[摘要] 广州细则据说会在3月底出台。此前，很多人担心20%个税政策会“一刀切”，“20%个税征收或将区别对待”的消息现在似乎已成为传言主流。受该“利好传言”影响，符合“免征个税”条件的“证满五年且是家庭唯一住房”的房源出现趁势涨价现象。
细则据说会在3月底出台。此前，很多人担心20%个税政策会“一刀切”，“20%个税征收或将区别对待”的消息现在似乎已成为传言主流。受该“利好传言”影响，符合“免征个税”条件的“证满五年且是家庭住房”的房源出现趁势涨价现象。
合富置业市场部经理梁燕明说，从目前情况来看，市中心部分热门板块的“免个税房源”占该板块整体放盘不到10%份额，房源数量远少于市场对其需求量，而“免个税房”大多 是总价在150万元以内的中低价位物业，以两房和小三房居多，业主在“新国五条”出台后趁势将放盘价调高5万-10万元，价格涨幅大多不高于10%。
业主返价5万元，仍有买家追价成交
3月初颁布的“新国五条”细则中，最震撼的内容是个人所得税按差额20%征收。据中原地产二手住宅数据显 示，广州市近几年楼价不断攀升，2010年二手住宅成交均价约1.3万元/平方米，2012年成交均价已经上升至1.74万元/平方米，若2010年购入 100平方米的楼，现在有近44万元的增值，按20%征个税，则需要缴交8.8万元的税，而若按总价1%征个税，则仅需1.74万元。
“中间差距大，且越 早期购入的房子增值越多，需要缴的个税也越多，加上目前是卖方市场，业主实收，怎样才实惠，大家都会算账了。”一位地产经纪说。
不过， 相比起买家的急急入市以及证未过5年、持有多套物业或卖一买一的业主赶着出货外，那些证过5年且是物业的业主就淡定多了。“最近有消息不是说20%个 税征收或会区别对待吗，那我还愁什么？”天河区历德雅舍的何先生最近放盘，物业证过五年且是家庭物业，由于有利好传言，对价格咬得很紧。加上有多台客 感兴趣，该业主甚至当天反价5万元，但仍然有买家追价成交。
白云区中原地产经纪谢胜利也举出相同例子：云景分行新近收到业主放盘，约60.7平方米两房售 价122万元，逾2万元/平方米的售价在同和板块中并不便宜，但仍吸引各中介行近20台客看房，最后一分不减成交。
盘源不多，放盘价调高5万-10万元不鲜见
“‘免个税房’当然个个客都想要，但未必有这么多房源可以满足到市场的需求。”合富置业高级营业经理余辉金表示，目前汇侨新城在售二手房源 当中，“免个税房”的数量其实不多，占该盘二手在售房源量的不到一成。由于物以稀为贵，“免个税房”的价格其实并不算低，单价低于1.2万元/平方米的房 源少之又少，但税费支出一般比其他房源要少，因而现时价格坚挺。“业主要到心理价位才卖，若多几个买家看房，业主还有可能升价1万-2万元才肯卖”。
合富置业丽江二分行主管周小辉说，目前免个税的盘源很少，主要集中在丽字楼、德字楼和康城居这些组团，部分持有“免个税房”的业主在新政刚 出的时候已马上升价，如总价在110万元左右的房源业主升价幅度在5万元左右。但依然很抢手，往往一有放盘，很多都能即日成交。
若一个房源同时有几个买家 看中，业主还会拣客成交，将物业卖给出价的那个。合富置业六运二街分行主管林计秋表示，持有“免个税房源”的业主心态要比其他业主更强一些，新政出台 后把放盘价调高5万-10万元的情况并不鲜见。不过，若急于套现换房的业主，成交亦会相对“爽手”一些。
相关阅读：房产税2014年起开征？ 专家：仓促出台不现实
（来源：广州日报）近日坊间流传一则“房产税开征消息”，称“2014年1月1日起，对拥有两套住宅的家庭，人均建筑面积80平方米以上的部分，视为奢侈性住宅消费，每年按市场评估价征收1%-3%的房产税，且没有减除额”。昨日，记者采访的有关财税专家认为“方案”税率过高，成为政策执行的可能性很小。后经记者查询，发现该消息可能是源自一家房地产研究中心的建议。
网传“2014年起征房产税”
近日网上流传“房产税开征消息”(下称“消息”)，“消息”内容十分细致地说明了房产税征收细则。消息称“2014年1月1日起，对拥有两套住宅的家庭，人均建筑面积80平方米以上的部分，视为奢侈性住宅消费，每年按市场评估价征收1%-3%的房产税，且没有减除额。”
专家：仓促出台政策不现实
中国税务理事学会、中山大学税收研究中心主任杨卫华教授认为，“消息”的说法不够稳妥，税率太高，“更像是一种讨论的意见，而不是要出台的政策”。他表示，在没有总结试点经验之前，仓促出台政策不现实。
财政部财政科学研究所研究员张鹏认为，这个版本的设置比较“外行”，首先是税率过高、不现实。他还认为“消息”混淆了住房交易环节和保有环节的税收。
疑“建议”走样成“开征消息”
在采访专家后，记者再次核实消息的来源，最后发现的“消息”可能源自2月28日某经济专业报纸地产版，该版刊登了该报下属研究院房地产研究中心的一份《关于坚决变革房地产制度的建议》。《建议》提出限购政策应该退出，由税收手段代替，此外还给出有关配套政策、有关公务员住房等建议。
但经过网络多番传播，走样成为了所谓的“房产税开征消息”。
40个重点城市已联网
在个人住房信息系统联网方面，事实上在去年就确实加快了工作进度。按照国务院的要求，40个重点城市的个人住房信息系统，应于2012年6月30日前实现与住建部联网。对此，住建部负责人3月份已经公开作出回应，目前40个重点城市住房信息基本上已经联网。按照此前住建部的计划，今年6月底将完成500个城市的住房信息联网工作。不过，住建部负责人也表示，住房信息联网系统有相当的难度，但要继续努力把它建立起来。
据悉，我国在房改之后就再也没有进行过房产普查，除了商品房以外，各地还存在大量的其他房产可能未录入住房信息系统，包括名目繁多的保障房、房改房、自建房等。有些地区的住房信息还是纸质档案，未录入电子信息库。
记者从广州市国土房管局获悉，广州市辖下十区两市的个人住房信息去年就已经提前实现和住建部的联网。
房产税七大猜想：是继续试点 还是推广？ 财经日报
房产税已近在咫尺。
无论是以试点扩围的方式，还是推行，已经几乎没有人能阻碍房产税前进的步伐。
《财经日报》记者在采访中发现，绝大多数采访对象都认为，房产税的试点范围扩大已势不可挡。但对于是否只针对新增住房征税的问题，则出现了分歧。
财政部财政科学研究所所长贾康(微博)称，不能覆盖存量。但国家行政学院决策咨询部研究员王小广则认为，中国房地产行业的问题是存量的问题还不是增量的问题，因此不能以新旧为界限。
事实上，上海和重庆已经开展的房产税试点代表了房产税征收的两个不同方向，但是，这两个方向也并没有完全涵盖房产税所涉及的诸多尚待解决的问题。此外，房产税的推广还面临着各地住房信息的联网，这一基础性工作目前进展缓慢。
作为一个被寄予厚望又存在诸多争议的税种，房产税的全面开征仍任重而道远，而在其开征之后，又能否达到每个人心中所预期的效果，则更难以预料。
一、房产税今年将继续试点还是会推广？
贾康：房产税全面推开时间表是由政府确定的，但可以肯定的一点是，今年房产税试点的范围扩大的可能性大大提升了。
王小广：房地产的税收调节是一个非常重要的调控工具，真正起调节作用的是增值税和保有环节税。房产税现在泛指的是物业税，就是保有环节的税。
房产税今年是继续试点还是会推广具体的时间表我不清楚，但应该说这次20%的个人所得税就是朝这个方向迈了一步，因为它是直接对资产增值的部分征税。现在中国的房地产调控就是缺乏税收调节。
李明：在任何国家征税需要两个条件，一是税种促进经济发展和分配合理，行业本身具备条件。第二是征收成本和管理可实现，这两个因素缺一不可。房产税这两个条件都不具备。中国房地产的产权制度、交易管理甚至整个住房体系的设计都不完善，要通过房产税来调节市场，我个人认为条件还不具备。
上海、重庆试点两三年，也没得出什么经验来，只能继续实践，这是个漫长过程。国家提出扩大试点，我想还是从明确调控不放松、稳定购房者预期、建立长效机制这三个长远的角度提出来的。我觉得没有10年的时间，难以得出推广的经验。
倪建达：今年还是试点推广。
赵忠秀：应该是试点，推广在技术上还有很大难度，因为信息不系统、不完备。
黄建中：估计今年还是试点为主，推广还存在一些难度，因为涉及到一些配套政策的完善，比如个人住房信息系统的联网等。
二、房产税只针对新增商品房征税还是会将范围涵盖存量住房？
贾康：肯定不能覆盖全面存量，比如重庆覆盖了存量里面的独立别墅，这代表了存量不是不能动，可以按照管理上比较低成本的方式做起来。以后推到双拼别墅等明显是高端的住宅也不是不可能，但不应该考虑普遍征收。
王小广：房地产税是资产税，可以设置一套房子免税，如果之后不买房也不免，卖房之后不买房都有可能是投机的倾向，买房之后才能退税。所以不应以房子的新旧为界限，目前中国房地产行业的问题是存量的问题而不是增量的问题。
倪建达：只针对新增住房征收。
赵忠秀：只针对新增商品房，在短期内起到实现调控意图，抑制投机需求的目的。
黄建中：应会涉及存量，因为如果不涉及存量的房产税就没有太大的意义了，如果想通过房产税抑制房价，必须要对存量房征税。通过对存量房征税，可以使一部分空置房“吐向”市场，从而增加供应。当然，对存量征税可能涉及到很多利益集团，所以实施是有难度的。
三、房产税的征税税基将以市场价计算还是以评估价计算？
贾康：税基应以评估价计算，评估价由政府认可的有资质的评估机构给出。一开始做起来的时候各地可能会采用比较简便的办法，像上海只涉及到增量，所以就以成交价来处理了。
王小广：税基应该以市场价计算，每个房子都有不同的价格，我们认为中国可以划片，目的就是简单化一些，不要搞太复杂了。比如通过调查得出某一个区域的平均价格，根据价格的不同划几个档，不需要分得太细，评估也不是政府评估，而是市场评估。
因为中国的征税水平还是比较低的，所以刚开始应该搞个简单易操作的标准，粗线条的大致公平就可以了。
倪建达：以评估价计算。
赵忠秀：为保持政策的连续性和严肃性，减少随意性，应该以评估价为基准。
黄建中：比较好的估价应该是与市场价一致的，估价一般也是按照市场价来评估的，当然会有一些偏差。一般来说的话，都是以估价报告为准的。
四、按人均面积还是以家庭拥有套数征税？
贾康：按套数或人均面积扣除都是可以考虑的方案。但是按人均面积存在管理上的麻烦，就是人口出现变化怎么办。
王小广：在中国只能以套数为标准，不能以面积，用面积又复杂了。中国住房政策的核心应该是“一户一套住房”，套住房享受最优惠待遇，第二套和以上就与套享受的待遇有很大差别。
但不用在意套是别墅还是普通住宅，不让富人住大房子是没有道理的，没有的公平，要给大家改善住房的空间。
倪建达：应该按家庭套数征税。
赵忠秀：为起到调控的短期目的，应该以套数征税。从长期制度性建设来讲，应该以人均面积计算（予以一定的扣除额，按不同地区有所差别）。
黄建中：两个结合起来更好，但可以以人均面积为主。
五、只针对高档住宅征税还是所有住宅都将征税？
贾康：房产税改革应该是坚持只调节高端，若放弃这一要领，实际上改革就无法进行。
王小广：就是一户一套房，多出的就征税，不需要区分高档住宅还是普通住宅。
倪建达：只针对高档住房。
赵忠秀：针对高档住宅比较得民心，若针对所有住宅会引起民怨，除非对套住房免征。
黄建中：有差别的税率，高档房肯定要高一些，普通房可以低一些甚至不征收，大多数人不应该再增加税收负担。
六、房产税将最终取代土地出让金还是会两者并行？
贾康：土地使用费是地租，在原理上，是国家依据土地所有权的经济权利，成为地租的收取者。但是在地皮之上的不动产包括消费住房在保有环节的税收，其原理上所相关的权力是政治权力，即国家作为社会管理者凭借政治权力，在立法授权下强制地征税调节。
这两者之间是可以并行不悖、合理协调的，不是非此即彼、二者只能取其一的关系。问题的关键不是重复不重复，而在于重复搭配得合理不合理。“租”与“税”两者是可以合理匹配、并行不悖的，至于具体启动、实施过程中，有必要的话，可以考虑采取“老地老办法、新地新办法”区别对待，在税负上作出必要的差异化，调节“出让金生成机制”前后变化带来的价位差。（引自《中国企业报》对贾康的专访）
王小广：两者没有关系。70年产权等于一次性交了，其实是很少的，如果交了房产税是可以退回或抵扣的。
倪建达：两者并行。
赵忠秀：房产税是长期目标取向，并且要修改70年土地使用权的法律；短期内征收土地出让金在技术上可行。
黄建中：大的方向是要用房产税来取代土地出让金，我们国家的存量房是很大的，特别是一线城市二手房的数量已经超过一手房的数量，土地出让金从长远来看，肯定是难以为继的。我们国家的存量房数量还是很大的，而且其中空置房也不少。
七、是按统一税率还是累进税率征税？
贾康：按统一税率还是累进税率，应允许各地根据自己的实际情况有所区别。
王小广：应该是累进的税率，就像个人所得税一样，是累进的。
倪建达：统一税率。
赵忠秀：统一税率便于操作，累进税率更加公平，但避税的动机明显。
黄建中：累进税率会更合理，这种税本来就是“劫富济贫”的一个税种，累进税率的房产税会是降房价的一种很有效的手段。
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