[摘要] 从去年下半年至今,国内多个城市传出房地产调控政策放松的消息。”链家地产市场研究部冯联联认为,部分城市楼市政策微调被误读,很可能会加大市场对于调控松绑的预期,加重购房者的观望情绪,对房企降价产生不利的影响。
从去年下半年至今,国内多个城市传出房地产调控政策放松的消息。多位专家和业内人士分析称,公众应理性看待各地力促当地楼市成交量回暖和调控政策放松的区别。部分城市出台保证首次置业需求的政策符合中央政府调控精神,但目前仍看不到限购政策退出的合适时机,全年房地产投资增速仍将下降,房价下行趋势依然明显。
各地力促销量回暖
多位专家表示,近期部分城市微调房地产政策的根本目的是逐步促进当地楼市成交量回暖,公众不应单纯地将其理解为房地产调控政策放松。
调控未到松绑时
业内人士分析,作为打击投资投机性需求最为有效的措施之一,限购政策短期内难以放松,北上广深等一线城市更是如此。
住建部政策研究中心主任秦虹认为,去年我国房价改变了单一上涨的格局,开始逐步回归合理水平。今年房地产投资增速将会下降,行业调整仍将继续,目前仍看不到限购政策退出的合适时机。
秦虹表示,房地产宏观调控政策的方向是控制投资投机性需求,保护真正的居住性需求。目前市场正在向着调控预期的方向变化,而政策的关键就是要巩固调控成果。“今年一方面要继续控制房地产的供应需求,减少影响房地产发展的不健康因素;另一方面还要支持鼓励普通商品房的购买和建设,把保障性住房建设逐步落实到位。”
链家地产市场研究部冯联联认为,部分城市楼市政策微调被误读,很可能会加大市场对于调控松绑的预期,加重购房者的观望情绪,对房企降价产生不利的影响。
房价难改下行趋势
对于如何促进房价合理回归,秦虹认为主要包括四个方面,首先是促进房价水平逐步达到社会大众承受范围之内;其次是促进以前被投机需求推高的房价适当适度地调整;再次是房价调整幅度必须有利于平衡多方利益关系;最后是促进以土地为代表的要素价格同步调整,这样才有利于房地产市场的平稳持续发展。
国务院参事任玉岭认为,未来我国应将楼市限购政策坚持到底,不能把住宅当投资品炒卖。应通过限购政策,把房价调整至合理区间。
北京中原地产研究总监张大伟认为,房价拐点出现的迹象已经相当明显,预期在6至12个月内房价还有可能出现10%至20%的下调,尤其是一线城市的房价下跌趋势将更显著,2012年楼市成交量可能延续2011年第四季度的趋势出现下调。
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(来源:新京报)一季度向来是全年信贷最宽松的时候,这时候进行微调也有空间,但随着季度信贷额度减少,不排除房贷利率重新趋紧的可能。
补贴首次置业者、提高公积金贷款额度、调整普通住房价格标准、首套房贷可享受利率折扣……据媒体报道,去年四季度至今,有10多个城市及部门在住房标准、公积金、土地等多方面对楼市政策作出“微调”。虽然备受争议的芜湖“补助契税”政策暂缓执行,但地方政府的楼市微调政策“明紧暗松”的迹象却有增无减,无不引发公众热议。
笔者认为,当前的楼市政策微调有以下几个特点:
首先,必须看到,政策微调是在地方层面出现的局部松动,决策层的态度还不明朗。2月20日,中央政治局召开会议讨论政府工作报告,未涉及楼市调控——而在1月底和2月上旬进行的两轮《政府工作报告(征求意见稿)》的讨论中,对楼市调控一直保持非常严厉的态度,比如“继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施”、“促使房价合理回归不动摇”。这或许反映了管理层对当下不少地方政府在楼市政策上出现“微调”苗头的观望态度。
其次,综合目前各地出台的房产微调政策,地方政府的行为仍是在保刚性购房、满足合理的住房需求范畴内,并没有违反“打击投机、扶持自住”的政策基调。事实上,2011年由于持续的高频紧缩,不仅投资需求被抑制,自主需求也受到了较大的压制,地方政府支持合理购房需求的政策微调可以说是“正确”贯彻中央精神。
最后,一季度向来是全年信贷最宽松的时候,这时候进行微调也有空间,但随着季度信贷额度减少,不排除房贷利率重新趋紧的可能。同时,按照以往的经验,如果一季度信贷出现超预期井喷,也不排除一季度末加强政策信号的可能。
总而言之,目前“微调”并不涉及方向性的转折,而只是对政策着力点和结构的合理化。这也就回答了第二个问题——微调并不会改变楼市整体继续下行的大趋势。开发商层面的迹象也证实了这一点:万科、恒大等行业巨头都注意到了地方政府对首套置业的鼓励,并积极予以回应,但没有人因此对今年的市场表达乐观态度。
迄今为止,住建部等主要监管部门并未对地方“微调”有明确表态,但这到底是默许还是观望还有待观察。可以确定的是,微调只是为了防范楼市硬着陆风险,实现软着陆,而绝不是打算重新刺激房价上涨;一旦市场重新出现看涨苗头,地方“微调”很快就会被叫停或纠偏——住建部近期加快推进城市个人住房信息联网系统(这是房产税扩容的必备前提),或许就是在为地方政策苗头不对时,中央层面继续强化调控而提前作政策准备。
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