[摘要] 辛卯年，楼市乱。今政策起伏颇多，房地产阴晴不定。自2011年以来，楼市沧海桑田变幻之速令人咂舌。古语云：兵者，诡道也。凡战者，以正合，以奇胜，老祖宗孙子的教诲放在当下“乱”市仍然出奇适用。促销与优惠成为开发商逆市突围、冲击销量的最后绝招。一计出而得刚需，众计出而安楼市，36计楼市过招招招适用。
辛卯年，楼市乱。今政策起伏颇多，房地产阴晴不定。自2011年以来，楼市沧海桑田变幻之速令人咂舌。古语云：兵者，诡道也。凡战者，以正合，以奇胜，老祖宗孙子的教诲放在当下“乱”市仍然出奇适用。促销与优惠成为开发商逆市突围、冲击销量的最后绝招。一计出而得刚需，众计出而安楼市，36计楼市过招招招适用，房地产市场能否出奇制胜？
调控政策“釜底抽薪”购房大军“隔岸观火”
2011年伊始，接连二三的调控手段就把房地产市场逼的手忙脚乱，房企大佬咬紧牙关挺到最后，期望年底调控会现松动，未想到温家宝总理在俄罗斯圣彼得堡的一席话传来，掀起楼市的惊涛骇浪。温家宝表示，中国调控房价是国家坚定的政策，调控后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。这一计“釜底抽薪”之计，让开发商们断了死扛房价的念想，可以预见，2011年楼市将有一个寒冷的的冬天。不想在寒冬中死去，惟有不断地热身运动。打折、优惠、促销、团购已经是楼市的一个常态。
“隔岸观火”中的购房者成了开发商心头的一块痛。在刚需人群济南楼市的主力军的今天，开发商纷纷优惠示好，从目前市场来看，对于开发商的优惠，多数购房者并不买账。随着调控的渐紧，更多的购房者驻足观望，期待房价跳水，期待用的钱买到心中的实惠房。
特价团购活动频出 开发商吸引刚需“攻心”为上
孙子兵法曰：不战而屈人之兵，攻心为上。面对在买与不买之间徘徊的持币观望置业族，各大开发商以种种诱人优惠与贴心服务吸引着刚需们的眼球。有不少市民反映近期手机短信里收到的楼盘优惠广告开始明显增多，短信内容形式也开始出新出奇，让人印象深刻；各大楼盘也纷纷推出各种有趣的周末活动，吸引购房者的注意力，如祥泰汇东国际周末的斗地主大赛、鑫苑名家的茶艺文化展示、以及鲁商御龙湾的高尔夫比赛，多彩的活动不仅让各个项目积攒了人气，更是在最短的时间内提高了极高的知名度和影响力，让每一位参与者全方位感受项目的风采和神韵，可算是绝顶高招。
“以柔克刚”效果明显 “剑走偏锋”实惠看得见
在消费力被限制、刚需为主的市场中，价格无疑是最能打动人心的因素。济南商品房市场明降抑或暗降都在宣告降价通道正在悄然打开。
特价房曾经在济南挂起一阵狂潮。年底这股吸引力依旧没有改变，像连城水岸周周推出特惠价6820元/平米的房源。新里卢浮公馆也推出了特价房，特价房的价格6888元/平方米。
另外一种“剑走偏锋”的销售模式是抱团冲关，买房就赠送。像天鸿万象新天买房就送10平米；绿地泉景园团购报名满300人就赠送3平米；南益地产济南双项也均打出了团购8.8折的优惠，限时报名还可立省1万。
在目前的环境下，以上种种营销手法，对有购房需求且有购房资格的人是很有吸引力的。但是如此多的招式，到底能俘获多少购房者的"芳心"？一位打算结婚的"刚需"购房者这样说："其实送的再多，也不如房子造得好一点、价格便宜一点来得实惠。"
价格是买卖双方永恒的矛盾。没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格，从当下房地产市场来看，很多开发商营销手法都是应时性的，缺乏一种长期的规划性。到底这种“以柔克刚”的攻心计能起到多大成效，还有待市场进一步检验。
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