[摘要] “提高二套房首付比例和利率”、“售房个税按照差额20%计税”、“房价控制目标一季度公布”……3月1日,国务院办公厅公布房地产调控“国五条”实施细则。省城业内人士分析认为,细则调控措施全面,具体可行,正在上涨的房价将遭“迎头痛击”,购房各方市场预期或发生“大转变”。
“提高二套房首付比例和利率”、“售房个税按照差额20%计税”、“房价控制目标一季度公布”……3月1日,国务院办公厅公布房地产调控“国五条”实施细则。省城业内人士分析认为,细则调控措施全面,具体可行,正在上涨的房价将遭“迎头痛击”,购房各方市场预期或发生“大转变”。
＞＞房价疯涨城市提高二套房首付比例和贷款利率
省城业内人士分析认为,此次的调控新政策包含了政府行政手段、信贷、税收、市场监管等市场调控的各种手段,对过快上涨的房价形成了全面调控之势。在各项政策中,信贷和税收方面的措施十分具体,将对房价产生直接影响。
以在省城购买一套总价80万元的二套房为例,如果是商业贷款,以等额本息还款法20年还清,按照现行政策,首付6成达到48万,需要贷款32万,利率上浮10%,每月月供为2520元,利息总额为28.5万元。如果上调,即使按照首付再上涨一成来算,首付将变成56万,一下提高8万元,如果利率在基准利率基础上上浮20%,每月需要还的贷款就变成了2649元,月供多了129元。
从上述情况看,如果二套房上浮利率和首付比例,二套房的购房成本将提高不少,对二套房购房者带来较大影响。
省城业内人士分析认为,目前济南房价已连涨7个月,且部分银行已经出现收紧房贷的趋势,因此不排除未来济南二套房提高首付和利率。
＞＞卖房个税严格按照差额转让所得的20%计征
在本次出台的新政策中,被市场和业内人士认为威力的除了信贷政策,还有对于售房个人所得税征收的新规定。
按照新政策规定,税务、住房城乡建设部门要密切配合,对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。
业内人士分析认为,此举将大大增加住房交易环节成本。记者从济南市地税部门了解到,按照现行税收政策,居民出售家庭住房的,如果住宅已经满5年,可以免征个税。而对于出售手中第二套住房的,需征个税。
据了解,目前济南对于个税的具体征收计算方式有两种,一种是如果能提供原购房发票的,对比现行出售价格,按照中间差额的20%征收,如果不能提供原发票的,按照总额的1%征收。
记者在采访中了解到,对于多数房屋来说,两种方式所交个税差别较大。以一套60万元购买的房子,如果现在出售价格为80万元,差额为20万元,如果按照差额20%征收,则个税为4万元。如果按照总额的1%征收,其个税仅为8000元,两者相差3.2万元。
“而如果售房个税按照差额20%征收,和以前相比,对市场尤其是投资者来说,影响不言而喻。”省城房产评论人士赵鲁梁说。
不少业内人士表示,原来为了少交个税,许多人能提供原发票也不提供,而现在新国五条细则要求税务、住房部门密切配合,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。目前,济南市已经形成了完善的个人住房信息系统,许多部门之间已经实现了住房信息和税收方面的联网,对于房屋销售原值能够更多查询。按照细则要求,将来或有更多房屋交易按照差额交20%个税。
业内人士分析认为,细则这一要求,将大大增加房产投资的成本,对投资投机者打击较大,进一步挤出房地产市场的投资成分。
＞＞对市场投资投机形成重击,市场预期或“转向”
新政策指出,对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构,要责令其停业整顿,并严肃处理相关责任人；情节严重的,要追究当事人的法律责任。业内人士分析认为,这一规定将严格限购政策,加强了限购政策对市场的调控作用。
我省房产专家和业内人士普遍认为,细则的出台十分及时,将能够遏制部分城市快速上涨的房价。
专家认为,新政强化了地方政府对于房价调控的责任和目标,不仅通过税收和信贷手段,还通过了增供给,完善限购等,多管齐下,对房地产市场形成了全面调控。在目前房价连续上涨的情况下,部分城市房产投资投机出现抬头,而细则的出台,将能有效遏制房产投资投机,使得房价过快上涨失去“推动力”。
业内人士指出,细则出台产生的另一个更大作用是对人们市场预期的影响。由于形成了对房价连续上涨的预期,人们纷纷出手购房,又推动了房价连续上涨。此次细则的出台,再次传达房价严厉调控讯息,使得人们对房地产市场预期发生较大改变,市场或形成新的观望情绪,使得房价快速上涨失去动力,在纯粹刚需的市场环境下,房价将进一步稳定。
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