(微博)》记者采访时表示，此前“国五条”中要求对部分房价上涨过快的重点城市实施价格限制，而此次广州、深圳的限价相当于落实了政策的要求。可预见的是，近期涨幅较快的北京和上海也有可能延续广州和深圳的“双限”政策。
据国家统计局公布的70大中城市数据显示，北上广深领涨，1月深圳上涨2.2%，北京上涨2.1%，广州上涨2%，而2月涨幅更甚，北京、广州上涨幅度高达3.1%，上海上涨2.3%，深圳与上月持平，上涨2.2%。
据中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌对《经济参考报》记者指出，由于此前对于房价控制目标都是包含保障性住房项目，地方对房价控制可操作性大，但是此次细则中指出房价需摒除保障性住房，这对于地方来说，摒除保障房将大大增加调控难度，也将对市场产生更大的影响。
此外，在供应方面，细则提出，地级以上城市(含顺德区)需于3月底前公布2013年度住房用地供应计划，并进一步探索完善“限地价、竞房价”、“限地价、竞房价或竞配建保障房”等土地出让方式，防止商品住房土地出让价格过快上涨。与此同时，要建立90平方米以下中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道，加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市。
细则同时明确表示，有条件的地区可适当提高商品房预售门槛，并于2013年底前全省地级以上城市(含顺德区)按要求完成与省房地产数据中心的网络连接和数据传输测试，并按统一标准实施改造升级。
顾云昌指出，广东首次提出信息联网时间表，为联网打造基础，并会加快以住房信息联网为技术基础的房地产持有环节征税工作的进度。但此次细则仍待完善，例如公众所最为关注的二手房20%交易所得税等问题，广东省政府仅是以“严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定”一笔带过。
“总体来说，广东版细则不细，可操作性并不强。”顾云昌指出，由于国家没有出台对于个税征收方案以及信贷等各项措施实施细则，因此地方出台细则并未涉及这些焦点问题，从而进一步加大了下级政府的执行难度。
顾云昌指出，在其他各省细则设定过程中，应更具有操作性，另外，在政策决定后不要形成空档期，以免造成市场不稳定或部分人钻空子的现象。
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