[摘要] 上半年，受到限购、限贷、加息等一系列政策的影响，楼市已经隐约露出下行迹象，相比之下，二手房市场在部分城市却呈现出走高的态势
上半年，受到限购、限贷、加息等一系列政策的影响，楼市已经隐约露出下行迹象，相比之下，二手房市场在部分城市却呈现出走高的态势，在北京、上海、广州、深圳等一线城市，以及重庆、武汉、天津、宁波、郑州、佛山等二三线城市在内的多个城市，已经频现一二手房均价倒挂现象。
这种曾在2008年范围内出现的新旧房价背离现象，在2011年下半年大有重新上演之势。而一二手房价格倒挂往往被认为是市场整体回调的先期征兆。但更多的业内观点认为，国内房地产市场的刚性需求依然未获得充分释放，开发商资金链状况整体良好，楼市在短期内整体出现拐点现象仍是小概率事件。
一二手房价倒挂愈演愈烈
一向被视为国内楼市风向标的深圳，一二手房价格倒挂早在今年1月份就开始出现，到6月时的价格差时每平方米相差近万元。由于深圳从5月份实施楼市限价政策，一二手房价格倒挂现象日趋明显。有楼盘已经出现3.5万元/平方米均价开盘，而同一区域内同等二手房价格目前达到5万元/平方米的情况。
而济南目前热销的中小户型、中低价位楼盘，由于主要面向刚需族，也逐渐成为市场供应和成交主力。据了解，济南东部区域二手住宅市场评估价为8300元/平方米-8500元/平方米，而同一地段某楼盘同期推出的限量特价房每平方米价仅7200多元，在济南其他区域也不同程度的出现了类似的一二手房价格倒挂的现象，差价多在500元-1200元不等。同样的情形也发生在住宅和公寓的倒挂上，出现了住宅销售价格比公寓销售价格要高的现象，公寓在以前是更适合年轻人投资的房产品种，但是现在，济南住宅、公寓销售均价已经出现了倒挂，价格差甚至达到了2000元以上。
倒挂现象难言房价拐点
有分析人士就推测，一二手房价格倒挂的城市在下半年和明年初将出现大规模增多现象。8月底住建部的限购扩容城市名单将公布，楼市调控有紧无松导致市场新增供应和库存巨大，市场购买力下降的情况下，去库存化必然受阻。开发商的资金越来越紧张，为回收资金和完成销售业绩，很多新盘价格必然低开。
不过，多数业内人士分析认为，用近期多个城市出现一二手房价格倒挂来证明楼市拐点来临尚不充分。短期内的一二手房价格倒挂现象，不是楼市拐点和房价大跌的信号，仅仅是受调控干预下的市场正常波动。最直接的干扰因素是楼市限价政策。
通过行政措施干预造成的房价倒挂，被认为并不具备市场的普遍意义。实际上，深圳上述低于二手房价格的新盘定价皆受到限价政策的干预，很多新盘的定价都比预期要低出10%-40%。为压缩成本和保证利润，很多开发商被迫将精装房改卖毛坯房，或降低楼盘品质和配套，直接导致售价大幅下降。
一二手房价格倒挂的直接影响是二手房市场成交遭遇严重考验。多个城市二手房市场成交同比大幅萎缩，二手房中介公司经纪人数量普遍下降，天津、深圳、上海等地出现不同程度的地产中介关门停业现象。
对于济南楼市来说，一二手房价格倒挂短期内不会对房价造成直接影响，但如果限购政策作为一项常态调控政策长期坚持下去，冲击将不可避免。在新旧房价格出现明显倒挂情况下，房价一旦真的显现下行端倪，首先受到冲击的应该是二手住宅，其次可能是一些主要面向多次改善型置业的大户型新建住宅，以及因为地段、配套、品质等诸多原因前期销售不佳的中小楼盘。
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