提高房地产调控政策的精准性 有足够的政策准备

经济参考报  2012-09-21 08:01

[摘要] 在当前经济下行压力持续加大的形势下，房地产业大则关系到经济泡沫破裂，远则攸关经济发展方式转变战略。有人认为房地产调控政策“骑虎难下”，持观望情绪，这实际上增大了调控的难度。笔者认为，房地产从紧政策不能轻易放松，职能部门不但要准确无误地发出强烈和正确的信号，还要有足够的政策准备。

在当前经济下行压力持续加大的形势下，房地产业大则关系到经济泡沫破裂，远则攸关经济发展方式转变战略。有人认为房地产调控政策“骑虎难下”，持观望情绪，这实际上增大了调控的难度。笔者认为，房地产从紧政策不能轻易放松，职能部门不但要准确无误地发出强烈和正确的信号，还要有足够的政策准备。否则，调控难以长期化，不具有可持续性，会带来更多的问题。在房地产调控上若要取得理想效果，就必须完善充实政策调控的针对性和技术上的精准性。

提高对房地产调控政策水平的前提是，必须对房地产业的特殊性有正确的认识，从整个经济运行的角度对其进行准确定位。房地产业不是一般的开发、建造业，而是具有很强的杠杆作用，是类金融产业。房地产不仅能满足人们居住要求具有实用价值，也能汇聚财富，具有造富价值。由于具有看得见、可预期、不需要太专业的投资技术等优势，一旦其利润率超过社会平均利润率，更是普通投资者最喜欢的投资产品。随着市场的发展，特别是金融业的发展，房地产很容易由投资变为投机，一方面其快速调动社会资源在这一行业和其密切相关的行业进行配置，占有大量资金造成地产过热，进而造成经济过热和经济失衡，随之是危机的到来。现代资本主义的每一次危机中都少不了地产的影子。

基于上述分析，我们首先应当把房地产业像金融业一样进行监管。建立完善房地产准入制度、分级制度、利润控制制度、产品分类标准、地产商行为规范、购买者条件和风险制度。不能是个人有点钱搞块地就能搞房地产，也不能人人都可以购买地产，就像不能谁有点钱就可以开银行、谁都可以去银行借款一样，要对房地产业进行类金融似的监管，这是防止地产出现泡沫进而产生经济危机的最根本措施。

其次，强化政府或第三方对城市和社区的规划职能作用，弱化地产开发商的实际规划作用。维护城市整体规划的权威性，建立标准化社区，减少社区功能差异化，提高产品标准化，防止地产商利用信息不对称推动房价上涨。

第三，少拆多建，控制城镇中心区，“”拆拆建建是节约资源和稳定房价的重要措施。因为中心城区，特别是“”拆迁和重建，往往产生地王和地标效应，会大幅度推高房价，并产生很强的连锁效应，提高了房地产的投机性。

第四，适时推出房产税。房产税应双向征收，一方面对建设高档地产、获利多的地产商收一种税，以抑制高档豪宅建设；另一方面对购买和使用超出一定标准的人和享有高档豪宅者收房产使用税。最终实现房地产业保障居住、鼓励投资、控制投机的功能。

(本文作者为中国企业联合会管理咨询委员会执行委员 苏文忠)

QE3和政府调控下的房价 中国房价会不会有变？ 东方早报

购买不动产来对冲流动性充裕引发的通货膨胀风险是一个老办法，信众遍布全球，且通常有效。那么，这次美国人玩QE3（第三轮量化宽松），中国房价会不会有变呢？

先看下中国香港。Fed（美国联邦储备委员会）公布了激进的资产购买计划之后，香港特区政府金融管理局第二天就推出了收紧物业按揭贷款的措施。香港金融管理局当天公布的楼市降温措施，包括将所有新按揭贷款的年限上限设定为30年，收紧第二个或以上的物业贷款，供款入息比例由此前的五成降至四成等。其实，早在过去三周，为抑制房地产市场需求，香港特区政府已经发布了一系列抑制房价上涨的举措，其中包括增加土地供应，将原计划用于政府、机构或社区的用地拨作住宅用地。特区政府还宣布了一项试点计划，预留出地皮为香港居民建造房屋。

有趣的是，香港当地房屋中介商表示，香港金融管理局新推出的一系列房地产市场降温措施到目前为止没有起到抑制投资者需求的作用。相反，受QE3消息推动，过去几天，香港二手房市场的成交量大幅攀升。据《华尔街日报》报道，利嘉阁地产集团的数据显示，周末期间，其追踪的香港10个主要住宅区二手房的成交量较此前一周增加了11%。另一家房屋中介中原地产数据则显示，二手房成交量较此前一周增加了3.2%。利嘉阁地产总裁廖伟强称，第三轮定量宽松政策背景下的长期低利率环境是香港楼市升温的主导因素。他预计第三季度香港房价将上涨3%-5%。

多数分析师认为，香港金融管理局新推出的楼市调控政策相对温和。里昂证券亚太区市场房地产研究部门主管NicoleWong表示，新推出的措施仅会起到警示作用。巴克莱银行表示，新的措施可能不会令房价出现真正意义的回调。现有房主手头的资金压力不大，且缺乏除房地产外其他更好的投资渠道。澳新银行高级经济学家Raymond Yeung更预测房价可能进一步上涨，因刚性需求依然强劲。数据显示，相比2011年全年房价11%的涨幅，今年迄今香港的平均房价已上涨了13%。随着QE3来势汹汹，我看香港房价上涨压力很大。

再看中国内地。QE3还没来，中国8月份70个大中城市平均房价连续第三个月较前月上涨，显示一度低迷的地产市场有复苏迹象。8月份房价延续了6月份以来的升势，而6月之前房价连续8个月走低。根据道琼斯通讯社计算，8月份70个大中城市的平均房价较7月份小幅上涨0.05% ，7月份和6月份70个大中城市的平均房价分别环比上涨0.13%和0.02%。8月份北京、重庆和深圳等主要城市的新建住宅价格较7月份小幅上涨。另外，此前公布的数据显示中国新屋开工状况好转。

QE3会不会助长中国内地房价涨势，我以为不会。据观察，调控政策进入稳定期后，中国内地一线和二线城市房屋库存下降速度略微加快，但三四线城市房屋库存仍然很高。中国政府高级官员多次承诺继续执行房地产调控措施。今年剩余时间内，调控政策不太可能放松。

说到底，外部货币因素只是改变了房价的市场环境，却不能改变政府干预市场的能力和决心。大政府的内地和小政府的香港，最终表现出来的房价当然不会完全同步了。投资者和消费者需要因地制宜。