[摘要] 在独生子女政策下，不少中国年轻夫妇面临4位老人、一个孩子的“421”家庭结构，他们将承担较大的赡养老人的压力。为此，一些人将以房养老（中老年人将房产抵押给金融机构，取得稳定的年金收入，去世后房产归抵押权人）视为解决未来家庭养老问题的一个好办法。但据笔者观察，在中国推行以房养老，存在着三大障碍。
在独生子女政策下，不少中国年轻夫妇面临4位老人、一个孩子的“421”家庭结构，他们将承担较大的赡养老人的压力。为此，一些人将以房养老（中老年人将房产抵押给金融机构，取得稳定的年金收入，去世后房产归抵押权人）视为解决未来家庭养老问题的一个好办法。但据笔者观察，在中国推行以房养老，存在着三大障碍：
首先，将财产留给子女是中国普遍存在、根深蒂固的传统观念。很多中国的父母自从有了孩子，人生的主要目的就是为子女不断地贡献。造成目前多数年轻人购房成本高的一个重要原因，就是中老年人为子女购房出资。在美国等一些崇尚年轻人独立的国家，年轻人首次购房年龄比中国要晚10年左右，缓解了供求关系，房价反而比较便宜。因此，虽然不为子女留房产的做法既能减轻子女赡养的经济负担，又能促进子女个人努力奋斗，但极少有中国父母愿意“自私”地将房产抵押出去。
其次，中国的房产不是完全的产权，土地使用权期限只有70年。中老年人把已经使用几十年的房产抵押出去时，土地使用权期限已所剩无几了。理论上讲，土地使用权期限到期后，可以通过续缴土地出让金的方式将权限延续。但一方面，城市房产的价值构成就是土地，真正的建筑成本反而是微不足道的，如果重缴土地出让金，金融机构愿意向抵押人付出的年金就非常少；另一方面，即使土地使用权期限可以延续，建筑的使用寿命却是有限的，未必能够超过70年。或许是银行已考虑到了这些问题，所以目前银行所能接受的房贷，标的多是房龄较小的准新房，而不是早年建设的旧房。
第三，未来房产未必像现在这样值钱。目前中老年人普遍拥有的房改房，是当年仅付出了非常少的价格购买的。经过10多年的房地产牛市，增值上百倍的并不少见。目前中国的人口红利即将跨过顶峰，1990年前后新生人口的持续下降，将导致未来处于购房年龄的年轻人数量持续减少。最重要的是，目前中国的房价，无论从房价收入比，还是从房价与租金收入比来看，都存在较大的泡沫。目前的中老年人在未来去世后，其房产巨大的增值都将从他们的第二代、第三代身上套现。巨大的房产增值在供大于求的情况下套现，无疑会使未来楼市价格面临较大的压力。
虽然多数中老年人都无法实现以房养老，但仍可轻松的实现套利：将大、中城市的房产出售，去中、小城市居住，就可在不降低生活质量的情况下，兑现大量的房产增值。但要实现这种套利，最难的就是观念的突破。
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调控再出满城尽是折扣声
9月底由“国五条”引发的今年第二轮房地产调控启动，十一长假期间，各地楼市成交惨淡，济南楼市也是不尽如人意。而随后各地方政府出台的“限购”、“限外”等相关配套政策，更是让楼市走势扑朔离迷。新政重压之下，各地楼市打折之风也渐势强，济南楼市也是如此。
“一次性付款9.8折，按揭9.9折”，诸如此类直接给出小幅购房折扣优惠的楼盘在济南楼市已是再普通不过。而近期可以明显地感觉到各楼盘在推出优惠措施时，力度有所加大，9.4折、9.2折的优惠也已现身泉城楼市。同时，“交2万元抵5万元”、“交2万元抵3.5万元”等直接降低总房款的形式，也开始在济南各楼盘中流行起来。对于一些高端楼盘，优惠幅度更是惊人，有别墅产品推出了“预交30万优惠50万”的优惠措施。除了这些较为直白的优惠措施外，开发商还推出了赠装修、优惠购停车位和地下室等形式，以降低购房成本。
目前，济南在售楼盘大部分均有不同幅度的优惠措施，而且，一些楼盘的多个优惠措施甚至是可以同时使用的。“目前济南楼盘推出的优惠措施，更加实惠了，炒作的成分少了很多”，有业内人士如此表示，他同时表示，随着调控的延续，相信会有更多的楼盘加入“打折售房”的行列。
优惠力弱房价缓涨仍坚挺
今年打算购房的周先生，从年初便一直在考察楼盘。4月份出台的楼市调控措施让他暂停了购房计划，他预期济南房价会有一定的下滑，但时至今日，房价非但没有下滑，反而上涨了不少。“虽然现在楼盘的优惠幅度大了很多，但跟年初相比，无论是总房款还是单价都高了很多”，周先生现在正在观察二次调控的影响力，他仍希望房价会有所下调。
虽然目前济南楼市中优惠折扣很多，但从今年济南房价的走势来看，住宅的成交均价还是在逐渐上涨。西部某楼盘在今年3月份的销售均价为7300元/平方米，目前的销售均价已达8500元/平方米，每平方米涨幅达1200元；东部某楼盘今年4月份的销售均价为9500元/平方米，到现在均价也有了500元的涨幅，达到了10000元/平方米。不论幅度如何，今年济南在售楼盘的销售均价均有所上涨，而这也使得目前开发商在推出优惠措施上，有了更多的余地。
“相对于今年房价的涨幅而言，目前开发商所推出的优惠，幅度并不算大”，某中介机构的调研人员表示，他认为对于济南楼市而言，滞涨也许是的选择，毕竟有大量的刚性需求存在，房价跌下去的可能很小。但也有分析人士认为，第二轮调控的出台，将一套房的首付提升至30%，二套房首付提升至50%，对于济南楼市中大量存在的刚性及升级置业需求会有一定打击，房价继续坚挺的难度在加大。
多走多看把握时机找实惠
目前的市场状况相对复杂，购房者做出置业决策的难度也在不断加大，专家建议，当前更应该多走多看，尽量了解楼盘的动态信息，特别是优惠措施或是特价房等信息，切忌空等。专家表示，其实历次调控，总会有一些楼盘出于回笼资金的原因，推出极具性价比的房源，但数量相对较少，只有始终关注楼盘动态，反应迅速的购房者才会“讨得便宜”。他同时提醒购房者，对于楼盘的优惠措施要比较着来看，要同时考察多个同质楼盘的性价比。
而即将于10月29日至31日在舜耕国际会展中心举办的第十四届现代生活方式展，便是一个绝佳的考察时机。本次展会将云集济南众多品牌地产项目，它们将携更多的优惠措施和品质房源集中亮相，购房者可以通过展会集中了解大量楼盘的相关情况。也许，在本次展会中，会有不少购房者有所斩获。(济南时报)
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