史上最严厉的调控 细数楼市限购引发"并发症"

房天下综合整理  2011-08-01 11:02

[摘要] 7月12日，国务院常务会议再次强调：已实施住房限购措施的城市要继续严格执行，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要措施。这是对去年以来“经济手段”、“行政手段”多管齐下宏观调控楼市的加强和延续，也是对楼市调控依然与公众理想存在差距的回应。

（来源：新华网）楼市调控切忌头痛医头，脚痛医脚，限购对市场需求端进行控制，刚性需求误伤在所难免。

7月12日，国务院常务会议再次强调：已实施住房限购措施的城市要继续严格执行，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要措施。这是对去年以来“经济手段”、“行政手段”多管齐下宏观调控楼市的加强和延续，也是对楼市调控依然与公众理想存在差距的回应。

总的来说，“三限”(限购、限贷、限价)政策针对性强、力度狠，尤以限购为甚，其作用和效果丝毫无需怀疑，但效果的显现需要从量变到质变的过程。“冰冻三尺非一日之寒”，房价过快增长是各种因素累积而成。如，保障性住房长期缺失、社会保障体系不完善，又如，货币超发、通胀预期、居民投资渠道狭窄，同时土地出让制度、税制、GDP政绩观，以及住房观等都会对房价产生影响。因此，我们不仅要关心房价什么时候能真的降下来，降多少，更应关注限购是否抓住了高房价的根源，从根本上实现长治久安。

楼市调控切忌头痛医头，脚痛医脚。限购对市场需求端进行控制，刚性需求误伤在所难免，虽然抑制了相当部分投资投机型需求，或许能在短期内实现市场向“合理价位”回归。但因限购而受压抑的需求迟早需要释放，由此可能引发的多种“并发症”值得深思。

并发症一：限购产生挤出效应，使高房价蔓延。当前房地产市场面临“史上最严厉的调控”，且不确定、不稳因素众多，风险极大，限购等政策的作用也逐渐凸显，但强烈的通胀预期与对楼市长期看好改变不了投资投机者资本逐利的本性，“挤出效应”明显。一方面，限购强化了房价上涨的预期，诱使一部分未达限购条件的投资投机需求加速入市；另一方面，限购加速了投资投机需求向边缘地区寻找房价新“洼地”，导致二三线城市房价快速上涨，甚至向县(区)镇蔓延。如，北京限购使“北漂一族”和投资投机者不得不转战河北，从而“挤出”了燕郊、涿州房价快速上涨，也造成了天津武清等房价飙升；同样，上海“挤出”了江苏昆山，广州“挤出”了从化、增城，以及南海、金沙洲、黄岐；深圳“挤出”了惠阳和大亚湾……在短期利益推动下，未限购城市房价超常规上涨，高房价不断蔓延，宏观调控难度加大。

并发症二：限购反使刚需受损，后市不稳定因素增多。限购本意是抑制投资投机，实现房价平稳过渡。而作为“不差钱”的富人，无论是改善，还是投资，限购和限贷依然阻挡不了他们的投资欲，限购可借用亲朋好友或属下，甚至假离婚之名化解；限贷更不是问题，可以一次性付款。而首付和利率的提高，却成了挤压大量迫切需要住房者的“最后一根稻草”。长此以往，日益累积增加的刚性需求得不到有效释放，一旦调控出现松动，供求出现失衡，刚性需求随时产生“恐慌性入市”，投资投机者趁机套现获利，房价再度上涨，难免招致又一轮调控，后果不堪设想。

并发症三：限购加剧存量房惜售，住房供应体系破坏。作为一个理性的楼市，建立科学完善的住房供应体系非常关键。体系中新建商品住房(一手房)、存量房(二手房)、租赁房及保障性住房等缺一不可，且比例合适，由消费者根据自身实际在市场中自由选择。存量房往往由于区位佳、总价低而深受消费能力弱的首次置业者青睐，但限购、限贷，一方面使一些改善型需求不得不推迟换房，另一方面使一些拥有两套三套住房的投资者作出惜售决定，加剧了供给不足。住房供应体系遭受破坏，新建商品住房得不到有效补充，住房矛盾日益激烈。

“具体问题具体分析”，解决住房问题，防止因限购而引发“并发症”，决策者需要勇气和智慧，更需要以全局的观念对问题进行审度，有的放矢，才能使问题迎刃而解。

（新闻来源：证券时报）近期，房地产限购城市范围扩大的消息备受关注。有报道称，住建部正在紧锣密鼓调研及拟定二三线城市限购名单，预计两个月内将公布。对此，业内人士认为，楼市限购令年内不可能取消，而新一轮限购估计会“雷声大雨点小”。

今年年初出台的新“国八条”中提出，“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。”这里的“一定时期内”在当时被业内人士解读为暂时的权宜之计，不会长期执行，从此前的政策规律看，有效期通常为一年。而在随后各城市出台的限购细则中，有些城市也明确了限购时限到今年年底。

不过，根据7月12日国务院常务会议精神，“房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施”，以当前的房地产市场情况来看，业内人士认为，下半年房地产调控不会放松，限购令年内也不可能取消。此前，有接近住建部人士也对证券时报记者表示，有些二三线城市房价上涨过快值得关注，必要时会采取一些措施。

对于备受关注的新一轮限购名单，专家认为，当前，在尚未限购城市中，有三类城市可能备选：类是房价值较高的城市，包括珠海、台州、昆山、张家港、湖州、嘉兴、吴江、常熟、江阴、扬州等。第二类按70个大中城市房价指数，房价涨幅较高城市(比去年涨6%以上，环比涨0.3%左右)，主要有岳阳、丹东、秦皇岛、牡丹江、襄樊、洛阳、吉林、常德等。第三类是北京、上海、广州、深圳的周边中小城市，这些大都市实行限购后，部分自住、投资、投机需求涌入周边城市，导致这些城市的房价上涨偏快，比如珠海、惠州、廊坊、昆山等。

“国家将以第三类为主要考虑因素，同时兼顾、二种因素，来选择将要实施新限购的城市。”专家预计，总体而言，由于这些城市中的大部分住宅市场正在降温，房价涨幅总体趋缓，所以最终实行限购的城市数量将会比较少，预计不会超过20个，极可能为10个左右。

专家认为，下半年，住宅市场还将继续降温，保持调整态势，可能迎来房价拐点，房价只要保持基本稳定或小幅下跌半年左右，政府就会认为调控效果显着，也就会适度放松限制性政策。另外，随着保障房供应量和覆盖面的快速扩大，预期2012年之后，国家将逐步放松对于商品住宅市场的控制力度。因此，从中期分析，限制性政策将逐步放开。