[摘要] 7月，全国70个大中城市，50个城市新建商品住宅销售价格环比上涨，上涨城市超过70%，是上一个月的整整两倍。与此同时，各地楼市成交量回升势头表现抢眼，在经历了“金三”、“银四”、“红五月”后，6月、7月甚至8月多数城市的需求依然强劲。
7月，70个大中城市，50个城市新建商品住宅销售价格环比上涨，上涨城市超过70%，是上一个月的整整两倍。与此同时，各地楼市成交量回升势头表现抢眼，在经历了“金三”、“银四”、“红五月”后，6月、7月甚至8月多数城市的需求依然强劲。
月房价变化曲线（数据来源：国家统计局）
面对即将到来的“金九银十”，开发商们早已摩拳擦掌，做好了充足的准备；调控两年多来积攒和新增的需求，也似乎已经按捺不住。成交上升给开发企业制造了涨价的理由；政策的高压未见丝毫放松，又让担心房价反弹的购房者仍心存房价稳中有降的愿望。未来两个月楼市和房价到底会如何演变？
一年多来房价由降到升
在经历一年多的涨、平、跌交错格局后，7月多数城市新建商品住宅环比价格出现上涨，包括济南在内的不少城市一二手房环比价格双涨。这是自6月70%的统计城市新建商品住宅环比价格止跌、1/3以上城市环比上涨后，大中城市房价出现的新变化。
2011年1月至今年7月，从官方的统计看，济南一二手住宅价格环比似乎呈现出涨—跌—涨的基本走势。2011年1—6月，新建商品住宅环比均呈上涨趋势，涨幅为0.2%，为0.5%；7月持平，之后走上下坡路；2011年8月至今年5月，除2011年9月和2012年2月环比均上涨0.1%外，其余几个月环比均下跌，跌幅0.1%，0.6%；今年6月持平，7月上涨0.2%。
同期，新建商品住宅价格同比数据由涨幅逐月扩大到涨幅不断收窄，到下跌且跌幅不断扩大，再到今年7月跌幅收窄。2011年1—3月，同比涨幅从5.6%增至6.1%，伺候不断回落，到今年2月涨幅跌至0.2%；今年3月开始下跌且跌幅从当月的0.5%扩大到2.2%；7月环比上涨后，同比跌幅也收窄至2.1%。
二手住宅方面，2011年1—8月，环比上涨，涨幅0.5%，0.1%；2011年9月至今年6月，除今年4月环比持平外，其余均为下跌，跌幅0.1%，0.2%；7月上涨0.1%。
同期，与新建商品房一样，二手住宅同比价格由涨幅逐月扩大到涨幅不断收窄，到下跌且跌幅不断扩大，再到今年7月跌幅收窄。2011年1—5月，涨幅逐月增大，涨幅2.3%，3.5%；2011年6月至今年2月，涨幅不断收窄，从3.4%缩至0.2%；今年3月进入下行通道，3—6月跌幅不断扩大，跌幅0.3%，1.1%；7月跌幅收窄，下跌1.0%。
仅以新建商品住宅看，今年4月成了一年多来价格变化的另一个分水岭，19个月中，当月济南新建商品住宅环比价格指数，此后降幅收窄—持平—上涨，从图表看，呈一路上扬趋势。“似乎已有触底反弹的迹象。”一位分析人士指出，不仅仅济南，如果具体分析其他60多个城市一年多来的房价走势，大部分城市的趋势和济南相同，只是位于底部的月份可能会有所差别，上扬的趋势明显程度也会不太一致。
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新房成交回升势头未改
自今年3月以来，包括济南在内，国内大多数城市新建商品住宅的成交量一直呈回升态势，且至今势头未改。
市城乡建设委发布的数据显示，今年1—7月，全市新建商品住宅成交数据分别是：1月753套87411.93平方米、2月1794套199152.62平方米、3月3570套408207.8平方米、4月3274套369828.46平方米、5月3824套427845.27平方米、6月3809套417578.64平方米、7月4221套455544.13平方米。而去年3-12月，月成交量为7月的3461套386721.75平方米，成交量为3月的1287套141445.73平方米。显而易见，今年3—7月5个月中，有4个月的成交量超过当年限购政策出台后的成交量，而7月更是达到了一年半来的顶峰。
记者调查发现，近期济南楼盘成交向好的趋势并未改变，国华印象、中建凤栖第、明湖白鹭郡等一批项目，近期开盘、加推均取得了不错的业绩。市城乡建设委每日网签数据显示，截至8月20日，全市新建商品住宅网签量已达2500余套，与7月旗鼓相当。
此外，预计本月内开盘的尚品燕园、中铁逸都国际等纯新品质楼盘，认筹情况也比较理想；未来两月内很可能开盘的绿地爱丽舍公馆、恒大雅苑等项目，关注度也很高。楼市调研机构的监测显示，本月底到下个月，预计全市有二十四五个项目开盘或加推，其中多数项目主打面向首次置业、首次改善型置业产品。可以预见的是，未来一个时期内，供需向好的趋势仍将得到延续。
政策调控将何以应对
7月底到8月初，国务院派出8大督察组对16省(市)执行房地产政策调控情况进行了督查。据媒体报道，在回京述职时，督察组认为目前的楼市和房价仍在现有政策可控范围之内，不用出台新的调控政策。
而在7月房价数据发布前后，国务院和相关部委再度重申不放松房地产调控，要求地方政府不得以任何借口放松调控，对地方政策调整触及限购限贷政策底线的，要予以纠正，并强化对地方政府的问责。与此同时，“两湖”开展新一轮房产税征收试点尽管尚缺红头文件和相关细节，但几乎已被公认为板上钉钉的事情。
不过，从现实情况看，这些似乎都没有改变市场各方对未来楼市走向的预期。记者注意到，多数准购房者并没有因此再度进入观望；自今年春天以来，部分成交较好的楼盘，已多次调整销售价格，尽管每次仅50—100元/平方米，幅度并不算大，部分没有调整价格的楼盘，也对此前的促销政策做了削减；去年下半年至今年初一度陷入低谷，甚至辞退部分员工、关闭部分门店的房产中介，近期也纷纷大举“招兵买马”，在市场空白区域开设门店重启扩张之路。同时，多位市场分析人士在与记者闲聊时认为，市场最困难的时期已经过去，再撑一段时间，“好日子就要来了”。
业内人士因此认为，持续两年多的此轮楼市调控，尤其是已执行一年多的“双限”(限购限贷)政策，在政府一再“隔空喊话”之后，对市场的影响在不断削弱，尽管投资、投机性需求仍被挡在市场之外，但自住型需求仅靠“喊话”已不可能延滞，再加上政策层面微调对自住型需求的支持与鼓励，后期需求仍可能大量进入市场，如不出意外，楼市有望重现“金九银十”。随着成交量保持稳中有升，房价调控也将面临更大压力。如何应对未来可能的局面，通过政策预调微调来防范房价反弹，将是对政策制定者的一大考验。
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（来源：证券日报）“对于公司来说，还是想拿地的，尤其是优质地块。”某龙头房企内部高层人士向《证券日报》记者表示，“但如果土地总价过高，一般公司是不予考虑的”。
实际上，记者从多位上市房企的内部人士处获悉，整体来看，房地产行业资金链仍偏紧，部分知名房企今年明显要比去年好一些。因此，只要是总价不高且符合公司发展战略的优质地块，企业拿地毫不手软。
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圈地不手软
根据链家地产市场研究部统计数据显示，7月至今，万科[简介动态]、龙湖[简介动态]、中海[简介动态]以及保利这4大房企拿地19次，总计拿地支出金额高达201.6亿元，占年内这四家标杆房企总拿地金额463.3亿元的43.5%。
其中，万科分别在杭州、重庆、宁波、成都、杭州青岛以及上海等地拿下多宗地块，支付土地款高达66.3亿元，且几乎均以底价成交。此外，就在拿下虹桥北片区11号地块的前一天，即7月31日，万科在一天时间内分别在杭州、成都两地跑马圈地，共计斥资18.67亿元。这意味着在短短2天时间内万科拿地花费了近40亿元。
而龙湖地产在土地市场上的动作更是抢眼。7月16日，龙湖地产以总价26.24亿竞得福建晋江G2012-13至18地块；7月26日，经过395次竞价，龙湖地产以16.5亿元在大连拿下一块住宅用地，楼面价8767.3元/平方米，溢价超2亿元；8月6日，龙湖地产以总价42亿元底价竞得重庆北部新区四宗地块，总面积88万平方米。龙湖这三次拿地支出总和接近85亿元。
与万科和龙湖7月以来的拿地势头相比，中海可能略显不足，但中海7月一举拿下天津师范大学八里台校区地块，刷新了天津单价地王的记录。据悉，该项目起始价22.3亿元，折合楼面底价9780元/平方米。5家企业竞逐，经过78轮竞价，中海地产以29.7亿元报价胜出，折合楼面价13026元/平方米，溢价率33%。
除此之外，保利地产（600048）虽然整个7月在北京无任何收获，但也以20.7亿元分别在包头和济南斩获土地。
值得注意的是，链家地产市场研究部向本报记者表示，随着销售的持续向好，房企的预期发生转变，开始加速储备土地。从拿地规模来说，在19宗拿地交易中，有10宗规模在10亿元以上，在目前各个地方政府加推优质地块的背景下，龙头房企实力雄厚，不失为扩张之机。
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