济南楼市一二手住宅成交环比跌幅超六成 同比跌超八成

济南日报  2012-02-03 13:25

[摘要] 不仅仅是春节期间，整个1月，济南楼市持续上演美国恐怖大片《极度深寒》。统计显示，上个月全市新建商品住宅、二手住宅成交量环比跌幅均超过六成，同比跌幅更是均超过八成。

不仅仅是春节期间，整个1月，济南楼市持续上演美国恐怖大片《极度深寒》。统计显示，上个月全市新建商品住宅、二手住宅成交量环比跌幅均超过六成，同比跌幅更是均超过八成。

成交环比同比均大跌

今年春节期间，全市新建商品住宅竟然7天零成交，不仅如此，7天长假，仅有1月26日、28日有网签成交记录，总共成交储藏室25套。而在去年春节期间，全市累计网签成交新建商品房442套，其中新建商品住宅305套、商业用房3套、储藏室64套、公寓23套。今年楼市的冷清可见一斑。

尽管此后多位业内人士分析称，由于限购政策继续执行，除储藏室外，其他几类商品房都需要开具购房证明，春节放假房管部门不上班，导致购买其他商品房的购房者无法及时办理网签手续，实际成交情况并没有如此惨淡。不过记者注意到，节后几天的成交情况依然不理想，以新建商品住宅为例，1月29日成交5套，30日成交14套，31日成交20套，2月1日成交36套，并没有因为假期结束有多大起色。

价格 机构数据一涨一跌

2月1日，中指研究院发布的《2012年1月中房指数系统百城价格指数》显示，1月100个城市新建商品住宅样本均价为8793元/平方米，环比下跌0.18%，39个城市价格环比上涨，60个城市环比下跌，1个城市持平，其中济南样本均价为9258元/平方米，环比上涨0.10%。

该机构此前发布的2011年12月百城价格指数则显示，去年12月100个城市新建商品住宅样本均价为8809元/平方米，环比下降0.25%，其中济南样本均价为9249元/平方米，环比上涨0.26%。国家统计局的数据显示，2011年12月，济南新建商品住宅价格指数环比下跌0.3%，连跌3个月。分析人士指出，由于统计样本和统计方法不同，上述数据与统计部门的数据有一定出入，按目前情况分析，统计局发布的济南1月新建商品住宅价格指数可能延续下跌趋势。

走向 未来市场看政策

去年12月以来，受持续不景气的市场影响，不少开发企业推迟了推盘计划，既有项目的促销力度、促销范围也大幅减少，供需“双衰”成为新建商品房市场表情。二手房方面，由于买卖双方都在观望，挂牌量、成交量双跌，春节过后，因为返城、进城务工人员及艺考生的大批进入，租房市场上演了一波火热行情。

近日，北京、上海、广州、深圳、南京、中山等多个城市对楼市调控政策进行了微调。多个城市首套房贷回归基准利率，中山市提高了限价控制线，还有一些考虑适当放宽外地户籍人员购房条件。不过济南目前并没有任何松动迹象，调查显示，绝大多数银行尽管贷款较此前相对容易，但利率并没有下降，首套房商业贷款利率大多在基准利率基础上上浮了5%到20%，其他政策也没有变化。多位分析人士表示，未来一个时期的市场走向如何，关键仍要看政府的调控政策，我市是否会就限购、限贷等调控政策进行微调，值得市场双方期待。

 

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（来源：北京商报）日前，央行发布的《2011年金融机构贷款投向统计报告》表明，对房地产的贷款政策严重偏向保障性住房的开发，而在商品房市场大量削减，这也是导致房企不得不通过降价或其他融资手段来回笼资金的一个主要因素。

从长期来看，银行不可能像过去一样支持高杠杆的房地产投资，对房地产尤其是普通住宅的去投资化将成为一种趋势，也就是说针对2套或3套住宅的限贷可能会是一种长期政策。

在贷款骤减的同时，房地产行业直接融资的比例将会不断增加，信托、股权基金将会在今年找到较大的发展空间。

银行撤梯子

在中国，银行作为国家扶植产业的一个调节器，对于行业的发展有着至关重要的作用，在中央政府三令五申的调控房地产的政策下，曾经在银行眼中香饽饽的房地产逐步被孤立。

“泡沫太大，尽管银行做了各种压力测试，但是一旦房地产业出现危机，将会出现不可挽救的损失。”一位业内人士表示。

从提高首付到缩减开发贷，从资金监管到支持保障房建设，近两年来银行从房地产商品开发领域撤资的脉络逐步清晰。

央行公布的数据统计，2011年全年房地产累计新增贷款共1.26万亿元，较前一年下降38%，占新增贷款总额的比例为16.9%，较上年下降8.5个百分点。其中，2011年末保障性住房开发贷款余额3499亿元，全年累计增加1751亿元，占同期房产开发贷款增量的50.1%，比年初水平提高31.7个百分点。

链家地产首席分析师张月认为，2011年银行对房地产领域新增贷款规模出现明显下降，而保障房建设的主体是地方政府融资平台，由于有土地和地方税收作为隐形担保，是银行眼中的优质客户，银行更乐意将贷款投放在保障房建设上。

这一情况在北京市场表现得更为清晰。截至2011年12月末，北京市保障性住房开发贷款比年初增加189.7亿元，新增额占全部住房开发贷款新增额的82.6%。个人住房贷款余额3550.5亿元，比年初增加73.6亿元。其中，用于购买新房的个人住房贷款比年初减少7.7亿元，用于购买二手房的个人住房贷款比年初增加81.2亿元。

“杠杆率达到历史，代表了房地产行业的资金压力骤升。”北京中原地产市场研究部研究总监张大伟表示，虽然去年底存款准备金率首次下调，增加了4000亿元的市场流动性，但是对房地产市场来说，资金压力依然比较大。