人均GDP逼近10000美元 济南城市综合体发轫2012

山东商报  2012-05-04 08:56

[摘要] 城市是文明的象征，铭刻历史，勾勒未来。无论是现在，还是将来，在城市建设宏伟的蓝图之上，综合体肯定是浓墨重彩的一笔。城市综合体，有着超前的规划和高端的设计，这种整合多种资源于一体的先进物业形式，一直扮演着“城市中心”的地标性角色，备受城市规划者的青睐。

城市是文明的象征，铭刻历史，勾勒未来。无论是现在，还是将来，在城市建设宏伟的蓝图之上，综合体肯定是浓墨重彩的一笔。城市综合体，有着超前的规划和高端的设计，这种整合多种资源于一体的先进物业形式，一直扮演着“城市中心”的地标性角色，备受城市规划者的青睐。

从另一个角度看，城市综合体，并不是一个简单的地产项目，它见证着一个城市的城市化进程，成为城市发展的先锋，以潮流引领者的姿态创造着城市的骄傲，刷新着未来理想居住的崭新篇章。

“人们来到城市是为了生活，人们居住在城市是为了生活得更好。”正因如此，济南城市建设的步伐从来没有停止。为改善城市环境、提升居民生活品质以及促进济南的可持续发展，济南市“十二五”城市综合体发展规划方案早在去年就已出炉。“十二五”期间,济南提出近期重点发展16个城市综合体,总用地40平方公里,可开发建筑面积约7000万平方米。其中老城区规划城市综合体6个，东部新区4个，西部新区2个，滨河新区4个。

老城区借力综合体 谋求华丽蜕变

济南老城区地处城市的核心区域，而城市核心区改造一直是困扰各大中城市管理层的难题。城市核心区改造的主要目的是在保障社会公众财产经济权利的前提下，使城市综合形象逐步提升，从而吸引更多的投资商关注，产生“形象带动投资、投资改变形象”的良性循环链条。

而城市综合体在提升城市形象、降低商务成本等方面有着得天独厚的优势，随着城市核心区域的再开发与旧城改造规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种功能，形成互为价值链关系的、集群式的、高使用率的城市综合体已然成为城市核心区提升形象的有效方式，因此，老城市借力城市综合体，谋求华丽蜕变已是必然。

规划提出，老城区是济南综合服务功能高度聚集的区域。以优化空间布局、完善服务功能、重塑城市形象、提升环境品质为重点，规划城市综合体6个，分别是泉城路商业中心区、泉城广场南侧地区、经四纬一地区、经十纬十二地区、山大路地区以及二环东路地区。

在的济南老城区打造的综合体物业，地价以及区位决定其品质的高端性。恒隆广场、贵和购物中心、银座购物商城、百盛、和谐广场，加之在建的济南世茂国际广场，都占据着济南老城，都以高端产品示人，毫无疑问，这必将是对济南老城区形象和物业品质的一次巨大提升。

专家表示，济南老城区积攒了百年人气与资源，一直是商家必争之地，特别是随着济南世茂国际广场多元化业态的运营和高端公寓的打造，济南老城区的核心地位将会更加巩固，老城形象也会随之提升。

济南城市综合体建设 进入高速发展期

研究发现,城市人均GDP的高低决定了城市综合体的发展阶段。比如,当城市人均GDP在4000美元左右时,城市综合体为初始发展阶段,以传统的购物中心为主,写字楼、公寓的比例较小。当城市人均GDP在5000- 8000美元之间时,城市综合体有一定的抗风险能力,随着城市的发展,新的业态不断丰富,城市综合体步入发展阶段。当城市人均GDP突破10000美元时,城市综合体进入高速发展期,所包含的商业业态也最为齐全,城市综合体有向新区扩展的趋势,各种主题型项目增多。

据《2011年济南市国民经济和社会发展统计公报》显示，2011年济南全市生产总值4406.29亿元，按常住人口计算人均生产总值（人均GDP）64331元，折合9960美元，已无限接近10000美元。根据近年来济南经济增长势头，2012年年内济南人均GDP将突破10000美元。因此，济南城市综合体正在步入高速发展阶段，城市综合体向新区扩展的趋势日渐明显，各种主题项目也将逐渐增多。

而“十二五”期间，济南关于16个城市综合体的规划也印证了这一趋势。

各片区引入综合体 打造城市副中心

据了解“十二五”期间，济南16个城市综合体中有10个位于新区。这些城市综合体将推动城市由“单核心”向“多核心”发展。

东部新区是以高新技术产业为主导的现代化新城区，规划城市综合体4个，分别是奥体文博中心区、唐冶新区中心、汉峪总部经济区以及高新外包会展区，围绕战略性新兴产业和现代服务业发展 。

西部新区是以高铁西客站、大学科技园为重点的城市标志性地区，规划城市综合体 2个，分别是西部新城核心区以及大学科技园中心区，结合高铁枢纽和省会文化中心建设。

滨河新区是城市北部的功能拓展区和新的城市发展带、景观旅游带、生活休闲带，规划城市综合体4个，分别是滨河新区核心区、王舍人新东站地区、华山片区以及泺口地区。

随着各新区自身定位的确定，城市综合体将成为拉动区域经济发展的引擎。目前，各新区从打造商业中心开始，逐步涉足城市综合体，向城市副中心的地位开始迈步。

“济南城市综合体向新区扩展，是济南城市走向现代化的必经阶段，目前新区存在入住率低，很重要的一个原因就是缺少城市综合体的城市配套，所以说新区综合体是济南城市发展的必然，也有利于所在区域形象的提升、经济的发展，进而促进城市副中心的形成。”专家表示。

在城市综合体体量激增之下，16个城市综合体是形成合力加速城市发展，还是在互相制衡中此消彼长？对此，专家表示，现在济南城市综合体越来越多，为了更好地发展，城市综合体必须有自己的特色，立足于自身所在的区域，根据自己拥有的资源和目前的发展情况，形成自己的竞争优势；只有在差异化中谋求更大的发展，16个综合体才能更好的形成合力，加速济南的城市发展。