济南:城中村改造新房公摊有补偿 高层加7平米

济南时报  2011-07-10 08:52

[摘要] 9日，济南市城乡建设委召开相关会议，对《济南市人民政府关于加强中心城城中村改造的意见》(下称“意见”)中的重要条款及问题，进行了解读。

9日，济南市城乡建设委召开相关会议，对《济南市人民政府关于加强中心城城中村改造的意见》(下称“意见”)中的重要条款及问题，进行了解读。

经过推算，在公摊面积补偿标准上，高层建筑增加7平方米，人均安置面积达到47平方米；小高层建筑增加3平方米，人均安置面积则达到了43平方米。这样，以保证村民套内面积不缩水。

城中村改造建的大多都是高层或小高层建筑，怎样在考虑公摊的同时保证套内面积不缩水？非本村集体经济组织成员住户享有哪些政策？城中村中的土地有多少用于安置补偿等支出……9日，济南市城乡建设委召开相关会议，对这些及其他问题进行了解读。

六成“卖地钱”用于补偿、安置等

【意见】

项目中经营性建设用地招拍挂出让后，土地出让总价款的60%先行拨付到各项目责任主体，用于被征地村(居)民的土地补偿、拆迁补偿和安置补助等土地出让成本支出，土地出让净的50%部分拨付相关责任主体，专项用于城中村改造的基础设施建设和资金平衡。

【解读】

土地出让总价款，通俗地说就是卖地所得的收入，这部分钱的六成将用于被征地村(居)民的土地补偿、拆迁补偿和安置补助等土地出让成本支出。而土地出让净，则是指土地出让总价款扣除拆迁安置等成本后剩下的钱，这部分钱里的一半将用于基础设施建设和资金平衡。

那么这些钱是如何流通的呢？简单而言，就是土地出让总价款的60%经市财政拨付给区财政，然后再拨给城中村改造的实施主体；土地出让净的50%则是由市财政拨付给区财政。

济南市城乡建设委有关人士介绍，这一条款让职能部门、开发商、村集体三方心里都能明确一笔账。职能部门需要明确出让多少地能够满足拆迁等成本的要求，如果出让一亩地能够达到要求，就不能出让两亩地；开发商也将据此计算能够拿到多少地；村集体则要考虑哪些与村民息息相关的利益需要计入成本之中。

 

“非本村长住户”界定标准正在调研

【意见】

生产生活保障用地按人均25平方米建设用地核定，划拨给村集体组织使用，由村集体组织按城市规划要求自主投资建设运营，切实用于村(居)民长期生活保障，不得转让，经营方式、分配方案经村(居)民(股东)代表会议民主决策确定……长期在本村居住的非本村集体经济组织成员住户，经村民代表大会研究同意，并由区政府认定后，可与村集体经济组织成员一并安置，但不享受有关保障政策，解决方式为自购安置房，价格可享受高于成本价、低于市场价的优惠。

【解读】

这里提到一个概念———“长期在本村居住的非本村集体经济组织成员住户”，他们在安置面积标准和安置用地政策等方面，均与本村集体经济组织成员住户相同，但不享受生产生活保障用地标准。

而在实际操作中，“长期在本村居住”如何界定？住几年算是长期居住？其居住的房子是宅基地上的还是违法违章房？这些都需进一步界定和明确，否则就容易被人钻政策空子。济南市城乡建设委有关人士表示，目前已着手进行相关调研。

 

公摊面积有了补偿标准

【意见】

按照“低密度、高容积率”的要求，提高建设容量，在条件允许情况下，积极引导建筑向地下和空中延伸、立体建设，压缩用地规模，提高投资强度和改造综合效益。除城市规划有高度控制要求的特殊区域外，原则上不再规划审批6层以下住宅建筑，新建住宅项目适度鼓励建设高层建筑。

【解读】

在同等建筑面积下，与多层建筑相比，高层建筑和小高层建筑公摊相对较多，如果这样城中村改造住宅套内面积是否会因此缩水呢？济南市城乡建设委有关人士表示，他们已注意到了这个问题。经过推算，在公摊面积补偿标准上，高层建筑增加7平方米，人均安置面积达到47平方米；小高层建筑增加3平方米，人均安置面积则达到了43平方米。这样，以保证村民套内面积不缩水。

此外，针对村居中机动人口较多问题，济南市城乡建设委将机动人口系统从原来的5%上调至10%。机动人口限集体经济组织成员，享受人均安置面积和保障用地政策，享受规费减免政策。

 

“两次公告”提高开发商参与积极性

【意见】

城中村改造项目安置房、保障房用地划拨供应给村集体组织。经营性用地规模按基本平衡村庄安置改造成本确定，通过招拍挂方式有偿供应。安置房需开发商代建的，列入土地出让附加条件，由区政府负责监督。为加快项目推进，可参照我市棚户区改造的有关政策运作。经营性用地具备分宗条件的，可以统一规划，按功能和布局合理划分地块，确定规划条件后单独出让。

【解读】

经营性用地一般就是开发用地，是开发商用来盖商品房的用地。对于开发商而言，如果前期投入资金对地块进行了熟化，自然希望下一步地块建设也归其负责。而按照以前的运作方式，开发商熟化了土地后，不一定就会拿到这块地后期建设的资格，这影响了开发商的积极性。在济南市的棚改建设中，在遵守国家有关规定的基础上，采取了一种叫做“两次公告”的方式，这种方式被引入城中村改造。

什么是“两次公告”呢？通俗地说，就是在土地熟化前，有关责任主体先发布一次公告，看谁有意向参与项目的建设，如果有数家开发商有意向，通过竞标，出价高的开发商就得到该项目的土地熟化权，成为的土地熟化人。土地熟化后，要进行挂牌出让时，只有参与了土地熟化的开发商才有资格拿地，这有利于维护开发商的合法权益和保护其参与城中村改造的积极性。

【相关链接】

济南今年已有159个村改造迁建

9日，来自济南市城乡建设委的消息显示，截至6月30日，济南今年已启动农村整村改造迁建项目100个，涉及村庄159个。

据悉，济南市中心城城市建设用地范围内的城中村有300余个，按照引导规划，300余个城中村将整合成50个成片改造项目和5个重点建设片区，建设106个集中居住社区。

截至6月30日，济南市启动农村整村改造迁建项目100个，涉及村庄159个，在建45061户，完成年度计划的81.9%，总投资80余亿元，改造危房2279户，超额完成年度计划。