[摘要] 在济南，近年来逐渐形成了认购以养老为需求的住房（业内称“养老房”）群体，这个群体的购房需求也越来越受到关注。
根据《人口普查条例》和《国务院关于开展第六次人口普查的通知》，我国以2010年11月1日零时为标准时点进行了第六次人口普查。据统计数据显示，总人口约为13.7亿，60岁及以上人口约为1.78亿，占13.26%，其中65岁及以上人口约为1.19亿，占8.87%。同2000年第五次人口普查相比，60岁及以上人口的比重上升2.93个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.91个百分点。预计到2051年，老龄人口将达到巅峰的4.37亿，占总人口的31%左右。在济南，近年来逐渐形成了认购以养老为需求的住房（业内称“养老房”）群体，这个群体的购房需求也越来越受到关注。
五一黄金周近郊“养老房”走俏
外地来济的刘兰已经五十多岁了，她直言这次来济南就是为了给自己退休后找个“窝”。退休前的刘兰是聊城一家公司的高级工程师，但随着儿子到济南工作，她和老伴合计后还是决定到济南买套“养老房”。“一是能照应儿子，二是园博园附近的整个环境很不错，在济南养老是个不错的选择，而且长清区的房价也很合理，比较能够接受。”刘兰说。
据业内人士介绍，每年的暑期前夕都是售房看房的小高潮时段之一，考虑到暑假即将来临，而年轻父母们却还在忙工作和事业，因此不少外地到济南读书的小孩需要爷爷奶奶照顾。这些老人本身具有一定购买力，如果房子的环境和配套设施不错的话，也能吸引这部分购房者下手买房。但养老型住宅难觅，济南专门的“养老房”屈指可数。
“养老型”住宅难觅 市场有待开发
按3%的有支付能力的老龄人口比例保守估计，老年住宅市场开发建设规模可达10亿平方米，投资规模有望达到2万亿元。“养老房”具有十分强劲的市场需求，这对房企来说将是一个“到处是金子”的巨大“金矿”。庞大的目标群体、强烈的居家意愿、多层次的配套需求、现有供应的缺失，无疑为房地产在老年住宅领域的开发留下了巨大的发展空间。
现在，国内一些大中型地产公司已经开始着手研究和尝试建造老年住宅，这对于老龄化逐渐加剧的国情来说十分必要和及时。众多知名品牌房企已经开始将目光转向“养老房”这一领域，一些从几年前就开始开发老年住宅的房地产开发商已经初见成果。
随着“养老房”这一独特类型房产兴起，一些国内大型保险企业也开始布局养老地产。业内人士分析指出，正是由于养老社区与养老保险之间的高吻合度，或将催生出一种地产、保险、养老相融合的新模式，也将为“养老房”带来更大的发展空间。
以房养老转型期下的楼市新途径
从长远来看，养老房是一种趋势，也是国家解决老年保障的重要环节之一。“以房养老”推出后，居民对住宅不仅在需求量方面会有较大幅度的增长，而且将促进二手房产流动转换。在房地产市场面临转型契机之下，“养老房”或将为房地产业注入新动能。
建设部与中国保监会早些时候向国务院提交的《关于开办“反向抵押贷款”有关问题的报告》，已获得国务院同意，建设部已经安排国内部分城市已开始试点。推出住房反向抵押贷款是拓宽养老保障的有效途径，是老年保障的又一创新之举，“倒按揭”具有积极意义，可以减轻政府、社会和家庭的负担，让老人保持生活的“体面”和“尊严”。倒按揭办法最终将满期的住房对外出售或者直接用住房向机构抵债，机构都要对住房作重新运营打算，也促动了房产交易的规模。
专业人士认为，目前在国内运作各种以房养老，基本条件已经成熟。但由于作制度要素设计、宣传倡导等原因，导致已经出现的几种办法运作状况并不好，但长远来看，养老房是一种趋势，也是国家解决老年保障的重要一环。
“以房养老”模式将对中国传统观念完全颠覆，“以房养老”被老年人接受还需要一个过程。“以房养老”推出后，居民对住宅的需求量将会有较大幅度的增长，数量、质量、标准等，都会因住宅功能的增强而大幅提升积极性。如将住房对外出售或出租，自己住到养老公寓等，或者将住房反向抵押，自己居住到养老公寓等，都会促进房产流动转换。“以房养老”业务，预计在未来五年内项目比例将占据10%-15%以上，在房地产市场转型的契机，“养老房”将为房地产业注入新的动能。
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