[摘要] 限购、限贷、建设廉租房限价房……当一系列楼市调控政策出台，保障房建设力度加大，作为普通工薪阶层，既享受不到低廉的公租房，又买不起昂贵的商品房，他们该怎么办？楼市该走向何方？住鲁全国政协委员、山东财经大学房地产研究所所长郭松海，带着对这些问题的思考和建议，来到全国政协十一届五次会议。
限购、限贷、建设廉租房限价房……当一系列楼市调控政策出台，保障房建设力度加大，作为普通工薪阶层，既享受不到低廉的公租房，又买不起昂贵的商品房，他们该怎么办？楼市该走向何方？住鲁政协委员、山东财经大学房地产研究所所长郭松海，带着对这些问题的思考和建议，来到政协十一届五次会议。
限购限贷
限购限贷要持续下去 只是限的目标别太宽泛
“从衡量房地产市场的几个主要指标看，不管是房价收入比、房屋的销售价格、租赁价格之比，还是住房空置率都是比较高的，整体看房地产泡沫比较大，宏观调控应该持续下去。”
“在我看来，限购的最终目的是使房价回归到合理区间，让广大工薪阶层能够买得起房子，这一块的市场也很大。但我觉得对于限贷和限购，应该合理的区分对待。”
郭松海在接受记者采访时表示，现在一线、二线和三线城市之间房价差距很大。“各个地方对于房地产的宏观调控，不应该是一刀切。2011年1月出台的‘新国八条’要求，各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并将房价调控目标作为地方政府年终考核指标。调控目标要低于人均可支配收入，低于GDP增长，是低于7%还是8%？这个太宽泛，应该更准确、更细化。”
商品房
限地价才能降房价 买超大户型可不用限购
保障房保障的主要是低收入家庭，对于中等收入阶层，面对高企的房价，仍然是望房兴叹。郭松海告诉记者，根据国家“十二五”规划,到2015年保障性住房总量要达到住房总量的20%；而据中国统计年鉴，我国城市居民收入户、低收入户占到城镇居民家庭总户数的20%，中等偏下户、中等收入户、中等偏上户占到城市居民家庭总户数的60%。
“即便完成了20%的保障房，但对于中等收入如此庞大的人群，如果调控不到位，楼市还是发展不起来。”郭松海认为，加强保障性住房建设的同时，还要大力培育普通商品房市场。不仅限购限贷，还要限地价。只有限了地价，房价才能真正降下来，让更多的“中等人群”买上房子。
“我还认为对于那些面积144平方米以上的限购限贷限制应该取消，对于这些高收入群体，不要过于限制。我们只要在一级市场的土地供应上，这种土地供给不超过30%就可以了。”在郭松海看来，放开高端商品住房市场，有助于普通商品住房市场发展。在高端商品住房开发土地供应限制的大环境下，由市场调节，实行市场定价，由开发商依据市场需求自主决策和组织建设。市场严格按相关法律法规及制度管理，不再执行临时性、试点性监管措施，以后可通过房产税制改革，抑制住房的过度投资投机，对高端住房虚高价格进行调节。这样，就可以缓解因目前土地出让金和房地产业税减收造成对地方财政压力，便于市场实行软着陆，反过来也有助于普通商品住房市场的发展。
保障房
保障房要建成“可变住宅”未来可两套合一套
“我们的保障房，我也一直关注，我觉得有些保障房的质量可能并未过关。”郭松海说，他看到一些报道，说北京、郑州等地的保障性住房建设到一半就因为质量问题拆了，非常可惜。“保障性住房资金短缺、时间紧张，管不好，容易出现问题，一定要从长计议，建成‘长寿命’住宅。”
此外，他认为依据保障房户型小、结构较为简单的特点，保障性住房易于率先融入“产业化”的理念，实行标准化的住宅部品生产，推行工业化建造模式，提高住宅的质量和性能。“应该像生产汽车一样，装配房屋，每一块都可以组合，这样就可以提高效率和节约资源。”据相关统计资料显示，住宅产业化（工业化）建设方式比传统建筑模式，可以节约木材消耗53.5%，节约用水36.4%，节约用电30.8%，减少建筑垃圾36.9%；同时也可减缓我国建筑企业的成本压力。
“这种‘可变住宅’还有一个好处就是，你现在住40个平方可以，随着时间发展，过上20年、30年，就未必能满足他们的需要了，到时候拆了重盖？现在大城市高层住房，公租房经适房都是小户型，下去几十年，是不是可用？专家也持怀疑态度。如果这种小户型通过产业化，变成‘可变住宅’，到时候两间小户型就能合并成一个大户型，不用拆，这样的住房可能会更实用一些，满足未来更多的居住需求。”
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