主题：济南滨河新区城市发展高峰论坛
时间：2010年6月18日下午
地点：喜来登大酒店
陶红兵：各位领导各位来宾，大家下午好，我们北京思源经济的陶红兵，下午大会由我来主持，今天大会是中国地产金融年会第六届年会的山东峰会，我们又有这么一个主题，济南滨河新区的开发，中国地产联会由思源经纪发起，到今年已经第六届，2007年民生银行也加入，共同承办中国地产金融年会，这是次来到我们山东济南。在昨天晚上和任志强先生一块吃饭的时候，任总跟地产杂志的主编张文豪上来问了一句，你们这个会到处跑，都跑到济南来了，没想到来了这么多重量级的嘉宾，说明不仅仅是中国地产金融年会对他们有吸引力，更重要的是他们对济南这个城市前景和未来看好。有这么多嘉宾在昨天天气不好的情况下，有的今天五点钟才到达济南，不辞劳苦，我们在此也表示非常的感谢，因为有他们的到来，所以才使得我们大会这么成功。
昨天会务承办人员问我一个问题，说像任志强先生在别的地方讲话的时候被人扔过鞋，我们今天用不用加安保措施。我说不用，济南是礼仪之邦，即使大家听到不同意见，也会用很文明的方式来表达。因为考虑到大家听了一天会，可能会比较辛苦，我们对下午的议程稍微做了点调整，最后的两个论坛合并成一个，就是关于一线和二线是价值的发展还是泡沫的推进，包括对我们滨河新区的开发，把这两个论坛合并在一起，大家可以更充分的表达自己的观点。
这段时间房地产的调控很多人都有各种各样的看法，在物业税的问题上很多专家和学生提出各种各样的看法，我们今天邀请的嘉宾也想对物业税表达一下他的观点，这位嘉宾是几年前次提出物业税的概念，他应该很有权威性，他就是中房集团理事长，幸福仁寿保险公司董事长孟晓苏先生，有请孟先生。
中房集团理事长，幸福仁寿保险公司董事长 孟晓苏先生
孟晓苏：各位同行，各位朋友，大家下午好。我带来了一个大家都关心的题目，社会热议的题目——物业税。我知道今天在座的不少同志是在政府工作，我也在中央政府工作过十年，我们是同事。我们都知道，做好财政税收和做好财政税收转移支付是政府的重要职责。今天来了很多企业的朋友和企业的同行，我在房地产企业已经通过17年，为什么再谈物业税呢？因为这已经是我N次谈物业税，物业税在2003年由中房向国家提出建议，在2003年，当时我们建议要征求物业税。近些年来我也是物业税的提出者，我多次提出来从小产权房起征物业税，和用物业税取代土地财政，从物业税的本源上来讲清为什么征物业税和怎样征物业税。
先讲个方面，物业税在中国已经建行建近，中房今天的建议是改变经保有和重流转的房屋税收政策。当年召开了中央16届三中全会，文件里明确实施城镇税费建设改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消相关的税费。当时提出叫物业税，而且是用物业税取代其他的税费。在2009年国家又提出来要研究开征物业税，但是这个意见引起了社会各方面的不同意见，有人赞成有人反对，赞成的是这些网民，反对的是有房子的人，网民为什么赞成呢？因为网民没房子，一在网上征集意见，网民就说征物业税。最近，国务院又再次强调，要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产的政策。最近又争论，物业税到底对调控房地产有多大作用？有人说它不能够降房价所以不应该开征，有的说可以影响房价应该开征。前一段时间我们看到，由于有人说三年免征物业税，股市暴涨，又有人出来辟谣，说没有开征物业税，所以股市暴跌。现在物业税已经离我们越来越近了。
第二，新税种有充分法律依据。在国外各个国家和地区都有物业税，还有地税。在美国、加拿大、澳大利亚这些国家，他们征税占了地方政府财政收入的75%左右，美国物业税不同，有的是1.2%，有的是1-3%，像得克萨斯州是2.6-3.5%，为什么税收的标准不同呢？其实这些国家和地区的政府像一个物业公司一样，像我们物业公司收费一样，有的低有的高。在新加坡物业税是房屋评估值的4%，因为房屋评估值是打折的，所以把物业税定高一点，打完折还剩2%。香港把物业税叫做差饷。为什么要征物业税？因为你的土地是座落在城市里的土地上，并不是说必须有土地所有权才需要交物业税，那叫地税，物业税是房产，座落在土地上，享受着各方面资源，政府要花钱修桥修路，改善你的条件，还要办学，众多的服务人员对你服务，现在又有了环境保护，治理空气，改善你的居住条件，所有这些都造成了房产的，当然要交税，在我们国家还有人民解放军保卫着边疆，这就是物业税的法理依据。中国已经具备了征收物业税的条件，60年代的时候老百姓没有房，现在86%的老百姓已经有房产了，我们国家设立物业税的法理依据有五项。
项公平论，所有纳税人都应该纳税，纳税的额度应该以房产的价值来区分；第二个，税制完善了，我们税制还不够完善，还缺乏财产税；第三是财政收入轮；第四是受益论，它返过来又服务城市居民了，并不是征了以后拿去干别的；最后还有一个资源配置论，它可以通过物业税的征收优化土地资源的配置，促进资源的节约。
我们中国开征物业税有利于社会公平，我们城乡差距越来越大，有些人有十套甚至更多的房子，还有一些人只有一套房子，还有没有房子的。没有房子怎么办？他们需要政府拨钱，政府的钱哪里来呢？总要有个来源，因为有了物业税，所以地方财政只好依赖土地差价，地方政府以地生财。现实问题是，我们每年有一万多亿的土地出让金，这几年超过了1.3亿，土地差价补贴了财政，但是却陷入了一种错误的制度设计，你从不该拿钱的地方拿钱了，从农村拿钱了，土地出让金里超过2/3没有返还给农民，用到城市了，本来这个钱是应当有房产的人，享受建设成果的人来出，但是却从农民身上来出，而且有一套房你就享受一套补贴，有十套房的就享受着十套的补贴，这些补贴款由政府从农民那儿来的。在中国，如果我们告诉大家，买车可以不用油生活管，养孩子可以不用管，你生下来政府养，这是不可能的，政物业税也是一样的道理。中央政府已经很明确，17个月以前已经做出了决定，农村经营性的建设用地可以归还转让使用权，但是这个决定还是贯彻不了。因为你没有解决地方政府的来源问题，政府缺的钱谁给？所以，要想真的把17届三中全会的精神贯彻下去，就需要完善税制设计，要给地方政府找到财政来源。目前也不利于守住18亿亩耕地红线，这种情况在很多城市屡见不鲜，征物业税就可以取得存量土地，为地方提供长期税源，不用单纯靠外延扩大城市的范围。
对于物业税能不能够抑制投资性购房，我的回答是长期不行，因为有物业税的房子还是该买的买，该卖的卖，短期的抑制一下是可能的，物业税有的话，对于企业，捂盘不买，要自己交纳物业税，如果不卖过了一段时间要自己交物业税，如果有这些好处了，几乎现在所有出台的宏观调控措施，就用一个物业税就可以代替了。
第三个，我谈谈好方案须进行精心设计，好的方案都得设计，首先一个就要进行标准税率，中国实行物业税应该设标准税率和优惠税率两种，标准税率就是1-3%，优惠税率就是对城市的低收入家庭，对于房改房，像上海是千分之八，这是不错的。步商业房地产实行税制平移，我们的土地使用税是1.2%，这也挺好，在美国有些州就是按照1.2%，其实已经在开征房产税和物业税，现在已经在实行；第二，从小产权房起征物业税，现在有些部门提出来今年内要解决小产权房问题，通过征物业税解决小产权房问题是的办法，税率不宜太低，按照1-3%的税率就可以了，这让我们政府下不了台阶。有了物业税及不必将小产权房征为国有，如果承认小产权房的拥有使用权，政府按照高利率征税，这就可以成为很好的税收来源，而且小产权房的拥有者大部分都愿意，没买小产权房的人也会感到心理平衡；第三，从高档房和豪宅征物业税，这部分不大容易，因为难以区别什么叫高档，什么叫豪宅，税率还是应该用标准税率；第四，向普通居民征收物业税的问题，我认为按照税制的贡献者，所有人都应该纳税，要不要对基本住房和套住房免税？在国外，在境内都不需要。现在我们看看香港的差饷，他们住40平米房子的人都要一年基60块钱的差饷，他很愿意交，因为这个房子价值400万，他200万就可以买到，因为政府给了补贴，政府从哪里给他们补贴呢？就是从物业税和税收拿出来的，所以低收入家庭要明白，他们的纳税是少的，得到的税收转移支付是多的，更不要说没有房子的人。
在中国起征物业税还遇到一个困难，中国房子大的人是谁？一是有钱人，二是官员，有些官员的房子都比较多，他们就不愿意征物业税，确实，按照一个部级干部，260平米，价值七八百万了，我按照豪宅来省，1-3%，他一年要交10万块钱的税，怎么交得起？既得利益可以减少开征物业税的阻力，我们按什么价值来衡量？按照评估值还是按照购置原值？评估值是合理的，但是按照评估值对一些人是不通行的，所以按照购置人群，这样就使得这套房子，以房改房价20万来衡量，一年交个五六千块钱就可以解决了，他们就可以支持了，这公平不公平？这有不公平的地方，但是他们的房款一转移或者一继承，新的房产主就要按照新的价值交税了，优惠也只优惠老同志这一代，他们同意了就可以推进物业税。有了物业税我们也不必再打组合拳，如果再叠加的话就会造成负影响，有了这么多调控政策出台，再加上物业税会不会产生负面影响呢？肯定会。
最后一个，让税制更有利与公平正义，到底是从哪里获得税源，这是一个涉及公平正义的问题，到底是向高收入者征税，还是向农民群众索取，这是一个原则问题。税收设计不妥，在国际上不乏先例，我们看到美国的北美独立战争，什么原因引起的呢？起因是茶叶税，1973年，愤怒的波斯顿人民在波斯顿港口把六船茶叶推到了海里，英国人来阵营，北美殖民地就打响了，三年之后宣传独立，成立了美利坚合众国。中国农民和土地有着千丝万缕的联系，我们的解放战争是怎么打赢的？很多老将军说那是我们打的，那是人民群众打的，我们把土地分给了农民，农民得到了土地以后踊跃地参军参战，如果老蒋回来就会把土地重新要回去，所以他们让儿子去参军。我军60万打了国民党军80万，除了我们士气高以外，农民负责后勤，国民党军队一半是负责后勤的。我们合作化以后把土地收回来了，收到了农民集体，现在虽然土地承包了，但是城镇化、城市化成为大势所趋，不可抵挡。现在有关法律法规，国家不得征用任何人不得建设农民手里的土地。城里的人违法购买小产权房，因为便宜，大产权一万多，小产权只有两三千块钱。我们说我们政府很长时间没有建设经济适用房，这说的是政府，并不是说的我国。农民群众的小产权房其实就是一种经济适用房。
再一个是城中村，农民用城中村为城市提供了廉租房，大部分打工的住在深圳城中村里，容纳了深圳一半人口，我们说我们没有建廉租房这句话并不准确，政府没有建，谁建了？农民群众建了。这种廉价收地高价卖地的错误不应当再延续下去了。我多年从事农村改革，大学毕业以后我到了中南海，那个年代正是推进农村改革的年代，五个一号文件我参加了后四个，农民的民谣“老吃米找万里”，反映了人民群众对共产党的感激。现在十七届三中全会又进一步明确农民的承包地可以流转，农民的感到用地也可以规范地流转。还提出来，要允许农民通过多种形式对自己的宅基地进行经营，今年一号文件规定了节省的宅基地仍然为农民所有。现在还没有按照中央的要求完善法律法规和配套政策，要抓紧完善法律法规，包括着完善我们国家的房地产税收政策，由过去从农民索取土地差价变为向城里居民征收物业税，向有多处住房和有豪宅的人多交税，无房户不交税，政府通过转移支付完成保障体系，使低收入阶层受益。我们的政策应当更多地关注穷人，因为我们国家发展不仅要搞经济建设，还要推动社会的公平正义，公平正义比太阳还要光辉，我们要完善房地产税收支付，来完善中国的社会支付。我讲完了，谢谢大家。
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