李洪海：我们这次论坛邀请的嘉宾层次非常高，水平也非常高，机会非常难得，尽管时间比较长，希望我们参加会议的同志注意会场的秩序，不要讲话。下面我们欢迎中国住房与城乡建设部政策研究室主任，中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生做演讲，题目是《房地产调控政策的调整与延续》，欢迎。
中国城乡建设经济研究所所长 陈淮先生
陈淮：今天我们这个会其实是两个主题，一个是城市发展高峰论坛，一个是地产金融年会，又是房地产城市化，前面的发言人都讲了，我想这么一个概念，咱们改造，有一天上帝来到一个论坛对话，听众有个问题，说上帝世界和平什么时候实现？上帝上这个问题太难了，能不能换个容易的。听众又问了，说说中国房地产吧，上帝说还是谈世界和平的问题吧。这是一张人民日报的评论文章，大家猜这是哪年的？昨天的？三个月前？一年前？三年前？1989年的文章。我们的媒体，不是所有的，在认识中国房地产问题上20年变化不大，如同刚才海闻校长讲的，我们真得好好地把中国城市化规律，这个客观认识重新地再打量一下，我们没时间给大家说这么多，我们接着刚才海闻校长讲到的城镇化问题说我们的房地产。
一开始，咱们济南的领导给我们介绍了济南的规划，我想，在这样的一个规划里给我们讲了济南处在山东文化轴，山水特征，地域优势众多，但是我建议一定要把济南的城市化和城市规划，我们从十一五规划以来明显突出的特点，十二五规划必须有的城市群战略，离开这个战略讲城市规划可能会很尴尬，我们济南在京津冀地区，伴随着山东半岛城市群的崛起，最近国务院批准新的黄河三角洲城市群，而且蓄势待发南部的淮海城市群很多，别玩得跟足球的，世界杯没你什么事。因此济南一定要加速改造扩张发展，并且把自己想方设法地在周边这样一个城市群战略中摆进去，占据主导的地位，别在小组赛里都没你事，我们可能在下一轮国民经济的增长中就不占优势了，这是个。
第二个，我同意刚才海闻校长说的，中国正处在城市化过程中，有很多很义正词严地说，从来没哪个国家依靠房地产业作为居住产业实现的现代化，太对了，我非常赞成这个说法，我也说，从来没有哪一个过年能够绕过城市城镇房地产业住房改善，城市基础设施大规模改善实现现代化的，也没有。中国老百姓一句俗话，十六七八，吃死爹妈，年轻人长到十六七岁就是吃得多，比他爸妈吃得多一倍，没一个人坐在那儿，着重一个名记者参会是因为他十六七吃得多而有今天地位的，而没有一位能躲过十六七八吃得多而有今天的地位的，不要故意把这个逻辑关系混淆了。给我出的题目《房地产政策的调整和延续》，这个问题难说，上帝都回答不了的问题，我也没那么大本事。十年前中国有个神医，瞧谁都有病，瞧什么都是泡沫，逮谁给谁吃芒硝，让你拉稀泻肚子，这样的认识打量中国的房地产恐怕太过狭窄。
我们先说延续，后说调整，中国的房地产业发展过程中，政府的政策行为将怎么样延续呢？我以为可以概括为四个坚定不移。个，我们得坚定不移地盖更多的房子，中国不是房子盖多了，是盖得远不够，盖得远不均衡，它的档次、规模、功能还远不能适应我们城镇化和社会发展的客观需要。我们希望解决的房价问题、公平问题，说一千道一万得在盖更多房子的基础上才有机会解决，发展是硬道理。我们在过去十年里盖了80亿平方米的住房，为了我们每年得盖8到12亿平米，我们过去十年城镇中盖了7000万套城镇居民的住宅，七千万套相当于城镇居民家庭的1/3，多了不起，同一组数据还说明，每一百户家庭每年也只有3到4套新房可供应。我们中国的住房还处在短缺的状态下，什么叫短缺呢？把美国三亿人装到美国现在的住房里，按照美国住房水平的标准，房子有富余，中国城镇装在现有的房子里只能按较低的标准装进去，这叫短缺，因此个，解决中国的房地产说到底不是把房地产打垮了，压扁了，而是盖更多的房子，包括2010年的政策，有人说是最严厉的政策，跟你说最严厉了，最严厉的是毛主席的时候的政策，没收私房。这一组政策中大特点是，加大了土地的有效供应，2010年城镇住房建设用地的规模比2009年扩大一倍还多。第二，我们在2009年保增长中促进开发商投资，这是鼓励增加供给的一大特点。因此，坚定不移地支持盖更多的房子。
第二，要坚定不移地完善住房保障体系，简单说，我们在过去10年已经解决了大多数人有房子住的问题，我们下一步要解决的是所有人都有房子住，不是大多数人有房子住，刚才聂会长讲到，我们对低收入群体应该做到应保尽保的问题，不漏一个，，人人能享受基本住房，享受社会保障体系的权利。刚才我们说了。当然住房保障体系既有急迫性的一面，解决大家都改善是不一样的，完善政府兜底的政策时间表是三到五年，三到五年我们就得建立起保障，哪怕是残疾人、孤寡老人也做到全覆盖，应保尽保，及时获保，住房保障体系还有其他，我们不一一说了，我们还在不断完善住房保障体系。
第三，我们还得坚定不移地支持农民工进城，这一点，不管是前面哪一类嘉宾都格外讲到的问题，如果我们仅仅是为城市人建城市，我们的城市化人口，城市人口所占比重不管增加到多少也是一个伪城市化，我们过去十年里主客观原因都有，客观原因有北京开奥运会、上海世博会，过去十年中城市建设的重心，基础谁市投入的重心，发展的重点是沿海特大城市，这是一个历史造就的不可避免的选择。但今后10年、20年，中国城市化、城镇化的重心所在是二三线城市，是县城和中心镇，这在去年末的中央经济工作会和今年的政府工作报告中已经有明确的表述，农业人口在城市中的就业和落户是中国城镇化的重要任务，2010年是中共中央提出十二五规划建议之年，在这个十二五规划中要把农民工进城，要有工作，要经商务工，要落户，要有房子住，而且能够在城市中站得住脚作为我们城市化重要任务，坚定不移，完不成这个任务，中国的社会稳定，社会经济发展的协调，城和乡矛盾的协调都是一句空话，请大家务必注意，去年以来中央文件中发生出现一个新词叫新生代农民工，新生代农民工的出路没有别的，就是在城市中定居落户，这是我们城市建设、住房建设、房地产市场发展面对的一个共同问题。
第四个坚定不移，坚定不移地支持大多数老百姓适度改善居住条件，我们到目前为止大多数人住上房子了，这是我们建设的成就，2009年130亿平方米，能说我们盖得少，盖得慢，2009年末按照2.6亿城镇人，包括户籍人口和常住人口，人均不过20平米，户均不过60平米，是基本住房的含义，是脱困住房标准的含义，2007年末24号文件提出廉租房50平米，经济适用房60平米，60平米是能满足初步脱困水平的标准，到2020年中国社会发展到全面小康社会的，沿海地区发展到中等发达国家水平了，我们应当城镇居民是60-70%的家庭有适度改善功能的住房，这个任务非常坚决，不算海闻校长说的，每年14000万农民工进城，现有改善性住房在现有住房总量上，一间房子不拆，再增加50%，什么叫适度改善性住房呢？卧室不能是14、15平米，搁一个双人床基本没站身的地方，要求有一点美化装饰的基地，这样的卧室18平米到20平米，不过分吧。卫生间不能光搁一马桶，那不叫卫生间，那叫厕所，还得有个洗澡的地方，还有相对分割一点的空间余地，这一个部分要一到两平米，要搁下洗衣机，要有女主人坐下对着镜子化妆的地方吧，把这些非常合理的要求加进去，这个空间10到12平米，看世界杯的时候喝点啤酒，聊聊天，老人来了有一点活动空间，人家港台，韩国电视剧一演一百多集，婆媳打架得有一个地方，都在厅里头。套居面积90平米，不然绝有不了以上的改善性功能。
我们不多说，实际上我们2020年还有15-20%左右的家庭要进入到一定程度的享受型住房。多层次，一定共的享受型，有个书房，有个健身的地方，有个搁家庭影院的地方，这些加上去160到240平米。这是我们说的坚定不移地支持老百姓适度改善的住房需求，这个适度改善是中国房地产市场存在发展、强大最主要的支持力量。过去十年中国的房地产业是全世界最活跃，规模、最强盛有生命力的房地产市场，我们希望未来10到20年这个行业是最活跃、最有生命力，最有前景的市场，我们的政策也还有不断摸索完善改进的余地。比如说，我们目前的房地产市场调控政策中，大家把过多的功能寄托于政府身上，特别是把资源配置的功能交给政府，政府特愿意给大家分，他不去提供公共产品，反而愿意掌握分配资源的权利，分公共租赁房，分经济适用房，分廉租房，这一分有什么办法防止寻租，你有什么办法，全世界200都没解决政府分配资源的时候，防止分配资源被收买，市场经济的公平就在于否定了一切超经济强制对资源配置的约束和干预。我们别在政策中过度地强化政府在分配资源的权力。
第二，别把区别化的房地产政策，成为掌握垄断资源的垄断部门们，为自己集体侵蚀国有资产、公共资产，为自己盖廉价房以及自建房，这个趋势需要我们高度警惕，人们借口，现在要区别化了，那么好了，从中央到地方，从高层到基层，都开始新一轮建房的高潮，北大也要建一万平方米的房子，脱离市场的趋势一定是对公共资源、国有资源、社会公平的一种侵蚀。
第三，我们还得把一些政策制度化，把它的目标清晰化，不是所有的调控政策，我们好像认为，只要是房地产调控政策就是和房价过不去的，恐怕未必，有些政策该是干什么的，比如说税收，我们现在大家的很多媒体讨论什么是房地产，能不能打压房价，税收是干什么的？时间关系我点到为止，2010年，发改委关于深化经济体制改革的新东西，其实国家发改委每年都出东西，不是今年才有的，年年都给家长发通知，年年开家长会。07年说积极推进物业税改革，明确提出积极推进。08年说推进房地产税制改革，09年研究开征物业税，10年逐步推进房产税改革，从积极到逐步了，媒体以为是新鲜事，不是新鲜事，你爹妈每年给你开家长会，以上仅供参考，谢谢大家。
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