房地产已失去天时 二三线城市将进入发展的黄金期

信息时报  2012-05-11 10:52

[摘要] 近日，保利地产董事长宋广菊在接受相关媒体采访时表示，房地产已经失去天时，企业管理和战略的突破将结束房企“时势造英雄”时代。那么，地产的“黄金十年”是否会再次复制？笔者认为，接下来的三五年内，欠发达的二三线城市将进入房地产发展的黄金期。

近日，保利地产董事长宋广菊在接受相关媒体采访时表示，房地产已经失去天时，企业管理和战略的突破将结束房企“时势造英雄”时代。那么，地产的“黄金十年”是否会再次复制？笔者认为，接下来的三五年内，欠发达的二三线城市将进入房地产发展的黄金期。

首先，城市化的进程决定房地产的发展。任志强曾经高调表示，在中国完成城市化发展之前房地产不会下调。虽然在政策的高压之下，二三线城市房价也开始节节败退，但是，笔者认为，城市化的进程会导致人口的聚集，而这必然会导致对住房的需求。同时，高度、快速的城市发展与升级，使得城市人口对住房的要求也越来越高。

现阶段欠发达城市虽然价格稍有下调，但是成交量却并不俗。以贵阳为例，其3月份房价环比下降0.8%，均价约4812元平方米，但是成交面积却达131万平方米，环比上涨2.5倍。这也意味着，在欠发达的二三线城市对于房地产的需求还十分旺盛，且因为其价格低，也会吸引一大批投资者的眼光，这些城市将会撑起一部分的投资市场。

其次，调控的威慑力已经过去。限购令已经实行了一年多，对于房地产来说，当政策成为常态，也就将引起一波反弹，当然这种反弹会主要显示在成交量上。当接应的政策，譬如房产税等还未完善的情况下，政策调控也就处于相对的空白期。而地方政府在GDP、财政收入的压力下，必定也会放开对房地产市场的部分调控，像近日扬州政府对购买精装房的“奖励”政策就是的明证。虽然业内都在猜测此举会被叫停，但是扬州市政府却公开表示不会停止奖励。在这样的“国家调控趋于稳定、地方政府政策偷偷放宽”的背景下，二三线城市也就有了更广阔发展空间。

此外，在限购初期一直传得沸沸扬扬的“二三线城市限购名单”至今未出炉，而譬如贵阳这样的城市也只在一环内限购，从政策上来讲，这些城市相较上沪广深等大城市有了更多的政策利好。

再次，目前深圳、北京等地的房价并未有太大波动，为什么？因为他们城市发展较早，房地产市场也就趋于稳定。其实，从广州近十年来的房价可以看出，十年前广州的均价还是4字头，但在2002年、2003年稍有波动后，就随即大涨，即使在业内称为“最难的一年”的2008年，房价仍然上涨8.6%，而在黄金的2010年更是上涨近40%，在去年的最严限购的影响下，房价依然有微涨。房地产的发展并不是一蹴而就的，广州在各种调控下房价依然屹立不倒，这也说明，城市化发展较高的城市，房地产的供需市场已经稳定，而一些欠发达的二三线城市显然还没有到供需稳定的局面。

第四，二三线城市的造城计划正开始兴起。在内地的很多二三线城市，在以往的地产发展中，都以本地小企业兴建小楼盘为主。如今越来越多大型房企进入到二三线城市，开始了品牌的耕作；而本地的房企随着资金、经验等的累积，也开始大规模“造城”。大规模的房地产项目一方面提升了城市形象，另一方面这样的产品涌入市场，也必定会带来城市的房价的一番波动。

笔者认为，目前上沪广深等大城市由于人口过多、交通拥挤、购房压力等影响，对一些人群的吸引力在逐渐变小。随着人们对生活品质需求的发展，寻找生态与生活水平更为协调的城市生活会是一个趋势，在此情况下，二三线城市也就有了更多的机会，相信在未来三五年内，就会迎来发展的黄金期。

 

相关阅读：新财富发布500富人榜 房地产为首富身家的行业

（来源：中国经济网综合）中国民生银行私人银行、《新财富》昨天联合发布2012“新财富500富人榜”，万达集团的王健林以460亿的财富成为榜单首富，三一集团梁稳根、百度李彦宏二人分别以440亿元和422亿元的财富紧随其后。

作为中国城市化主要引擎的房地产业，为“新财富500富人榜”贡献了为数的富豪：2007、2008年，碧桂园杨惠妍两度摘取首富桂冠；2010、2012年，万达集团王健林两次坐上首富宝座。从2012年“新财富行业首富榜”的排名来看，房地产依旧是首富身家的行业，地产首富和垫底的交通运输业首富的身家差距高达7.7倍，交通运输业的首富为河北远洋运输高彦明，其身家为60亿元。

不过，伴随着一系列严厉调控政策的实施，这一行业开始承受重压。

2012年，房地产业的上榜者达70人，依旧为数，但纵向比较看，却是10年来的一次。最严调控之下，不少地产商不得不挥手告别富人榜。

中国资本市场的发展也使得A股成为中国内地主要的造富场。2003年，旗下有上市公司的富人，约50%公司在海外上市，而2012年这一比例下降到27%，富人们逐步由海外制造转为国内制造。

2003-2008年的新财富首富都由海外制造(含香港)，其中荣智健和杨惠妍的公司在香港上市，陈天桥和施正荣的公司在美国上市。而2009年后的首富中，梁稳根、沈文荣旗下的三一重工和沙钢股份都在国内上市。

而资本市场的起落也迅速影响到富人的财富状况。2012年“新财富最快跌落50人”前6名中，就有3人拥有纳斯达克的中概股，包括易居中国的周忻、当当网的李国庆、赛维LDK的彭小峰。红杉中国的沈南鹏也因投资多个纳斯达克中概股，由上年的“财富增长最快50人”变为今年的“跌落最快50人”。