消费预期趋稳 济南“刚需”一族不愿再等房价降

济南日报  2011-03-31 13:45

[摘要] “国八条”在济全面落地已快一个月，在消费预期日趋稳定时，楼市虽然仍存变数，但“刚需”一族似乎已不愿再苦等房价的下降……

“国八条”在济全面落地已快一个月，在消费预期日趋稳定时，楼市虽然仍存变数，但“刚需”一族似乎已不愿再苦等房价的下降……

“刚需”族担心房价继续涨

“现在看来，今年的房价还是一个字：‘涨！’这两天赶紧看看，有合适的抓紧买一套。”29日晚在下班回家的公交车上，站在记者旁边的小张和朋友小钱不停地谈论着有关房子和房价的问题。闲聊中记者得知，小张在高新区某公司做营销，由于入行时间短，一个月所有收入加起来不到3000元；小钱目前在一家广告公司做设计，月收入也只有2000多元。

“济十条”及其配套细则发布实施后，一直关注楼市动态的小张以为房价会有所回落，想着下半年房价合适的时候买套小户型房子结婚用，但看了高新区的多个楼盘之后发现，“一点降价的动向都没有，有的盘还暗中上调了单价，然后打个99折、98折卖给你”。各地年度新建住房价格调控目标发布后，小张更是“心都凉了”，“看各地发布的调控目标，绝大部分都是上涨指数，幅度还都不低。房子还是晚买不如早买好”。

济南2011年度新建商品住房价格控制目标是新建商品住房均价涨幅低于城镇居民人均可支配收入增长水平；在市两会期间，政府工作报告提出2011年济南城市居民人均可支配收入预期增长幅度为12%。分析人士预计，12%很可能成为2011年济南房价上涨的一个指标，只要不超过这个预期幅度，调控就算成功。小张为此特地算了一笔账：政府部门发布的1月份新建商品住房均价为7713元/平方米。如果以此为基数，即便到年底房价只上涨10%，均价也将达到8400多元/平方米，一套90平方米的房子，要多掏近7万元。“现在就算累死，我一年也挣不到7万。”

中小户型成交发力

记者采访发现，抱有小张这种心态的“刚需”族现在似乎越来越多。在“济十条”及其配套细则实施后，多个楼盘适时调整了营销策略，主推面向“刚需”族的中小套型住房，吸引了不少购房者。一家房产网站组织的婚房看房团，短短几天就吸引了近300多名网友，现场达成成交意向79套。

市城乡建设委数据显示，从3月7日“济十条”配套细则实施、网签重启之后，新建商品住宅成交量不断攀升，3月7日至13日网签成交17套，14日至20日激增至255套，21日至27日再度增至628套，28日、29日也分别成交了79套和105套。截至29日，23天时间共成交了1084套，已接近去年“新国十条”发布实施的4月份成交量。

楼市调研机构的专业人士分析认为，在月初网签暂停一周、“济十条”配套细则实施后，此前突击补办网签备案手续的情况已很少出现，因此现有网签成交量应该是本月市场成交情况较为真实的体现。1000多套的成交量中，绝大部分是120平方米以下中小户型，这表明调控政策的确对改善型、投资投机型购房产生了明显的抑制效果，也反映出在调控政策逐步落实后，购房者特别是刚需族的消费预期日渐趋稳，消费心理更趋成熟。

 

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（来源：济南日报） 在“国八条”空前严厉的调控之下，记者近日采访发现，不少开发商已调整营销策略，通过多种方式积极加以应对，以期在这个政策调控年内仍能圆满完成年度销售任务。

策略一主推刚需房

在改善型、投资型购房需求受到调控政策的抑制后，原有以中小户型为主的楼盘近期首先受益，热销的场面让此前主推大户型和高端项目的开发商眼红，不少开发商纷纷将营销重点转向刚需购房者。位于槐荫区的蓝石大溪地年前主推别墅、花园洋房等高端项目，年后却开始主推高层、小高层项目的中小户型住房。万豪君悦府则主推小户型低总价的loft公寓。记者采访还了解到，白马山附近一楼盘打算近期针对准婚族专门推出一栋高层住宅，冲击刚需市场。

分析人士表示，“国八条”实施后，改善型购房门槛提高，3套以上的住房消费被禁止，自住型消费依然受到支持，必然导致主要面向刚需族的中小户型住房以及低总价公寓成为市场主导，并且年内仍有可能保持这种态势。

策略二 低折扣

在销售不畅时，通过打折、送物业费、送契税、抽奖、组织体验活动等方式进行促销，向来是大多数开发商开展营销的不二选择。最近，保利大名湖、龙园城等高端项目相继加大了打折力度，认筹10万抵15万，10万抵20万，优惠力度明显加大。普通住宅项目中，的优惠折扣到了7.3折左右，优惠金额高达32万元。

分析人士指出，现在超低折扣、真正超值奉送的促销活动，还不多见，绝大多数楼盘的折扣仍在9折以上，与2008-2009年销售低谷时期较多的低折扣、送车位、送地下室、送家电家具等营销策略相比，目前促销力度仍有较大差距。随着市场形势的发展，更实惠的促销举措，有望率先从大户型、高总价的高端项目(公寓、花园洋房、别墅及中心区域的高端住宅)开始。

策略三 打“不限购”牌

“济十条”将限购区域圈定在市区(历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清和济南高新区)后，限购政策的“挤出效应”逐渐体现出来，未执行限购政策的章丘、济阳、商河、平阴乃至德州齐河等地的楼盘，迅速对仍有投资需求的购房者产生了吸引力，一些楼盘也迅速打出“不限购”牌，招揽意向客户。位于章丘的一个别墅项目，近日频频通过“把握章丘不限购机遇！及时抢购别墅！”、“价值洼地”之类促销短信，推销其下的滨水别墅。而在前不久，海南一个旅游项目也利用“不限购”的招牌，在包括济南在内的20个城市展开了巡回推广活动。

分析人士指出，限购政策主要针对大中城市的市区和少数县、市，必然产生“挤出效应”。“不限购”成为周边三四线城市地产项目营销时主打的招牌，限购“挤出效应”导致周边不限购中小城市房价快速上升的现象，也已开始显现，值得引起政府职能部门注意。

策略四 无条件退房

日前，位于白马山片区的宏瑞国际星城公开打出“无条件退房”承诺称，现已购房的客户，在办理网签备案之前，均可无条件全款退房，不会再有“图纸”阶段购买时的忐忑担心。开发商声称，之所以敢作出“无条件退房”的承诺，是基于对自身实力和楼盘品质的信任。

分析人士认为，尽管此举的效果仍有待观察，但开发商提出“无条件退房”，毕竟在济南房地产市场开了先河。在当前调控政策重压之下，不少开发商还倾向于以种种理由拒绝退还购房者支付的“订金”、“定金”甚至首付款，宏瑞国际星城的举动，必然对行业“潜规则”造成一定冲击，对购房者来说，这样的承诺是有利且值得期待的。