成熟社区底商备受投资青睐 先租后买或更保险

济南日报  2011-12-15 09:22

[摘要] 随着房地产调控政策的不断加码，即将结束的2011年，住宅市场观望气氛愈发浓厚，投资者纷纷撤离。如此市场形势下，商业地产优势凸显，尤其是地段好、相对成熟社区的底商，凭借着极强的投资价值和抗跌性，受到众多中小投资者青睐。

随着房地产调控政策的不断加码，即将结束的2011年，住宅市场观望气氛愈发浓厚，投资者纷纷撤离。如此市场形势下，商业地产优势凸显，尤其是地段好、相对成熟社区的底商，凭借着极强的投资价值和抗跌性，受到众多中小投资者青睐。

业内人士认为，社区商铺可以作为投资者由住宅转投商业地产的入门品种。但同时，初次投资者也需防范其中风险，可考虑先租后买的方式规避风险。

开发底商利润高

自住宅市场调控以来，商业地产项目如雨后春笋般拔地而起，“核心地段”、“成熟地段”、“稀缺地段”、“商业地段”等宣传语随处可见。今年下半年尤其是刚刚过去的10月份，社区底商和纯商业项目都有不少新房源入市。数据统计显示，近两个月底商供应量和成交量较之前均有所上升。记者走访省城多家大型社区也发现，几乎所有的新建小区、临街住宅一层都是商铺，就算非临街，达到一定规模的住宅项目也都配建了底商。这些商铺中，有的出租，有的出售，面积不一，业态各异。

为什么会有如此多的商铺被开发？一位业内人士向记者透露，开发商把临街项目的底层做成商铺，有多方面的考虑：一是住宅楼底层本身受到潮湿、采光不好、安全性低等多重因素制约，大多难以销售，即便是成交了也卖不上好价钱；二是把底层设计成商铺，造价高不了多少，售价却是住宅产品的两、三倍甚至更多，满足了开发商对利益化的追求。不仅如此，升级社区商业也正在成为众开发商“揽客”的新卖点。在市区东部一项目售楼处，销售人员这样给客户介绍，“我们这个小区除了户型通透和位置好之外，您入住后的生活也会非常便利。社区内配备底层商铺和商业街，业主入住后，将会在这里满足基本的生活需求，出家门步行5就有小型商店，10可到达超市和餐饮店，15就能来到购物中心。”

销售人员告诉记者，现在仅仅提供优质的建筑和精细化的物业管理已经不能满足业主的需求，所以开发商开始注重完善的社区商业配套，为业主提供更便利的生活条件。社区底商既有商业的属性，也有社会服务的属性，特别是眼下自住需求的购房者成为住宅市场主要购买力，购房者对周边商业配套的要求也越来越高。

投资底商门槛低

据了解，社区底商的雏形出现在上世纪90年代，当时的居民把一层住宅改造成饭店或小型超市经营，受此启发，开发商便在后来建设时有意识地将低层规划成适合商家经营的场所。随着大量底商的进驻，社区的价值随之提升，底商也成为许多中小投资者考虑的投资方向。记者调查发现，社区底商相对于商业区临街商铺以及综合性大型ShoppingMall中的店面，因投资门槛低更受投资者青睐。

牛先生是一位准个体经营主，一直想开一个小型超市，最近在市区各大售楼处穿梭看房。他说，想买个成熟小区的底商，铺子四五十平方米就行，因为底商一般价格较低，又有人气保证，投资风险小。

类似牛先生这样的购买群体已成为社区底商投资市场主力，记者在阳光100小区随机采访了几位底商经营者，发现他们对于选择商铺的标准不一，不过地段与价位都是他们必然会考虑的因素。“相对市中心每月数千元的店面租金，底商的运营成本较便宜，竞争也不那么激烈。只要社区人多，经营得当，盈利还是可以的。”一饰品店店主对记者说。

与纯商业项目不同，小区内的底商及配套商业街从选址到经营租售都有着自己的特点。依托社区稳定人流，社区底商投资风险相对较小，而且商铺面积大小均有，出租、转让较容易，又较稳定，一度被投资者认为是商铺投资中的“小盘活跃股”。

在住宅受限的市场行情下，商业地产人气骤增，社区底商的投资更是持续被看好，投资者不论是否有经验都争相出手，少则十几万，多则上百万。可是商铺的经营并不是所有人都能做好的，由于规划不专业、业态重复，出现频繁转租、空置等现象的也比比皆是。多数人认为，投资社区底商只要选对了地方，就算不自营，光出租一年也能有7%-8%的利润。对此，业内人士认为，并不是所有的小区底商都有较好的租用率，投资者在进行投资时，必须清楚其售价与客观价值是否相符，不要仅听销售人员和开发商的一面之词，一定要实地考察后再做决定。

初次投资可先租后买

尽管社区底商相较于其他商用物业，投资门槛较低，但是，投资必然伴随着风险，社区底商也存在着明显的优点和缺点，在投资时尤其需要注意分辨。业内人士认为，在投资社区商铺之前，必须考虑几个方面的因素：一是该社区入住率及周边楼盘的入住情况；二是社区自身配套及周边商业的完备情况；三是周边商铺的租金标准。

社区规模和入住率直接影响到社区商铺未来的发展前景。专家提醒，在选择社区商铺时，要选择入住率高，而且规模较大的社区商铺。因为中高档楼盘业主的消费能力相对较高，有足够能力去支撑整个社区商铺的经营。

市场上的各类商铺，有的出售，有的出租，究竟是租还是买？这是许多投资者疑惑的问题。

就济南而言，规模较大的临街商铺或底层商铺，以出售居多；仅有小部分商业街和零星店铺，采用出租的形式。专家认为，单从上看，出租对房地产商更有利一些，长期算下来，要比出售高得多。但出租对于开发商的整体实力要求较高，尤其住宅市场低迷资金回笼周期长的形势下，再拿出一部分资金支撑商铺的开销不是每个企业都能做到的。此外，出租需要开发商配备一个良好管理团队，要对商业地产管理经验，熟悉各种商业业态，能支付较高管理成本。而出售则相对简单一些，只要项目规划设计好，和住宅互相补充，相得益彰，就能很快收回成本。

对于缺乏经验的初次投资者，专家建议，先租后买是较为保险的方式。因为投资初始对商铺价值的预测难免会和实际情况有所差异，对于没有投资经验的业主来说，不妨先租下商铺，在经营过程中发现项目是否真具有长期投资价值，再决定是否买下。如果在租赁期内发现状况不好，损失也不会太大。当然，在进行投资决策过程中，如果对市场状况不甚了解，还是向专业机构咨询，不要盲目投入。另外，在出租期间开发商也能收到相应回报，这种方式对双方来讲都能降低风险。