元旦起"老房奴"减负啦 两次降息将于明年起兑现

青岛财经日报  2012-12-13 17:31

[摘要] 对于很多“房奴”来说，再有不到一个月，房贷的压力就要减少了。今年央行两次降息，不少降息前贷款购房的人，明年元旦开始将正式享受降息后的相对低利率。按照基准利率计算，期限20年100万元的房贷，每个月可以少还300元。

对于很多“房奴”来说，再有不到一个月，房贷的压力就要减少了。今年央行两次降息，不少降息前贷款购房的人，明年元旦开始将正式享受降息后的相对低利率。按照基准利率计算，期限20年100万元的房贷，每个月可以少还300元。

房贷年利率下调0.5个百分点

今年6月8日，央行决定降息，5年以上贷款年利率从原来的7.05%下调至6.8%，而随后的7月6日，利率又进一步下调至6.55%。两次降息相加，今年房贷年利率下调了0.5个百分点。

不过大多在6月8日前购房的岛城市民并没有立即享受到降息的利好，因为多数商业银行与购房者签订的《个人住房借款合同》中约定，“老房贷”的利率调整将在次年的1月1日起执行。现在距离元旦还有不到一个月，很快这两次降息的效果将能兑现。

记者了解到，银行贷款合同约定的调息方式主要有两种：一种是即时调息，也就是在央行宣布加息的次月开始按新利率计算月供；另一种是次年调息，央行宣布加息后，从第二年的个月起执行新利率。目前，买房基本都是实行第二种调息方式，因此房贷族月供真正要减少多是从明年1月开始。

据悉，在今年不同时段办理的个人房贷，基准利率下调的幅度不一样，今年6月8日前办理的房贷，基准利率从7.05%下降到6.55%，总体下降0.5个百分点。而6月8日至第二次降息7月6日之前办理的房贷，基准利率将从6.80%下降到6.55%，下降0.25个百分点。

这些情况提前还贷不划算

每到年底，拿到了年终奖，再加上平时的积累，部分购房者就会想着把房贷提前还掉，但未必所有的购房者提前还款都划算。理财师介绍，2009年、2010年那时候由于银根放松，不少购房者碰到好时光，享受到了7折利率，纵然加息后，利率依然很低，低于目前5年以上的定存利率，更低于一些理财产品的利率。这样提前还款不如拿去存款，或者购买理财产品。

此外，对于等额本息还款的贷款人而言，每月还款总额固定，本金递增利息递减，如果借款人已经还款到了中期，已经偿还掉了大部分的利息提前还款还的是本金，提前还贷意义有限。而选择等额本金，且还款期超过1/3时，借款人已还了一半的利息，如果此时提前偿还，节省的利息并不多。

降息后到底能省多少钱？

以贷款100万元，期限30年为例，在等额本息还款方式下，目前利率为7.05%，每月需还款6686.64元，调整后利率为6.55%，每月需还款6353.60元，每月可以少还333.04元。

对于获得7折利率优惠的消费者，月供的减少幅度略少。仍以贷款100万元，期限30年为例，打7折后目前利率为4.935%，每月还款5328.56元，调整后利率为4.585%，月供为5120.47元，每月只少还208.09元。

对于购买第二套房，房贷利率上浮1.1倍的消费者，明年元旦前后的还款额差距较大。还是以贷款100万元，期限30年为例，目前1.1倍利率为7.75%，每月需还款7164.12元。调整后，1.1倍利率为7.21%，每月只需还款6794.65元，少还369.47元。 (青岛财经日报)

首套房贷仍可享优惠

记者调查获悉，除个别银行减少房贷折扣外，多数银行目前仍执行首套房贷8.5折的优惠利率,实际利率要按客户的资质情况评定。据了解，以往临近年末，各家银行的首套房贷利率由于额度紧缺，会出现基准利率上浮5%~10%的情况。而今年情况特殊，由于商业银行按年度总贷款配比进行发放，相对来说信贷额度仍有空间，导致12月上旬首套房贷还有8.5折优惠利率。 然而，8.5折优惠幅度能否继续保持还是未知数。业内人士表示，受额度限制影响，，预计房贷审批难度将有所增大、审批周期延长，甚至不排除部分银行提高首套房贷利率的可能性。