[摘要] 根据国家统计局70大中城市住宅销售价格变动情况，今年1至6月，济南新建住宅价格累计上涨2.1%，二手住宅价格累计上涨1.3%。而根据济南市建委住宅与房地产信息网统计，同期的省城新建住宅“网签”均价却以下降为主，其中1、2月份分别出现了环比6.49%和5.51%的降幅。
根据国家统计局70大中城市住宅销售价格变动情况，今年1至6月，济南新建住宅价格累计上涨2.1%，二手住宅价格累计上涨1.3%。而根据济南市建委住宅与房地产信息网统计，同期的省城新建住宅“网签”均价却以下降为主，其中1、2月份分别出现了环比6.49%和5.51%的降幅。
“网签”作为新房预售买卖双方的签约渠道，权威性本毋庸置疑，为何反映出的数据与国家统计局的统计相差如此之大?背后隐藏着怎样的行业秘密?
实施五年：新房单独网签
从2006年大学毕业算起，房产经纪人张磊已经卖了五年二手房。这五年也恰是济南“网签”制度从无到有的五年。
8月1日上午，在省城舜耕路一家房屋中介加盟店，张磊向记者讲述了济南商品房预售“网签”的由来。2006年8月1日，济南正式启用新建商品房网上预售签约系统，那时候他刚刚走出校门进入一家房产中介工作。次年，济南市区所有新建商品房全部开始实行“网签”。到2008年5月1日，全市二手房全部实行“网签”交易。
记者了解到，“网签”是商品房网上预售签约的简称，初衷是为使房地产交易更加透明化，防止开发商捂盘及一房多卖而建立的一个网络管理系统，后来成为房屋买卖双方的签约渠道。
研究“网签”多年的山东经济学院房地产业发展研究中心副主任孙大海向记者介绍，与许多城市新房、二手房统一由房管局“网签”不同，济南市实行分开管理，“新房在建委签，二手房在房管局签，并统一由房管局备案。”
房产经纪人张磊告诉记者，与二手房相比，大家对新房“网签”更加陌生一些，“因为二手房‘网签’需要双方当事人一起到房管局办理，更加直观，而新房网签由开发商自己完成签约，购房者了解不多。”
孙大海介绍，在限购令实施后，“网签”程序有所改变。购房者首先要到市房管局档案室开具“无房证明”或“一房证明”，然后才能到售楼处购房。达成购买意向后，由房产商派专人通过市建委网上签约系统“网签”，系统将生成一个电子版购房合同并备案。
数据打架：成交与网签不同步
根据济南市建委2006年10月30日发布的《关于实施房地产开发网络管理和新建商品房网上销售的通知》，“从2007年1月1日起，本市市区内的新建商品房预售合同均通过网上销售系统实现联机备案，原预售合同备案方式取消，凡不通过网上预售并办理备案手续的商品房，不予办理房屋权属登记。”
既然所有新房销售都必须“网签”，网签数据的准确性本应是的，然而事实并非如此简单。
根据国家统计局7月18日发布的70大中城市住宅销售价格变动情况，今年1至6月，济南新建住宅价格累计上涨2.1%，二手住宅价格累计上涨1.3%。而济南市建委住宅与房地产信息网显示，同期的省城新建住宅“网签”均价却以下降为主，其中1、2月份在分别创下9747套和11298套网签记录的同时，分别出现了环比6.49%和5.51%的惊人降幅。
“网签”均价如此“降幅”，也与普通市民对省城房价的直观感受不符。
在中国房产信息集团7月15日为本报提供的数据说明中，有这样一段话或许可以解答这一疑问，“(网签)数据中包括了去年的部分实际成交，今年上半年的成交中也有部分还未进行网签，因此从这个数字上，相对能反映出地产市场的大致走势，而不是上半年的成交值。”
去年的部分成交为何要拖到今年签?网签时间有无特别限定?
记者查阅了《山东省商品房销售管理条例》，第十三条明确规定，“商品房预售，房地产开发企业应当与买受人订立商品房预售合同。房地产开发企业应当自合同成立之日起三十日内，依法办理商品房预售合同登记备案手续。”
针对今年1、2月份网签量的突然放大，独立房产调查机构克尔瑞济南机构总监徐荔枝认为：“2011年1、2月份，由于限购政策影响，市场出现集中备案，两月网签数量达到了2010年全年新房成交量的75%，此次集中备案过后，市场的规范程度以及数据反映市场走势的准确度都有很大提升。”
也就是说，正是实际成交日期与网签日期之间的不同步，造成了网签数据与国家统计局数据的“打架”现象。
资金监管：网签可防烂尾楼
“尽管存在不同步问题，但网签数据却是最真实的。”山东经济学院房地产业发展研究中心副主任孙大海认为，目前只有“网签”才具有合法性，没有“网签”合同就办不了房产证，更难以受到法律保护。
昨日，济南市建委相关负责人也告诉记者，“网签”合同是商品房买卖中的合法合同，没有“网签”合同将无法办理合同备案、商业贷款与住房公积金贷款等手续。根据新华社报道，今年3月8日，济南市商品房“网签”老系统中600余套商品房，因只签订了预订合同而没有正式网签，新系统在3月8日20时启用时将其“归零”，拒绝成交。
孙大海透露，预售期房“网签”后，购房行为将受到建委预售资金监管的保障。“如果开发商出现意外，预售期房出现无法完工的情况，建委将动用开发商此前交付的预售资金把楼盖起来，防止烂尾楼的出现。”
“根据开发商的资质、信用以及工程的进度，需要在预售前向建委预售资金监管账户交纳每平米280元-980元不等的资金。”济南市建委相关负责人透露。
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