[摘要] 近日，当楼市正蹒跚入秋之际，有关房地产走势的舆情又甚嚣尘上。此间，说外资拟抄底中国楼市者有之，曰京沪穗深楼市正集体回暖者有之，对某些官员的信口之谈大肆渲染或上升为官方预期者亦有之。当然，两媒对垒，公开“PK”者也有之。
近日，当楼市正蹒跚入秋之际，有关房地产走势的舆情又甚嚣尘上。此间，说外资拟抄底中国楼市者有之，曰京沪穗深楼市正集体回暖者有之，对某些官员的信口之谈大肆渲染或上升为官方预期者亦有之。当然，两媒对垒，公开“PK”者也有之。
本月8日，《北京晨报》和《上海证券报》几乎在同一时间推出了有关楼市的报导。前者说“业内人士称北京楼市系假性回暖，仍处于调整期”，后者曰“刚需拉动楼市回暖，调控重在落实新‘国十条’”。一时间，两个标题两种观点都赫然在目，不知情者，还以为这一南一北两个媒体有啥过节，在隔空“PK”。
众所周知，“金九银十”是楼市的一个晴雨表，开发商一年的收成也多半指望这几个月。往年这个时候众媒体对楼市的报道不是落墨于某地房价一夜飙升千元，就是聚焦于哪个楼盘遭到哄抢，排队等号者幕天席地绵延半里云云。而如今，时届中秋了，众媒体的笔头还在楼市是否回暖上转悠。相形之下，已是尽显其颓势与困局。而这种颓势与困局即是地产人士的痛楚和隐忧。
不言而喻，《北京晨报》说楼市“系假性回暖”，意即楼市乍暖还寒；《上海证券报》曰“刚需拉动楼市回暖”，俨然是楼市尚在取暖；而两个标题中的后半句又都不谋而合地落到了中央的调控上。可见，两者行文虽异，但殊途同归，都说明今秋的楼市已不像往年那样“晴空一鹤排云上”，而是今朝逢秋悲寂寥。
就像琵琶女在门前冷落鞍马稀之后，追忆起当年的“一曲红绡不知数”一样；开发商和地产业的既得利益者在今秋的悲寂之中，难免不会催生一种凄苦的相思。想想新“国十条”出台前的十多年中，楼市除了几次短暂的磕绊外，几乎是一路高歌猛进；即便是在金融危机爆发后百业萧条的2009年，房价也是在持续高涨。今昔对比，冰火两重，焉能不思岂能不苦？当然，纵有千思万苦，在市面上还是会强装笑颜或是打肿脸充胖子。
浮华此去，即意味着盛宴难再。事实上今秋的中国楼市，除了这种隐隐作痛的相思之外，还有两处闲愁。何所愁而愁呢？
一者，为中央的调控导向犯愁。
4月17日出台的新“国十条”，虽然力度空前，但是只字未提房价下降，可见其落脚点还是“维稳”。因此，即便是各省市的调控细则都能如期出台或一一落实到位，在新政留下的缓冲区间内，开发商还是能获得比较丰厚的利润。哪怕是迫于地方政府和主管部门的压力或请求，再“给点面子”，假摔几下，也照样能在目前的高价位上收个三五斗。更重要的是，那个既能遮风又能挡雨，曾经护佑房地产在过去数轮调控中一路游刃有余的官商学银媒大联盟，依然会固若金汤。
但是，一旦中央的调控导向发生了转变，则立马会是另外一番景象。首先，那些昔日难分伯仲的地方官员为了自保乌纱，会一反常态地对房地产动起刀子（近期部分省市为完成节能减排的硬指标以保乌纱，几乎是赤膊上阵对中小钢厂开打，即是明证）。其次，原本情同手足的银行也会一个个惜贷如命，甚至秋后算账。至于那些翻脸如翻书的媒体和学者，则更会掉转笔头反戈相击（反正横竖都是挣稿费）。大限来时总是各自飞，天底下只有一时的利益，没有永恒的同盟。倘若这个利益联盟或者说是防火墙土崩瓦解，开发商也就免不了要独立寒秋，到那时楼市难免不会一泻千里。
中央的调控导向会不会变呢？不能说没有这个可能。月初，住建部政策研究中心副主任王珏林在一次报告会上表示“‘国十条’足以解决房地产问题，年底前房价会下降”（《京华时报》9月1日），即隐含着这种可能。表面上看，这话是在力推新“国十条”的落实，实质上是一种招安（对开发商）和讨饶（向中央政府）。可见，楼市调控已是山雨欲来风满楼。
二者，为炮制托市的新概念发愁。
有了既定的利益联盟，有了曾经小资情调的调控，只要再加一个适合炒作的概念，就不愁房奴们不会自己入瓮，也就不愁托不住房价的高涨。通晓政治经济学的地产人士深谙此道，而且屡试不爽。于是从2008年的“奥运经济”到2010年的“世博经济”，大到“买房就是爱国”小到“房子是丈母娘需求”；在过去几年中，他们炮制出了一个又一个新概念，当然在赚了个盆满钵满的同时也让楼市长期一柱擎天。
相反，在地产人士江郎才尽的同时，却是广大的房奴们在觉醒，越来越多的草根在顿悟。似乎一夜之间，原本很好忽悠的老百姓都意识到了这高入云端的楼市似乎跟自己无关，要玩还是自己到一边去玩，大不了窝居着看开发商、银行和地方政府打“三缺一”。因此，也就有了今年上半年的观望和七八月份的低迷。可以想见，楼市不是永动机，没有概念支撑的楼市，就没了炒点和卖点；剩下的只有孤芳自赏或是一瘸一拐地回归百姓，回归自然。
当然，细细数来，今秋的楼市还远不止这一思两愁。诸如经济是不是会二次探底，房产税是不是会提前开征，商品房预售许可制度会不会被废止等等，都在可思可愁之列，也都会导致楼市伤筋动骨。
总言之，照这九月初的态势，今秋的楼市恐不容乐观。至于今冬或者明年的情形又会如何呢？或许是“白云一片去悠悠,青枫浦上不胜愁”，或许是“花自飘零水自流”……
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楼市是否回暖现分歧 专家建言调控应疏堵结合
号称国内历史上最严厉的房地产的调控新政仅出台4个月，楼市成交量就出现止跌回稳迹象，成交价格仍然保持高位。一时之间，关于市场是否回暖，房地产调控该如何继续的争论不绝于耳。
市场是否回暖存在分歧
相当一部分的专家认为，现在的回暖是假回暖。协成机构房地产经纪公司副总裁王裕仁认为，楼市当前的回暖说明开发商尤其是上市公司鉴于下半年业绩影响开始向政策妥协，另一方面购房者抑制4个多月的购房需求被释放。21世纪不动产集团市场总监林蕾也认为，8月份楼市回暖，更多是一种成交量的回暖，而非价格的回暖，更不能称为楼市全面的回暖。
但是，也有专家表达了不同的看法，著名财经评论人叶檀认为，中国房地产市场在4个月的量跌之后，迎来8月份绝地反弹，调控政策可能失效。华远地产董事长任志强表示，一线城市在短期之内价格可能居于下降趋势，但随后反弹可能性，“目前，一线城市降价10%至15%，大部分城市平均降幅7%，到10月份可能会出现反弹。”
财税制度改革成为关键
2004年以来，房价随着调控政策的波动越调越高。国土资源部下属的中国土地勘测规划院城市地价监测组发布的研究报告显示，2009年住宅平均价格为4474元/平方米，涨幅达25.1%，房价与地价二者呈现较大的相关性，35个重点监测城市的居住地面地价和住宅价格相关系数达到0.848。
对此，万达集团董事长王健林认为，财税制度的不合理是造成高房价的根本原因，按我国现行的财税体制，各级政府即使下的力气发展产业，也只能从税收中分得不到20%的，而发展房地产、卖地的收入基本上全部归地方政府所有。
王健林表示，只有下决心改革现行的财税制度，调动地方政府发展产业的积极性，才能从根本上扭转地方政府对土地财政的依赖。只有真正解决了土地财政的问题才能解决高地价，进而才有可能从根本上解决高房价。
房地产调控应疏堵结合
一位炒房团成员甚至向记者表示，“我们欢迎房价调控，这是我们再次介入的时机。”国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松分析，导致投机性需求之所以源源不断地涌入房地产市场，一方面是社会资金充足，另一方面可供他们投资的领域太少，缺少合理的投资渠道。
专家建言，政府应研究更多有效手段来进一步完善房地产调控的效果，例如引导民间资本进入各种垄断行业，参与各种投资；按照土地出让金的一定比例或开征豪宅税专款用于保障房的建设等等。
与此同时，保障性住房完成情况不容乐观也导致了刚需无法疏导，影响了调控效果。今年上半年，保障性住房用地实际供应量9472公顷，较上年同期增加133%，但仅占今年计划总供应量的6.7%，尚不足一成。
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：回暖了吗?济南楼市"回暖"大戏谁唱主角?
刚性需求初显，成交量小幅回暖
据搜房网的数据显示，8月济南全市住宅成交1625套，虽然比7月1770套减少了145套，略有回落，但仍为为楼市新政出台以来的比较高的一个数值，比6月份的1274套高出451套。
近日，天泰太阳树二期闪耀开盘，据统计，仅开盘当日，项目销售总额就高达2.58亿。
如此看来，楼市回暖似乎真的有回暖的迹象了，其中开发商的大力推盘打折贡献了不少力量。7月中旬，济南市有21家楼盘开始打折促销，进入八月份，打折促销的楼盘更是达到了35家。
而随着“金九”的到来，目前济南楼市打折促销的楼盘已达到了51家，可谓“满城尽是打折房”，不少楼盘已推出了8.5折的折扣。尤其是那些以刚性需求为主购房的客户，在开发商的推动下，想不出手都难，致使济南楼市成交量有所回暖。
楼市“回暖”大戏谁唱主角？
从8月住宅的成交量来看，虽然整体有所回暖，但是依然未能摆脱调控的影响，成交虽有短暂回升，但依然时有阵阵冷风。“金九银十”已经到来，开发商放手一搏，九月打折楼盘多得不能再多，但是与开发商的热情相违，“金九”周成交却惨不忍睹，仅成交388套，环比前一周511套减少了124套，下跌24.21%。让刚刚有点回暖迹象的济南楼市又泼上了一盆凉水。
一线的城市成交量的大幅上涨，又引发济南市场未来楼市冷暖的猜测，济南的楼市回暖会不会来临？
调控政策出台之后的4个月里，多数房地产开放商的销售都受到较大的影响，销量大幅减少，上半年销售可谓走得举步维艰，7月、8月稍微转好，成交量有小幅攀升，目前对开发商来说，2010年已过去大半确保总销售金额成了当今要务。
据搜房网调查了解，与开发商一样，不少购房者对9月、10月两个月其实也充满了期待。因为经过半年时间的观望，一些刚需购房者已经开始动摇，并有了初步购房意向。不过，这一切的关键还是要看开发商，看他们的促销力度能否达到购房者的期望值。价格没有达到他们的心理预期，他们仍然难以出手。对购房者来说，他们希望看到的不是开发商小打小闹的打折，而是真是实际的优惠。
金九银十”的关键时刻已经到来，为何开发商还是迟迟不肯痛下决心“以价换量”呢？其实跟购房者一样，对于开发商，观望情绪也很浓厚，他们不会一下子就把底牌全亮出来，况且楼市反弹论不时出现，不少人还是抱有很大期待。
总之，济南购房刚性需求依然相当旺盛，但与往年相比却较为冷静理智，济南市场成交量能不能真的回暖，最后还得看开发商与购房者的博弈谁胜谁败。
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