买产权房却过不了户 购房者起诉房东及中介要求退赔

山东商报  2012-02-20 09:11

[摘要] 现如今买房对很多人来说都是一件大事，交易过程中需要慎之又慎，特别是房子的产权问题。前不久，济南市民张先生就在买房过程中遇到件棘手的事情，自己通过中介找到房子，并向房主交了定金，最后发现自己所购买的房子是“铁路房”。

现如今买房对很多人来说都是一件大事，交易过程中需要慎之又慎，特别是房子的产权问题。前不久，济南市民张先生就在买房过程中遇到件棘手的事情，自己通过中介找到房子，并向房主交了定金，最后发现自己所购买的房子是“铁路房”，根本不能过户也不容许对外交易，无奈之下，张先生只得将中介和房东告上法庭要求赔偿损失。

在法庭上张先生讲述了自己的购房经历——前不久，打算买房的张先生与济南某房产信息咨询有限公司旗下中介达成了关于市中区一小区二手房购房合同。约定在房东刘女士保证房屋产权明晰的情况下，张先生以三十八万元的价格购买此房屋，并预先向房东支付了定金五千元，向房产信息咨询有限公司支付了中介费一千元。

签订协议时，房产信息咨询有限公司称协议没有问题不用中介签字，没有在协议上签字盖章。然而履行合同时，张先生意外得知房东要出售的房屋系铁路局内部房产，没有独立的产权，根本不能由房东刘女士独自出售。所以该房屋既不能买卖更不能过户。得知自己要买的房子不能过户也不能交易后，张先生多次要求与房东解除合同并返还定金，但均被房东拒绝。

张先生认为，房东刘女士提供的二手房屋在签订合同之时就不可能由其独自买卖，该合同不能履行的原因在房东刘女士，因此刘女士应该退还原告定金，并双倍返还。房产信息咨询有限公司作为中介方，向自己提供了不能买卖房屋的信息，并主持双方签订了买卖合同，也应对自己的损失承担责任，应退还自己支付的1000元中介费用。在多次协商未果后，张先生将房产中介和房东刘女士告上了法庭。

日前，此案经法院审理认为，根据我国《物权法》的相关规定，物权的取得要依法进行登记，未经登记的不具有对抗效力。因现行铁路房产的相关政策，刘女士出售的房屋，产权尚属济南铁路局，刘女士未取得该房屋的所有权，所以在铁路部门未明确表示同意刘女士处理该房产的情况下，双方所签订房屋买卖合同效力是待定的，该合同因刘女士无法出具相关部门同意其转让的证明，可证实其出售铁路部门产权房屋的行为系无权处分，故原、被告所签订的《房屋买卖居间合同》应为无效合同。

根据我国《合同法》的相关规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告张先生及被告刘女士在签订合同时，明知合同的标的为铁路产权房，对合同的无效，均存有一定过错，被告收取原告的定金依法应予退还。

此外，房产信息咨询有限公司作为专业的房地产咨询机构，其在明知铁路产权房不能对外过户的情况下，仍然为原、被告提供中介服务、促成双方签订买卖合同，并收取原告方的中介费用，其主观过错明显，对合同的无效负有主要责任，在合同无效，未能促成双方交易的情况下，其收取中介费用没有法律依据，故原告方要求其退还已收取中介费用1000元的诉讼请求，法院依法予以支持。