[摘要] 经历了2011年的惨淡,进入2012年,济南楼市依旧未见起色,在冷清中开张。
经历了2011年的惨淡,进入2012年,济南楼市依旧未见起色,在冷清中开张。
济南透明售房网的成交数字显示,元旦当天济南商品房成交23套,其中住宅仅12套;2日,共成交商品房44套,其中住宅16套;3日,共成交商品房25套,其中住宅成交10套。元旦3天共成交住宅38套,与去年同期相比,成交量下滑50%。
【调控政策影响日渐突出】
从去年年初开始,楼市调控政策持续加码。限购、限贷等措施,对北京、上海、广州、深圳等一线城市的楼市产生深远影响,具体表现为成交量下滑、开发商大幅降价等。
在济南,尽管楼市大幅度降价现象没有出现,但房价不再像以往那样飞速上涨。去年下半年,房价更是连续出现小幅下滑,而开发商的促销力度也越来越大,“变相促销”场面屡见不鲜。
与此同时,商品房成交量也呈下滑趋势,尤其从2011年8月以后,这种现象表现尤为突出。2011年12月,商品房成交量陷入地量,每周成交量都没超过700套,的一周仅成交400多套。
据统计,2011年前11个月,济南市房地产投资增速同比下降41.9%,商品住房销售价格环比下降0.2%,房价累计下跌1.1个百分点,二手住房价格环比下降0.1%。
【开发商集中“放价”】
去年年底时,围绕限购政策是否取消或放松,业界曾有诸多猜测。后来,中央经济工作会议召开,高层明确表态房地产调控还将继续。而在2011年的最后一天,省住房和城乡建设厅召开工作会议,对2012年房地产市场政策定调,明确2012年将继续实施房地产调控政策,继续落实国家差别化房地产税收、信贷政策及住房限购政策,促进房价合理回归。同时,2012年全省各类保障性安居住房将新建约30.5万套。
政策的明朗,使得开发商放弃了“调控松动迎反弹”念头,改为调整策略渡过困难期。
这段时间,济南诸多楼盘的打折促销力度依旧很大。特价房、团购优惠、现房打折等口号依旧随处可见,优惠8万元、认筹3万抵6万、赠送面积等手段,正被越来越多的楼盘采用。
分析人士称,新的一年的开局阶段,开发商集中“放价”,也从一定程度上表现出他们对来年市场回暖信心不足。
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【房企纷纷变招求生】
楼市变局中,众多大型房企纷纷自救求生,使出浑身解数力挽颓势,转向商业地产、布局二三线城市、“以房抵债”还款等,各大房企开启新一轮“过冬”策略。
还有的房企转战二三线城市。去年11月,华润置地销售业绩表现不俗,合约销售额为27.4亿元,涉及销售面积为24.7万平方米,分别同比增长3.4%及4.7%。这与其转型布局二三线不无关系。华润置地曾表态,对一线城市的依赖程度大大减小,全年只有20%的可售额来自一线城市项目的结转。
而就“以房抵债”方式而言,温州、大连等地开发商已开始运作。除了“以房抵债”,不少开发商还通过增加工程审批流程、延长审批时间的方法拖延时间。业内人士透露,在很难向银行借得开发贷款的情形下,一些公司转而求助公司大股东、私募基金,甚至一些供货商和建筑商一齐向地产公司输血,帮助地产公司苦撑。有业内人士表示,一直以来房产商在面临资金压力的时候,宁可借钱也不会用房子抵债,因为在他们眼里,房产始终是看涨的,如今用房抵债,说明他们已经找不到任何借钱的渠道了。
【房产市场“洗牌”加剧】
在强大的楼市调控背景下,中小房企的生存状况最为艰难,挂牌出让的现象屡见不鲜。随着楼市调控的进一步推进,房地产行业的资金正在加速外流,房企合并整合大潮渐渐降临。
据统计,2011年1月至12月上半月,股权交易市场共出现491宗房地产行业股权及资产交易(不包含关联交易),涉及金额超过1300亿元。其中,房地产为主业企业的产权交易多达253宗,约为2010年全年同业并购宗数的2倍,并购金额超过900亿元。
专家表示,从短期来看,今年“政策调控不动摇”意味着楼市气温难升,部分中小房企销售情况不好,资金链周转不过来,难免被淘汰出局。楼市调控下的房地产企业“洗牌”已经开始,如果现行政策能够落实到位,到2015年,或将有30%的房企被洗牌出局。
【房价或将继续下行】
对于2012年楼市走势,有专家认为,2011年住宅交易量持续下滑引发价格松动,2012年楼市调控不会放松,这会加深市场的降价预期和购房者的抄底心态。购房者的集体观望将使得2012年上半年楼市成交量仍难转暖,但入市楼盘恐将继续增加,开发企业资金将更紧张。同时,随着对政策放松预期的落空,今年会有越来越多房企加入到“以价换量”的竞争中来,楼市降价风潮将持续。
从济南的情况来看,尽管促销浪潮一波比一波猛烈,但对很多购房者来说,房贷利率上浮带来的压力不容小觑,再加上最近楼市惨淡,不少市民都有“买涨不买跌”的购房心理,因此在未来的一段时间,济南楼市仍将处于胶着状态。
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