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房价上涨超出政策容忍范围 地方细则何去何从

————2013"楼市梦"系列报道之政策篇

房天下  作者:张金芸   2013-03-26 00:30

[摘要] 从2003年的“18号文”,到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”、“新国八条”,再到最新出炉的“国五条”及其细则……这10年,国务院先后9次常务会议专题研究房地产市场调控;这10年,楼市的风吹草动牵动人心;这10年,房价却是一直居高不下。这10年,老百姓安居乐业的梦想仍然“遥不可及”。

编者按:从2003年的“18号文”,到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”、“新国八条”,再到出炉的“国五条”及其细则……这10年,国务院先后9次常务会议专题研究房地产市场调控;这10年,楼市的风吹草动牵动人心;这10年,房价却是一直居高不下。这10年,老百姓安居乐业的梦想仍然“遥不可及”。

2013年,从十八大到两会,吹响了实现“中国梦”的时代号角;2013年,“国五条细则”震撼出台,打乱了蛇年楼市的发展步伐。楼市调控的方向和目标是抑制房价过高、房价上涨过快、房地产过热。那么,新政出台,能否承载起13亿人们的“安居梦”?

完善稳定房价工作责任制

房价上涨超出政策容忍范围 地方版细则何去何从

各地要按照保持房价基本稳定的原则,在今年一季度制定本地区年度新建商品住房价格控制目标,并向社会公布。对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的,要进行约谈和问责。

☆ ☆ ☆ “各地制定并向社会公布住房价格控制目标”,目的在于控制房价的过快上涨,将其控制在一个相对合理的范围。但是制定房价控制目标参照标准是什么?是参照当地的物价水平与居民的工资水平,还是以人均可支配收入增幅为准,又或是参考当地的房产成交均价……不同的参考标准最终影响的还是老百姓。然而如果这个房价目标超出了预想范围,是否有相对应的惩戒措施?

此外,济南房价自去年下半年开始,已连续8个月上涨,这让很多购房者开始恐慌,“买涨不买跌”的心理又开始出来作怪。而在3.18—3.24日期间,济南新建商品房共成交了3569套,直逼今年2月整月的成交量,22日更是以669套的高成交量收尾。济南楼市“量价齐升”的行情不禁让购房者捏了一把汗。而2013年1—2月份,房价又增长了18.7%,这远远超出了政策的容忍范围;房价在调控中持续上升更是有违政策的初衷。这些也都让我们对即将落地的地方版“国五条细则”充满了期许。一个合理的房价承载的是万千百姓对“家”的美好憧憬,也是实现“中国梦”的步。

炒房团

坚决抑制投机投资性购房

刚改一族被误伤 “一刀切”政策有违初衷

所有新建商品房和二手房都列入限购范围。在房贷方面,对房价上涨过快的城市,要进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。对出售自有住房的,按转让所得征收20%个税。

☆ ☆ ☆ 抑制投机投资性购房政策的出发点无疑是通过增加购房者的购房成本,来抑制投资者的炒房行为,从而减少他们对房价上涨的推动作用。而对于二手房交易按差额的20%征税的政策,虽然初期带来了二手房市场的火爆交易,但也带来了一系列的连锁反应,不仅不利于后期二手房的正常流通,而且在某种程度上还会抬高新房市场的价格,这不仅会影响到刚需的购房预期,对于改善型购房者更是一种双重伤害。

本想打击投机投资者,却不经意间伤害了真正的购房者,这显然违背了政策的初衷。此种情形下,“一刀切”的政策弊端就会被放大了来看。此时房产信息的公开透明显得尤其重要,因为房产信息的透明不仅可以对房地产市场进行有效的监控、统计,还能有效地打击异地房产投资客。但是本应2012年6月30日完成的住房信息联网为何拖延至今,据悉,今年6月底将完成500个城市的住房信息联网工作,我们希望住房信息的联网,能够真正保护有购房需求的人。

增加普通商品住房及用地供应

土地制度造就高房价 楼市供求关系亟待改善

2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市,尽快形成有效供应。

☆ ☆ ☆ “供地不低于前五年平均水平”,此条为国土部此前政策重申,结合此前政策,今年监管重点或在存量地块供应进行发力;有别于以往政策,此次强调“尽快形成有效供应”,一方面为督促地方政府,另一方面也强调中小户型楼市供应压力的紧迫性。

进入2013年,济南楼市暖意十足,仅2月份就成交土地15宗,新建商品住房成交也是一路看涨。国五条细则的出台让部分刚需再次乱了阵脚,而高昂的土地价格却是催高房价的根源,增加普通商品住房及用地的供应可以通过改善供求关系来达到稳定房价的目的。

济南房价

加快保障性安居工程规划建设

保障房建设不容忽视 建设、分配制度要完善

全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度,确保公平分配。2013年底前,地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

☆ ☆ ☆ 在刚刚结束不久的两会上,来自房地产企业的代表们提出了自己的疑惑:房价到底是随市涨还是随市场?其实市场的调节才能更好的保障房地产市场的健康发展,而政府应该将更多的精力放在保障性安居工程的规划与建设上,因为房价再低仍然有人买不起房,这个时候保障房、廉租房的建设也就显得尤为重要。

据悉,济南今年将开工建设保障性安居工程15449套,向社会提供分配各类保障性住房6000套,让困难户有房可住。同时在百姓住上满意房的同时,保障房的分配工作也同样不容忽视,让人“住的进”,又能“搬得出”是才是保障房建设的最终目的。

2013房价

加强市场监管和预期管理

无规矩不成方圆 市场秩序需监管

加强商品房预售管理,严格执行商品房销售明码标价规定,强化企业信用管理,严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设,加强市场监测和信息发布管理。

☆ ☆ ☆在市场以“卖房”为主导的前提下,城市闲置土地大量存在、疯狂炒地、开发商捂盘惜售、哄抬房价等不良行为大量存在。这种行为不仅打破了规范的房地产市场秩序,而且损害了购房者利益,有关部门建立联动机制、加强市场监管显然已成为当务之急。

国五条细则出台已20余天,地方版国五条细则也“整装待发”。十年调控楼市梦,“居者有其屋”的梦想离我们还有多远?

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