[摘要] 货物积压历来是商人最怕的事情，房地产商也不例外。数据统计，截至3月底济南市有约百万平方米的商品房库存，这给每一个项目都带来巨大的去货压力。
货物积压历来是商人最怕的事情，房地产商也不例外。数据统计，截至3月底济南市有约百万平方米的商品房库存，这给每一个项目都带来巨大的去货压力。尽管连续几周的楼市成交量持续走高，但库存房源数依然居高不下，“去库存”成为当前开发商的主要任务。业内人士认为，开发商想要消化库存量，回笼资金，“以价换量”成为的出路。
按照日均成交120套，库存需消化376天
济南市住宅与房地产信息网统计数据显示，截至2012年6月13日，济南市商品房中住宅可售套数为45076套，按照5月份住宅日均成交120套计算，完全消化这批库存需要376天，约12个月时间。
除此之外，分析人士认为，前两年房产市场的高位运行也是产生楼市存量的原因之一。近些年来，整个房地产市场一直处于高位运行中，多数开发商认为只要能拿到地、能开工就能销售，这是一种惯性运作，所以大部分对于市场的认识不免还会停留在前两年高位运行的思维状态之下，由此造成市场库存量较多。
存量房以中大户型为主
自今年年初各地楼市库存量创历史新高之后，4、5月成交量有了明显上涨，楼市库存量也开始减少。我爱我家市场研究中心统计数据显示，截至2012年5月底，13个典型城市库存总量为78万套，与去年年底相比减少2.52套，其中，9个库存量出现下降的城市中，北京、南京等城市降幅较为明显。尽管如此，5月底楼市库存量比去年同期仍增加了17.82万，涨幅达29.6%。
库存量是已经开盘入市交易但当前并未售出的待售房屋数量，是反映房地产市场活力与风险的重要指标。据了解，目前济南存量房主要集中在以下房源中：一是较远的高端盘，这种楼盘一般会在限购政策以内；再有就是远郊楼盘，像西客站片区，现阶段已经开发的和未来待开发的房源量是比较大的。
面对高企的库存量，山东中原物业投资顾问部副总监薄夫利认为，市场调控政策的延续使得众多购房者持观望态度，从而间接导致了库存量的加大，调控政策主要针对二次购房人群，而这部分人群的置业需求多为大中户型，所以市场存量房主要集中在高端项目的大中户型上。记者采访也发现，多数楼盘大户型都属于项目的尾盘销售，每个项目剩余的库存房源基本都是140平方米以上的户型。而目前市场最为畅销的商品房则是以90-120平方米的中小户型为主，销售较慢的户型是120平方米以上的大户型，某项目置业顾问也表示，限购抑制了很大一部分投资和改善型需求，大户型的市场需求相对减少了。
“以价换量”仍是主旋律
库存高企、资金链紧张的形势下，不少开发商认为，降价去库存仍是主旋律。
近日，我爱我家市场研究中心一则分析称，库存量处于高位意味着楼市风险依然存在，楼市“去库存”仍是后续政府调控的内容之一，各地政府政策微调可能仍旧很大。首先，在楼市调控大方向不变的前提下，以释放“刚需”、鼓励首次置业人群购房为目的政策微调，比如降低首付比例，给予首次置业人群贷款利率优惠和税费优惠等政策；其次，合理的改善类购房需求也是“刚需”，通过政策微调引导合理的改善类需求释放。这些政策微调都将有助于“刚需”在下半年的持续释放，进而缓解当前高库存的压力。
除此之外，近期各地方政府也在不断出台微调政策刺激成交量，主要以提高公积金贷款额度和减税等保“刚需”的政策为主。这类政策既有利于成交量的有效释放，又符合中央对于保障居民正常合理的居住需求的政策方向。据了解，截至目前，已有12个城市先后出台了关于放宽公积金贷款额度和申请标准的一系列措施，包括南京、吉林、合肥、沈阳、成都、克拉玛依、信阳、南昌、蚌埠、郑州、呼和浩特、武汉等城市。业内人士认为，从目前各方的反应来看，这一政策应该是得到了中央政府认可，预计类似的微调举措在下半年将会持续，范围会继续扩大，进而成为普遍现象。
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