[摘要] 新办法冲击了二手房交易长期以来形成的“潜规则”。
新办法冲击了二手房交易长期以来形成的“潜规则”。
为了少缴税，二手房交易双方先签一份“阴合同”作为交易凭证，再签订一份低于房产实际价格的“阳合同”用来报税，“阴阳合同”在二手房交易中长期存在。不过，现在这种办法越来越行不通了。记者24日了解到，本月起山东省对纳税人所申报的存量房交易价格实施系统评估，如果评估价高于房产网签价，而纳税人又没有正当理由，将不能办理过户。记者调查了解到，此项新规的实施，不但遏制了虚假合同避税的行为，同时也冲击了二手房交易长期以来形成的“潜规则”。
“看这套房产，明显是故意做低价格。”24日，在济南市房产交易大厅二楼的地税窗口，工作人员指着电脑屏幕上的一套网签价格为100元的房产说。工作人员将这套房产的面积、地理位置、建筑年代、朝向等一系列指标输入“济南市存量房交易价格评估系统”，经过系统测算，这套房产的“评估价”为38.5万元。
济南市地税局征收局工作人员白波向记者介绍，二手房房产在办理过户时，要缴纳营业税、个人所得税、契税和附加税等，根据享受优惠政策的情况不同，大部分的税种可以减免。在不享受优惠政策的情况下，所有税款加起来为9.6%左右。“如果以纳税额度计算，原本价值38.5万元的房屋，网签只报100元，确实能规避掉不少的税款。”
低于“评估价”且无正当理由，不能过户
“这些房价过低的房产，如果买卖双方不能拿出正当理由和证据，将不能办理过户手续。”白波告诉记者。
记者了解到，7月1日起上线的“济南市存量房交易价格评估系统”，对市内的每一个地区、楼盘的房屋都设定了一个“标准价”。如果网签的价格低于按照这个标准价计算出来的评估价，地税部门会要求当事人说明房价过低的理由。
那么，这个“评估价”又是如何确定的？地税部门工作人员介绍，首先由通过政府公开招标方式确定的中介评估公司划分评估分区，通过实地调查、市场调研、交易比对等方法，评估确定各区域基准房屋的评估标准值。在实际交易中，利用评估软件再根据房屋面积、楼层、朝向等要素进行修正，计算出该交易房的“评估价”。当纳税人申报的交易价格低于评估系统产生的“评估价”，且纳税人未能举证正当理由的，税务人员会以此“评估价”为参考确定计税依据。
事实上，存量房交易价格评估系统上线之前，税务部门也会对前来办理过户手续的房产进行价格评估。以前的评估主要参考房产网签价格、房产所在地同类房型的网上交易价格，以及拆迁补偿价格等因素，主要依靠工作人员的经验，现在启用评估系统，将更加准确、严谨。
“阴阳合同”购房，再次交易不划算
“存量房交易价格评估系统的上线，是税务部门为了规范二手房交易税收征管的外在约束。对于买卖双方来说，还是要弄明白签订虚假合同、‘阴阳合同’存在的风险。”
济南市地税局相关业务人员告诉记者，买卖双方签订低于房产实际交易价格的合同，尽管短期看能少交税，却会给双方履行合同埋下隐患。比如有的买方在按照虚假合同金额低价支付卖方后，就要求卖方办理产权过户手续，并诉诸法庭，导致卖方实际利益受损。
对于购房人来说，二手房交易中不如实申报成交价，将导致购房人以后再转让该房产时的税赋可能大幅增加。譬如，购房人实际以60万元的价格成交，却只取得40万元的购房发票，再转让时购房成本只能以40万元计算，除去购房成本，其余的都是应税收入，因此相关税赋就会大幅增加，待税务部门察知后不仅要依法补缴税款，还要接受相应处罚，进而导致交易双方不必要的经济损失。
【市场反应】
新规冲击交易“潜规则”买家提出“税费平摊”
此次对税收环节的规范，在二手房市场上也激起了阵阵涟漪。常年做二手房中介生意的王伟告诉记者，新规实施之后，靠签订虚假合同避税实在是难上加难。“以前在这方面税务部门也有严格把关，但是人工评估毕竟有办法应对，现在换成电脑系统操作，完全没有了操作的空间。”
另有多家中介机构向记者表示，新规实施后，对二手房买卖时“买方付税”的潜规则造成了一定冲击。由于体现在合同上面的房屋价格提升，需要交的税款比以前高了，单纯靠买家一方承担税款，很难达成交易。不少买家会提出“税费平摊”的要求。“这种情况，一方面是税收新规的影响，另一方面也与目前房产交易市场的持续低迷、卖方市场风光不再有关。”生产路附近一家中介负责人告诉记者。
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