[摘要] 过去的5月，全国各地楼市持续升温。北京市朝阳区5月单日过户600套，去年同期北京日均成交二手房才400套；深圳有一个新开盘千人排队，6小时认购金额16亿元；上海有业主宁愿赔定都要升价另售。
过去的5月，各地楼市持续升温。北京市朝阳区5月单日过户600套，去年同期北京日均成交二手房才400套；深圳有一个新开盘千人排队，6认购金额16亿元；上海有业主宁愿赔定都要升价另售。记者从广州市各大中介了解到，目前各区域已经零星出现业主反价成交的情况，满堂红统计5月份成交的宗数，6.6%的交易最终成交价高于业主放盘价，即使是业主不反价，议价的空间已比季度大为收窄。广州二手市场目前的走势如何？记者对此进行了深入采访。
京沪深各地楼市回暖明显
深圳今年罕见的千人排队购房现象最近也出现了。深圳一手盘水榭春天日前推出近千套房源，当天售出820多套，销售率超过八成，认购金额达16亿元。一名购房者透露：“早上8时左右，现场已是人头攒动，在征信区及VIP客户区，已有数百人在排队进场；9时不到，售楼处已是人山人海，VIP客户区就有一千多客户排号了。”据了解，该楼盘是由于处于深圳龙华的中心位置，在地段优势及限价低价等原因共同作用下，受到购房者追捧。
记者一名朋友在上海购房的经历也验证了楼市回升的趋势。罗小姐5月份在上海宝山区看中一个楼龄十五六年的楼梯楼中层单位，当时业主叫价一万三四。由于是首次购房，她与家人经过多轮商讨，父亲主张要缓一缓，哥哥则认为上海郊区一万三四，跌也跌不到哪里去。正当她决定要履约时，业主通知她，业主愿意双倍赔定，解除合约。罗小姐当时只交了一万元定金给业主，一个月不到拿回2万元，但业主已经升价重新放盘另售。罗小姐为自己的犹豫不决错失笋盘而懊恼不已。
合富置业首席市场分析师龙斌表示，一般来说，二手楼价的走势与市场活跃度以及业主的心态有直接的关系。5月份市场活跃度有所趋缓，业主心态转强，小部分试探性提价，二手楼价呈逐渐筑底、隐现小幅回升的势头。5月份广州合富标准指数为1455点，较峰的去年同期下跌3.6%，但较价仍上涨近1%。
中原地产市场主任黄燕飞表示，由于限购限贷政策大方向依然未松绑，广州楼价都会保持平稳，而在价格平稳和利率优惠的刺激下，成交量会有所上升。不过，黄燕飞亦坦言，近期出现的各项银行利好，而去年至今，媒体亦频繁报道各地有“救市”出现，加上5月楼市成交量上升，无疑让业主多了一些底气，买家要趁还有议价空间时赶快入市。
成功个案：反价十多万元
中原地产芳满庭苑分行营业经理叶俊锋介绍，近期分行有两名业主出现反价现象，一是华景新城四期单位业主，原放盘价为128万元，后反价至132万元成交；另一名是信华经理人家园的业主，原放盘价为220万元，买家相中后，双方议价至212万元准备成交。但在签约前几天，业主突然要求升至225万元，比之前达成一致的212万元高出13万元之多，比放盘价高出5万元。买家不肯追加价钱，导致成交流产。据了解，该业主是身在上海工作的人士，因见上海部分房价开始上涨，所以反价。叶俊锋表示，虽然该名买家不肯追价，但仍有新买家相中该物业，且愿意给到225万元，相信物业不久将成交。华景新城四期某单位的业主，88平方米的物业原放盘价为128万元，在近来楼市回暖和政策微调影响下，心态增强，反价至132万元并成功出售物业，成交价比放盘价高了4万元。
满堂红专业人士透露，富力东堤湾5月份出现业主成功反价的案例，90多平方米的物业，业主从285万元反价至300万元以上，成交单价接近34000元/m2。合富置业高级营业经理张国嵘表示，反价或提价的情况主要集中在中等价位物业。如工业大道板块有一套电梯楼单位，业主开价200万元，后来眼见春节后市道不算太好，表示若有客人肯出190多万元都愿意卖。近期不少准买家看楼，业主认为自己卖便宜了，开始小幅提价，最后该物业以205万元成交，最终成交价比原放盘价高5万元。
满堂红5月促成的二手住宅买卖交易中，最终成交价高于放盘价的宗数占总成交宗数的6.6%，当中番禺区占了三成。这些交易中，总价在90万元以下的物业，一般升价1万~3万元成交；总价在200万元以上的物业，一般升价5万~10万元成交。
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“踢爆”反价潮真相：
反价幅度不大 小户型学位房易反价
业主“高开”预留买家还价空间
业主以放盘价或低于放盘价成交，是否就是没涨价呢？业主人士表示，业主放盘价通常会比市价高，预留空间给买家还价，即使以放盘价或者略低于放盘价成交，其实该成交价都已比市价要高。合富置业高级营业经理王金华表示，一般来说业主在放盘时往往都预先了解市场行情，再厘定放盘价。如市场价在100万元左右的房源，业主在放盘时会开价102万~105万元，已预留了买家2万~5万元的还价空间。由于低于市场价开价的情况并不多见，因此，大部分业主一有买家到价就卖，很少会认为自己开价过低而反价或提价。
议价空间缩小 买家态度积极
中原地产麓景路分行营业经理伍思进表示，逆市中好议价，麓景路一带的物业，若放盘总价为100万元，之前可议价至92万~95万元成交；现在则只能低至97万~95万元。尽管议价空间缩小，但买家却积极了。之前，分行成交以“刚需”买家为主，现在多了很多改善型置业者。这部分改善型置业者的态度比之前积极很多，之前分行同事致电他们，他们基本都会直接推辞，说迟些再看；而近来致电他们，他们都表现得非常活跃，在电话中已不断询问盘源相关情况。
黄燕飞表示，减息对于楼市成交的影响不容忽视，因为那就是间接等于楼价在降。如贷款利率下降0.25个百分点，倘若房贷总额为100万元，贷款期限20年，采用等额还款方式，那么此次降息后月均还款额减少约150元，总共可少还约3.59万元；若采用等本还款方式，20年可少还约2.51万元，等于是给客户打了个9.7或9.8折，这会吸引很多“刚需”买家。
只是零星个案 尚难形成气候
中原地产黄燕飞表示，近期确实出现了业主反价现象，但此类现象只出现在天河、越秀、海珠以及番禺区零星板块的零星物业上，目前市场上二手物业的价格还是趋于稳定。但有一点不争的事实，那就是现在市场上盘源议价空间较一季度大幅缩窄了。满堂红有关人士表示，目前的反价现象暂时不能当成是反价潮的“序幕”，皆因每个业主都只能根据到场看房的客户数量多少去衡量自己的放盘价是否合理，现时市场的总体承接力仍不够大，全市范围内的反价潮很难集中出现，只是个别房源供应紧缺的地段，其楼价才会有一个较明显的上升幅度。由于限购政策未放松，估计在未来三个月内，楼市交易量只会处于相对稳定状态，总体楼价的累计涨幅不会超过9%。
合富置业市场经理梁燕明表示，从整体市场来看，业主反价或提价的现象仅是零星个案，大部分业主由于放盘价与市场价相差不远，都是采取有买家到价就出售物业，并不会因多赚些小钱而延误了出售物业套现的时机。尽管近几个月因累积多时的刚需自住买家入市增多而带动市场交投活跃度比去年要好，但整体市场成交量与限购前正常市场交投相比，仍未恢复到限购前的正常水平。
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房企降价动力减弱 6月楼市成交有望再创佳绩 广州日报
降息之后的周末，各地楼市反响热烈，特别是新开盘项目，深圳、南京、杭州、上海均出现了排队购房现象。据中原地产研究中心监测数据显示，截至14日，北京6月新建住宅签约套数为4061套，同比微涨1%，二手房住宅签约套数为5496套，同比上涨21%，成交量再次出现明显上涨。
新房成交保持相对高位
在限购总体调控不变的原则下，包括利率下调、首套房8.5折等信贷政策，以及各地促进刚需的政策，均已经证实楼市政策的松动，而市场对政策的理解就是转化为购买行为。
当前，新房成交已连续3个月保持稳定的相对高位。不过，目前的成交水平与2009年市场火爆时的成交相比仍有近30%的差距。
某业内表示，先别高兴得太早。当前宏观经济政策宽松程度有限，而5月份CPI 虽创近23个月新低，却仍高达3%，这制约了今年货币政策放松的空间。另外，2009年新增贷款近10万亿元，今年预计只有8万亿元左右，在此形势下，个人房贷的放贷规模及政策优惠，注定难与彼时比肩。
“降息是为了救经济这是毋庸置疑的，如果房价不涨而成交回升，这是有利于稳增长和控房价的。”知名地产专家韩世同表示，人们担心房价因此会上涨的心情是可以理解的。但过度热炒降息来拉升房价会适得其反，使得中央政府不敢进一步调整亟待调整的限贷限购政策，错失稳住和保住经济的有利时机。因此，一阵热炒之后，三部委的辟谣紧跟着就来了。
房企降价动力减弱
不过，辟谣并不能改变楼市回暖趋向。而此次楼市回暖也并不是“降息”一家之功。
5月份，10家上市开发企业中有9 家企业销售面积同比上升， 其中金地销售面积涨幅，同比增长69.9%，恒盛地产涨幅也高达60.8%。
与此同时，国内楼市销售均价在下降，10 个大型上市开发企业商品房销售均价约为10200 元/平方米，环比4 月份下降了0.3%，比去年同期下降12.1%。
研究员向记者表示，3、4 月份的销售量大增使得开发商“试探性降价”的策略有所收敛，5 月份龙头房企打折促销力度比4 月份有所减弱，预计，未来一段时间“以价换量”依然是市场成交的主流模式，但降价力度可能会有所减弱。
由于3月至今交易量强势回升，预计下半年企业继续调价空间不大。理由有三：其一，2012年市场上在售或者将要入市的项目其土地基本都是在2009年、2010年楼市高速增长期时购得，土地成本普遍偏高；其二，相当一部分房企、尤其是性品牌企业，去年以来的降价幅度已经较大，几乎达到自己的底线；其三，随着楼市的逐渐回暖，且政策环境逐步放松，未来楼市向好的预期在加深，房企也缺乏继续降价的动力。
不过，楼市降价动力减少，并不意味着。“预期的作用的确很大。”韩世同表示，但是“我不认为单靠首次和二次置业的购房需求可以推高已经很高的房价，除非全面放开限购限贷。”
在某业内专家看来，央行放大个人房贷的打折尺度，反映出对于刚需的保护，而二套房贷仍得看中央“脸色”。“即便是针对首套的房贷，今年7折绝不可能成为普遍现象，8.5折成为主流的可有性较大。”
希腊即将举行大选，这对于全球金融市场影响深远。希腊大选结果以及相关的欧元区问题，成为左右金价以及汇市中、短线走势的最重要因素。然而，即使希腊二次大选传来好消息，也无法解决欧元区目前存在的诸多问题，因此中长期欧债危机依然会困扰市场，使得大宗商品易跌难涨。另一方面，国内债市受到的直接冲击并不会太大，大选结果不会改变债市的长期趋势。
楼市限购与稳增长如何端平?专家:降价可扩内需 中国新闻网
编者按：时下，“稳增长”已成新闻热词，更是中央热望，也是多方热盼，备受瞩目，广为讨论。中新网财经中心“聚焦稳增长”系列报道将邀访官方、探访民间、深访专家、聚访企业，呈现他们眼中的稳增长良策或妙方。
近期，国务院常务会议指出目前经济下行压力加大，要求把稳增长放在更加重要的位置。在“增长”的诸项措施中提到，要稳定和严格实施房地产市场调控政策，同时加大对保障房的支持力度。那么，如何在执行房地产调控的同时，实现“稳增长”呢？中新网房产频道采访多位专家认为，“稳增长”要坚持限购控制房价，同时不断满足刚性购房者的需求。
楼市限购是否与“稳增长”相悖？
据中新网房产频道了解，到目前为止，房地产限购政策的实施使各地房价有了明显回落，楼市限购政策与“稳增长”是否相悖呢？“限购政策的执行有其积极的一面，但是国家推出限购政策的最初就给政策戴上了短期执行的"帽子"，使开发商拥有了价格博弈的空间。”国家信息中心高级经济师，国家信息中心经济预测部发展战略处处长高辉清在接受中新网房产频道采访时说，“现在的限购在保证了正常的购房需求同时，也保证了房价不再上涨，从而有利于促进成交量。”
在保证“稳增长”的同时，限购政策是否要坚持实施呢？高辉清认为，如果没有限购政策，要么是导致投机需求上涨，要么导致房价快速上涨，最终使刚性需求退场。所以，取消限购政策对经济的拉动作用就是"饮鸩止渴"，代价是无法承受的。”高辉清最后说，“房地产调控下，无论哪个国家其经济都会下滑，这个不是谁的错的问题，而是由经济规律来决定的。”
专家称降房价可扩大内需 促进稳增长
中国社会科学院金融研究所研究员易宪容在接受中新网房产频道采访时表示：“只要把房价调下来，居民的住房消费需求释放出来，就可以扩大内需稳增长。”
如何化解“稳增长”和与房价之间的矛盾呢？“如今，既要保证"稳增长"，又要使房地产价格不反弹，这就要平衡好两者之间的关系。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在接受中新网房产频道采访时表示，两者的结合与平衡关键是满足市场的刚性需求。刚性需求不只是首次购房需求，还包括改善型需求，也就是换房人的购房需求。但是，现在政策对首次买房的需求支持力度很大，而对换房置业需求支持不够。
顾云昌还强调，“稳增长”意味着，在一段时间内不会再出调控新政策。
“稳增长”棋落保障房 短期获资金支持近千亿
在坚持房地产调控的同时，国家“稳增长”棋落保障房建设，并给与资金支持。中新网房产频道从财政部网站看到，5月24日，财政部为支持各地区完成2012年新增公共租赁住房230万套的任务，已会同住房城乡建设部下达了2012年中央补助公共租赁住房专项资金660亿元。早在5月18日，上述两部委刚刚公布，分别下达2012年中央补助城市棚户区改造专项资金212亿元和廉租住房保障专项资金105亿元。至此，在不到一周时间里，财政支持保障性安居工程的专项资金就已经接近千亿元。
据了解，今年计划新开工城镇保障性安居工程700万套以上，基本建成500万套。6月7日，住建部数据显示，截止到今年5月底，保障性住房已开工346万套，开工率为46.4%，基本建成206万套。在谈到保障房对“稳增长”影响时，高辉清认为，“保障房建设取决于在其全部房地产市场的份额，从价格的份额来看如果它在房地产投资里面占20%，它的实物量应该超过不止30%，这时，保障房能在很大程度上冲销商品房的萎缩，这也是中央大力建设保障房的原因。”
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