满足刚需不是"救市"楼市调控正处于关键时期

经济参考报  2012-05-02 08:19

[摘要] 据报道，日前住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，未来房地产调控仍将坚持控制投资性需求，控制房价上涨不动摇，同时加大保障性住房供给，满足市场刚性需求。长期来讲，以后的调控手段可能从限购、限价等行政手段转变为市场经济手段，但抑制投资性需求的目标不会变。

据报道，日前住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，未来房地产调控仍将坚持控制投资性需求，控制房价上涨不动摇，同时加大保障性住房供给，满足市场刚性需求。长期来讲，以后的调控手段可能从限购、限价等行政手段转变为市场经济手段，但抑制投资性需求的目标不会变。

对此，网民认为，现在的楼市格外敏感，一有风吹草动就会引起市场反应。人们习惯将与房市有关的利好政策信息定性为“救市”，但倒不如抛开猜测，开发商与其抱有楼市调控放松的幻想，不如抓住刚需族，解决当下的困难。购房人也应理性客观地看待形势，过多地猜测、预判，只会迷失当下。

刚需是合理购房需求

署名为“张宏伟”的博文认为，我们不能把“支持合理购房需求”当成楼市“救市”的政策，楼市“刺激刚需”政策称不上“救市”。原因如下：、“抑制投资购房需求，支持合理购房需求”的结果已经导致市场“以价换量”，但是当前市场成交量并未出现持续回暖态势，反而出现一定程度下滑，如果后市房地产市场成交量持续低迷，这将影响到房地产行业持续健康发展，也将影响到宏观经济持续健康发展；第二、房地产行业作为一个行业，应该保持和支持市场合理购房需求积极入市，而并非打压这些正常需求。第三、当前“微调”政策还称不上救市，政策基本还是围绕“自住需求”进行，政策并没有偏向投资性和改善需求，如果政策导向偏向这两类需求，才是真正“救市”之举。

署名为“刀者”的博文认为，现在，调控更有针对性，释放刚需，满足合理购房需求，不正是对购房人的利好措施吗？很多人之所以对释放刚需的信号这么敏感，是担心楼市放水，房价再次高企。但中央已多次明确表示楼市调控方向不变，现在“微调”也都针对的是刚需，而且刚需从来都不是房价畸高的祸首。

调控正在朝着预期目标发展

署名“马跃成”的博文认为，事实证明调控正在朝着预期目标发展。限购、限价、限贷只是调控措施，根本的目标还是要建立一套稳定发展的模式和制度。最近一段时间，定价合理、企业微利、产品满足刚需的房地产项目交易量出现上涨的势头，这无疑说明符合市场自身发展规律的行为，无论从长期看，还是从短期看都是有利于房地产健康发展的。

署名为“周子勋”的博文认为，从市场运行情况来看，持续的调控政策取得了实质性效果。来自国家统计局的一季度房地产开发等数据显示，房地产市场正持续进入到一个回落时期。某种程度上说，当前还不具备放松的条件，而保持稳定发展也是在当前国内外经济复杂背景下的一个必然选择。

楼市调控处于关键期

署名为“蔡律”的博文认为，楼市调控是转变经济发展方式的客观要求，目前楼市调控政策大方向正确，要经得起楼市调控带来的“经济阵痛”，货币政策、土地政策应再坚持1至2年，保持社会经济稳定及可持续发展是楼市调控的最终目标，借此机会加快产业结构调整，健全房地产政策、法律体系，金融服务于实体经济，差别化的信贷政策、房产税试点的总结及审慎推广，同时科学严密监测楼市调控政策效应及风险，做到及时应对。

署名为“余丰慧”的博文认为，在坚决抑制投机性需求的同时，要将刚性需求彻底释放出来。中国有13亿人口，又处于城市化、城镇化快速发展期，自住型刚性需求非常大。在打压投机性需求时，一定不要误伤自住型刚性需求，同时，还要出台优惠政策鼓励首套购房需求，并且把这种优惠政策常态化、制度化，不因某一个执行者的内部原因和个体偏好而左右摇摆，影响政策的落实；更不能在政策执行上各自为政、参差不齐。

 

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（来源：新华网）当前，楼市调控效果正在逐渐显现，刚需群体在欣喜房价下降的同时，其购房意愿也在一定程度上被抑制。对此，近来多地推出一系列减轻刚需买房困难的政策。在楼市调控未见松动的情况下，大量刚需入市会不会直接促成楼市价格反弹？

撑起楼市成交量刚需也成“高富帅”

自3月份以来，各地楼市成交量明显上升。进入4月份，楼市回暖态势仍在持续。

 

中指研究院23日发布研究数据显示，上周楼市成交量仍在回升，同比下降城市持续减少。重点城市中，仅上海成交同比下跌，其余城市均上涨。其中南京涨幅，达166.28%。北京、深圳、成都和杭州涨幅均超过50%。

在二线城市武汉，3月份1.1万套的成交量创下自限购以来的新高。进入4月，每周销量均比上一周有数百套的增加。据统计，4月前三周共成交商品房9133套。业内人士预计，4月成交再次过万套已毫无悬念。

市场普遍认为，楼市销量的“回暖”得益于刚性需求的持续释放。武汉郊区某大型楼盘客户经理邓阳告诉记者，他所在的楼盘最近推出9.1折优惠活动，比周边均价低几百元的价格吸引了不少刚需前来咨询。“平均一个星期可以卖出60套。”邓阳说。

刚需，虽然群体数量大、购房欲望强，但是因其购买力有限、选择区域局限，一直不被市场人士所看好。然而，楼市最近的巨大变化，让许多开发商不得不对刚需另眼相看，将其视为众星捧月的“高富帅”。

政策微调保刚需

与刚需高涨的购房欲望相呼应的是，有利于刚需的购房政策正从各个方面形成。

首先是贷款利率微调。自3月中旬开始，北京、上海、武汉、南京等一、二线城市的部分银行首套房贷款利率从基准利率下调到9折左右，部分银行甚至推出8.5折优惠。

北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，首套房贷利率的回归给刚性需求者带来较大优惠，将会推动很多处于观望中的购房者及时出手。他说，以商业贷款100万元、20年还款期为例，相比基准利率，9折的月供为7365元，比基准利率总利息减少了10万元；8.5折利率对应的月供为7160元，总利息少了15万元左右。

另一项与刚需紧密联系的政策——公积金贷款额度也在悄然调整。武汉、南昌、郑州等二、三线城市纷纷上调住房公积金贷款上限，两成首付购房政策重新回归市场。

根据武汉的新规定，单方缴存的职工购买首套住房，且住房面积不超过90平方米，额度上限上升至80%，不超过60万元。河南郑州、辽宁沈阳、山东滨州等诸多二、三线城市，也将公积金贷款额度上调了15%至25%。

同时，北京、武汉、上海等城市相继修改了“非普通住宅税”标准，使更多普通住房享受到契税优惠，也在一定程度上减轻了刚需购房的税费负担。

 

刚需入市对楼市影响有限

自去年以来持续的严厉调控，一定程度上提高了购房门槛；加大利息等购房成本，在打击投资性购房的同时，也抑制了刚性需求和部分改善性需求。

为此，早在去年底，中央有关部门就在不同场合表示，要加大普通商品房供给，支持首套购房需求。近期召开的几次国务院常务会议也都提出，坚持房地产调控政策不动摇，进一步巩固调控效果，并增加普通商品住房供给。

不过，楼市微调并非调控放松。从普通百姓，到研究专家，再到开发商，大多对楼市调控政策的持续严厉坚信不疑。

武汉某知名房地产企业销售总监姚伟认为，从目前的情形来看，放松调控的可能性基本没有，投机性投资性购房需求将逐渐被赶出市场。没有了购买能力雄厚的投资性需求做支撑，即使大量的刚需入市，短期内可能会带来一定的成交量，但从长远看，对楼市的影响还是有限。

中指研究院华中分院副总监李国政更是直呼，依靠刚需释放的力量，楼市不可能有大的反弹。开发商对此不宜过度乐观，购房者也不必过度担忧价格会暴涨。