[摘要] 2011年初，楼市调控打出一连串有力的组合拳，体现了国家将房地产调控坚持到底的决心
2011年初，楼市调控打出一连串有力的组合拳，体现了国家将房地产调控坚持到底的决心
在拳击台上，只有连续出拳，才有可能彻底击倒对手，赢得比赛。
春节前后，房地产调控再次发力，“国八条”全面延续并强化了此前出台的各项调控政策，尤其是对需求的管理达到前所未有的力度。紧接着，上海和重庆正式开始试点征收房产税。2月9日，兔年的次加息不期而至。与此同时，各地也在紧锣密鼓的准备出台与“国八条”相配套的地方调控措施，业界普遍预测地方的措施将更加严厉。
连出重拳，调控效果值得期待，新一轮的房地产调控，比大多数人预计的出拳要更快更猛。
作为新一轮调控的拳，1月26日公布的“国八条”所提出的措施针对性很强。此前一些地方政府落实政策不力、调控缺乏明确目标，“国八条”明确提出落实地方政府责任，要求各地合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并向社会公布。
针对流动性充足带来的投资投机性需求，政策进一步强化了差别化信贷政策，将二套房贷首付提至6成，5年内二手房全额征收营业税。
经济手段之外，加强了限购措施，此前仅在部分城市执行的住房限购政策，将在更多城市、更大范围内执行。这样，即便可以全款购买多套房的需求，也将被遏制。
“国八条”中提出的这一系列措施，成为近年来房地产调控最严厉的需求管理手段。据了解，各地正在酝酿中的限购政策，更为细致和严格。
紧接着，上海和重庆正式开始试点房产税。两个城市的试点版本虽然有所差别，但都对购买多套房增加了持有成本，并且面积越大、成本越高。
随着试点的成熟，房产税也将逐步推广至，并从仅对增量征收推广至对存量也征收。这对房地产市场短期的心理影响和长远健康发展影响重大。
春节长假后，2月9日，央行宣布加息，5年期以上贷款利率提高至6.6%。在连续加息、二套房贷执行1.1倍利率之后，贷款购房的利息成本已经大幅增加。
以贷款100万元购买首套房、贷款期限为20年计算，2010年4月调控之前，利率较低，又可享受七折优惠。如今经过3次加息，各大银行对首套房基本取消优惠利率后，同样一笔贷款的总利息由47万多元上升到约80万元。
卖方不淡定，房价有望稳中有降
和以往多次调控一样，政策出台之后，迅速引起市场的观望，成交量明显滑落。
春节以后的周，北京市场的住房成交量比1月底下滑三成左右。按照往年的规律，春节假期刚过市场成交都比较低，但随后会慢慢放量，到三四月份甚至会迎来“小阳春”。但是链家地产市场分析师张月认为，今年的情况会有所不同。
由于去年初大量开工的新项目陆续进入销售环节，今年上半年楼市供应量将明显放量。此外，受房产税、加息等影响，住房持有成本增加，也将促使一部分投资者将空置的房屋尽快投向市场，增加市场供应。
“市场供求关系可能出现明显变化，供不应求的状况将改观。”刘元春说。同时，如果成交量持续低迷，开发商的资金状况将进一步趋紧，4月份左右房价很可能从高位适度回调。这种变化是积极、良性的，不会对实体经济产生大的冲击。
而房地产开发商对市场前景的预测也不再像去年底那样乐观。“房地产行业将再次进入一个现金为王的时代，我们最近又调整了今年的策略，要减少土地储备，加快项目销售，以保持充足的现金流。”一位房地产企业负责人告诉记者，“在销售上，会根据情况加大促销的力度，合理的降价，降低经营风险。”
从长期看，如果房产税等房地产制度改革能够不断深化，房价的长期平稳也是值得期待的。但短期寄望通过房产税试点直接降低房价，作用将比较有限。中国人民大学财政金融学院院长郭庆旺表示，尽管增加持有成本可以改善供求关系，减轻房价上涨压力。但其效果取决于房产税增加能释放多少存量，只有供应量达到一定水平，才能影响到价格。
同时，房产税试点会对未来房地产保有方式和消费习惯产生重大影响。刘元春说，开征持有环节税，将改变过去人们简单通过买房来实现资产保值增值、对抗通胀的习惯。这种经济手段也有助于更好的引导老百姓树立“先租后买、先小后大”的住房消费理念。
警惕三线城市，房价“接力”上涨
总体而言，各界对一线城市楼市的稳定比较乐观。但当人们把目光从一二线城市转向三线城市时，调控的压力仍然很大。
记者调查发现，在调控不断深入的过程中，以往不被关注的三线城市房价正在悄悄地“接力”一二线城市，一些地区房价甚至增长。
某三线城市房管局负责人告诉记者，三线城市房价快速上涨，主要原因仍是快速城镇化带来的需求增长。高铁等便捷的交通设施陆续建成，也带动了沿线城市房价的上涨。同时，由于三线城市房价相对较低，而且受楼市调控政策影响较小，购房门槛低，不少周边大城市的投资者纷纷选择到这些城市投资。
同样由于门槛较低，万科、恒大等一线房地产开发商开始越来越多的布局三线城市，加剧了这些城市土地市场的竞争，也间接推高了这些城市的地价和房价。
“我们这里人均年收入刚过1万元，房价过快上涨对老百姓影响很大，必须警惕。”这位房管局负责人表示，“‘国八条’要求地方政府明确房地产调控的目标和责任，我们也在酝酿出台调控措施，抑制这种房价上涨过快的苗头。”
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(来源：齐鲁晚报)为进一步规范住宅物业服务收费行为,15日,山东省物价局会同省住建厅颁布《山东省住宅物业服务收费管理办法》。《办法》规定了物业费的构成、服务项目和收费约定,将于2012年1月1日起实施,有效期5年。
■共用设施维修不得计入物业成本
《办法》规定,普通住宅前期物业服务收费以及车位租赁费实行政府指导价,非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业服务收费实行市场调节价。
普通住宅物业服务收费,其成本包括管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位或设施设备的日常运行、维护、检测费用；清洁卫生费用；秩序维护、安全防范费用等九部分。
物业共用部位或设施设备的维修改造费用,应通过专项维修资金列支,不得计入物业服务支出或服务成本。供水二次加压设备运行电费由供水单位承担,不得列入物业服务成本。
■ 房屋空置一年以上应减收物业费
《办法》明确,物业收费按法定房屋产权面积计收,储藏室不收取物业服务费。
前期物业管理的住宅小区,因开发建设单位分期开发,造成小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的,物业收费应适当减免,差额由建设单位补偿物业企业。房屋交付后空置一年以上的,物业服务费按实际运行费用适当减收。
■ 外来车辆停放超2可收费
对于停车问题,《办法》规定,车位租赁费实行政府指导价,由设区的市、县(市、区)价格主管部门会同同级物业主管部门制定基准价及浮动幅度。
其中,已购车位但未停放车辆的,停车服务费应适当减收。占用业主共有道路或其他场地停放的,应当交车位场地使用费,收费标准由业主大会确定,所收费用属业主共有。除执行公务服务之外的外来车辆,在小区停放超过2个的,物业可收取一定费用。
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