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[直播回顾] 济南市滨河新区城市发展高峰论坛

——第六届中国地产金融年会齐鲁峰会

济南房天下   2010-06-18 13:37

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李洪海:谢谢副会长,副会长因为飞机晚到的原因,今天凌晨五点才来到,刚才又给我们献上了非常精彩的演讲,我们再一次以热烈的掌声表示感谢。下面,请工商联房地产商会会长聂梅生女士做主题演讲,题目是《解析房价与房价调控》,欢迎。

工商联房地产商会会长 聂梅生女士

聂梅生:各位领导上午好,非常高兴参加这样一个论坛,由于这次论坛是新地产论坛的一部分,所以我今天的发言主要集中在房地产资本层面,而且我也注意到,这一次主办单位也是开发区的投融资管理中心,可以集中在这么一个领域谈房价,不再准备扩张。

解析房价和房价调控,这次房地产的表象就是房价,从资本层面分析房价,我这么认为,这一轮房价上涨根本原因就是去年的货币投放,形成了这样一个货币投放肯定会有一个结果,就是过度的流动性,那么一定推向两个方面,要么是通货膨胀,要么是资产泡沫,这是去年为了整个经济宽松流动性的结果,去年我们把经济拉起来了,确实房地产起了功不可没的作用。

资本进入了房地产市场,这个就不说了,大家都知道,不可避免的市场的助力行为,它会推动房价大幅上涨,房价上涨是流动性显现的问题,这样一个特殊情况下大量放量引起了房价上涨,要解决还得从资本层面解决,也就是说解铃仍须系铃人。

我们看一下房价到底涨成什么样,一个是同比一个是环比,除了很少的时间,去年有几个月房价在负增长,其他的都在增长,同比整个在涨,这个是涨幅,到四月份有一个回落,但是还是在相当高的位之,这一轮的涨幅高过了07年的涨幅,15个月都在上涨,上涨的幅度很快,这个就是房地产投资,固定资产投资和房地产投资都是研究非常重要的两个数,我们看固定资产投资,去年在上,今年在下,房地产投资在去年11月以后一直在上,宏观调控这次是经济工作会议之后,到现在是6个月,档期实际上是调了6个月。这半年当中,从这时候开始调,房地产投资一直在上,四月份有些缓和,很多人读不懂这个数据,我读了一个礼拜才想出一个问题来。不是说调控没有用,有用,要分析为什么出现这样的情况,这是一个事实。房价其实不能笼统地说,要说长期五年到十年的房价,中短期的房价,档期一年以内,长期首先是GDP,然后是城镇化,然后是这一次的四万亿的拉动经济的铁公机,形成一些新的经济板块,比如说滨河新区,这都是最近出现的,这个影响房地产长期的五年到十年的上升。长期我觉得不要老把发达国家的事和中国一下子放一块,中国房地产怎么样了,美国怎么样,其实我们差了10年,中国的GDP在高速上涨阶段,美国走过的我们正在走,中国不要看GDP趋向,这个发展要四五十年,要走上去的。在这个期间,房地产占GDP的比重应该是10%左右,现在才到6%,不要老是期望中国GDP应该像发达国家一样,你还没到那个地步。

再一个是城镇化,我们比他们晚,他们先完成了城镇化,二战以后GDP,它城镇化的增长和GDP的增长同时起来了。再加上这次的铁公机,基础设施拉动经济,进一步促进的房地产发展,这三件事在当期,从长期来看,这三件事情都会发挥它的动力。

中短期我画了一条曲线,十年,从98年到现在12年,两次刺激,98年向上,08年向下,时间是两次,房地产拉动经济三次是向下的,这是04年的,07年的,不管是向上向下,中间都是房价,这个都是房价的增幅,其实都是在增长的,要想向上肯定能向,要想下来肯定能下来,下得太多了又往上拉动。实际上,它是一直在调控当中的,十年调了五次,每一次的影响都是差不多两年,那也就是说,房地产十年九调控,年年都有调控,已经从非常态变成主常态。现在看曲线来讲,就是在GDP和CPI之间游动,房价跟人均收入也有很大关系,我们国家人均收入的涨幅,如果用它来表示的话,那么就是上去的,它是夹在中间的。

我想说的是政策取向在我们中国十年中对房地产起重要的作用,它使房价能够在GDP和CPI涨幅之间。

第二个,我们说一下低价取向,刚才朱会长讲了好多政策方面的,房地产根本的体制问题就是所谓的低政策和财税政策,都是一些体制性的问题,现在解决不了,现在必须承受这些事情,现在08年、09年两年的数据,政府的土地成本比上政府的土地收入,政府的土地成本就是拆迁,这两个是1:3,08年土地收入一千多亿,09年14200多亿,基本上都是1:3。这一块是非常重要的一块,地方的财政收入,如果你不改变这块就存在,你怎么样从开发商那儿说土地的事是解决不了,因为根子不在开发商那儿。开发商拿过来以后抵押贷款贷出去,去年是2000多亿。

第三个,现在咱们就说资本层面来说这个事,去年流动性带出去十万个亿,城乡增加到了26万亿,达到了历史上的点,城镇的储蓄已有的达到这么高,流动性是什么意思呢?钱在市场,在市场就要用这个钱,在这两方面,开发商要怎么样利用这样一个大的实际,2009年流动性这么宽裕,我怎么利用这个做房地产开发,另一个是老百姓怎么用这个钱增加他的财富,用得好就是赚钱,怎么样才能用好呢?肯定是推动这个杠杆上升,这个我不详细讲了,这个是整个去年,今年一季度的40个城市的资金分布。我们可以看到,资金比较短的,有的贷款很少,全是其他资金,全是自己卖的房子然后去盖,像青岛就是比较典型的杠杆率比较高的城市,大于5倍。从开发商这边来讲,他就利用这个贷款,利用各种各样的市场流动性,扩大自己的资产。

从买房子的来讲,咱们比较典型的炒房团利用这个进行炒房,利用银行贷款的宽裕促使增加,房价上升,开发商和购房者同时的推动。推动结果我们可以从资本市场看出来,房地产市场如果说资产泡沫方向推行,资就是资本市场,它们两个又开始冲突了,上证指数,中央政府这次强烈的宏观调控以后,它反映非常非常激烈,从4月份的三千点一下之跌到1500点,房地产市场原来高过它,但是它们俩又开始回归到一样。但是可以看到,如果从资产泡沫的结点来说,应该是房地产市场,整个的资本市场比较高。

我们这次数据出来,CPI的威胁并不大,虽然高过了3.1%,并不是今年增长很麻烦,房价在目前的这一个季度或者两个季度,它不一定会大幅度上升,这是一个关系。

我们看一下,调了6个月,现在怎么解释目前的情况,数据支持什么?又意味着后世是什么?我还是从资本层面说,后世效果到底怎么回事?环比和同比都在涨,我不愿意同比,真金白银卖了多少,这就是量,(PPT)。

大家看一下这个,这个是跟资金有关系的线,一个是销售金额,这是8000亿,这都是数值亿元,不是同比,12月份8000亿,这是1到2月销售,房屋销售金额也下来了,三千多亿,从八千亿降到不到四千亿。销售的金额下来,还有一个下来,国内贷款下来,国内贷款从两千多亿一直下来,这个数字现在是走平,四月五月经常的走平,我不知道6月份以后能不能再下,应该是差不多了。

然后看开发商,红的和绿的是开发商控制的,就是资金来源,12月份在下,房地产资金来源下得也很多,从8000亿下到4000亿,资金来源在下,但是从3月份、4月份基本上稳的,房地产开发企业是稳的,加上它的投资,我4月份非常担心,因为4月份的投资下降了,到5月份又上来了。所以从房地产开发企业这个无形的手和有形的手,贷款肯定是政府有形的手,中间很明显看得出来,从去年宏观调控,6个月以来开始博弈,博弈到最后,拉出来一条比较平稳的线,尤其是房地产投资在四月份略有下降,调整是一个趋稳的状态。

解释这个问题可能有不同的趋势,我谈一下我的解释,5月份为什么房地产投资增长?比固定资产投资上去了一块,开工面积也上升,竣工面积也上升,看买地,5月份不知道为什么开发商到处买地,什么样的地呢?类似于滨河新区这样的一些地,在宏观调控这么大力的情况下,5月份比4月份买地多这么多,购置费环比增加34.7%,为什么5月份的投资会增长呢?可能在北京上海调控重点的城市,他不再赚投资了,投到一些非热点城市,二线三线城市,尤其是一些新的经济区、经济点,形成了很多板块。我去连云港,好家伙,比上海市区还大的面积,一个新的港口岸,他们转移了,开发商买地的钱增加很多。我已经招牌挂取了牌了,我已经开工了,不能不投,投资转向非热点城市,这是一个,开发区是第二个。因为现在地方政府财政也比较紧张,当然土地价格就不允许形成地王,现在土地价格比较低,肯定现在去买地。增长的区不在房价控制,并不在那儿投资,他分散开了。

我们再看一下,到底控了6个月,资本层面有没有效果,09年房地产投资是36000亿,每个月投3000亿,在固定资产投资占比是18.7%,将近两万亿的银行信贷,个贷是700亿,这是去年的平均数,去年新增贷款大概10万亿。我们从三四五月份看,三月房地产投资3400多亿,占20%,因为房地产投资多年来都是20%,我觉得三月份是合理的。个贷450亿,也和去年差不多,整个新增贷款额度下来了,新增贷款的5000多亿下来了,房地产贷出去了还是3400亿,个贷还是700亿,一看不得了这个数字,怎么搞的?房地产贷款占了整个贷款的38%,钱到跑到房地产。4月份房产还是3000多亿,占19.7%,然后下到29.2%,4月份在北大开过一个会,我当时比较担心,数据下降了这么多,会不会往下掉,进到5月份一看,一下子房产都是从3300升到3890多亿,搞来搞去个贷早了,我就不明白,二套房政策出来了,个贷还涨了,我不明白二套房贷收缩,银行把钱贷给谁了?这就是调了6个月以后,在资本层面的情况,就这么一个结果。

钱照样放,地照样买,房地产照样投资,这就是5月份的数据。我们再看一下,到底开发商有没有钱,银行在测试它的风险,测试它的抗风险能力,抵押贷款这块是15年的,20年的抵押贷款,早就放出去了,哪一家说供了5年的房突然不供了,会有这样的情况吗?不会的。房价下降30%没有关系,是指当期的房价,你的抵押贷款是去年买的房子,现在下降30%。一到三月房地产投资的资金来源,我投多少,资金来源有多少钱,是1:2.46,这是一到三月。4月份比值是1:1.60,自己掏钱去建。5月份比值是4:1.54,我们去年是怎么样?去年大力拉动经济以后,平均是1:1.58,今年的平均值跟去年差不多,资金量又开始下降,大家可以看到,从一季度的2.46下降到1.58,但是开发商整体还是不差钱,说一他会投资,他会逢低去买低。

这个情况下,我们看一下金融机构监管部门急急忙忙做了一些什么,政策指向继续严控资金杠杆率,降低信贷风险。房地产贷款占比已经达到29%,我们分析了,少数股份制银行30%,如果拿房地产类的抵押,包括一些工业企业,也拿厂房做抵押,已经占到一半,占银行贷款的余额几乎一半,并没有因为这次调控减少。开发贷,要求提高抵押品标准,不可能交了一点钱,再拿这个钱再去抵押,不可以,要求提高抵押标准,不宜用土地为抵押品发放开发贷款。

第二,到2009年底,房地产贷款已经达到7万亿,同比增速达到28.1%,大部分贷款都跑到房地产去了,2009年7万亿就相当多了。要求严格开发贷款的风险,严格炒房、二套房购房,我们从资本层面来看,现在的结果就是这么一个情况。

现在后市应该说房地产面临的不定因素很多,很难说今年怎么样,个就是人民币,这是被,没有办法的,人民币对出口不利,人民币和通胀是一对事情,通胀就要加息,加息的话就不可能,房地产和加息有关系,和也有关系,所以房地产的不定因素增多。先说一下汇率升降,汇率升降不是房地产说的,人民币应该,升得越多咱们人民币越值钱,其实不是,一马上热钱涌动,一有可能就房价又一次涨起来。

这一次我们应该有个资金平台,和外资竞争,如果一定要,外资一定要进来,我们36条出来,就会把我们的民间资金集合起来。5月份的数据出来以后,5月份的通胀压力是下降的,并不是很紧张,如果是下降,就是三明治的一边比较稳当,另外一边问题变成被了,主动的可能性也是存在的,欧元贬值,我们就被了,我们和美元之间这个事还没被解开,还有一个变化,如果是通胀下降了,我们会把三明治的另外一边修好,不会有那么大的压力,如果是通胀压力减少,那么的问题就升息,如果搞得不好,又又升息,肯定套汇,又推动房价,对我们不利,目前看来,我们通胀的问题很轻,的问题下一步是比较大的麻烦。我们看一下解决这些问题应该怎么办?在资本层面有这么多的麻烦,现在好像在资本层面抵押贷款个贷也没有减少,开发商使劲投资,现在有一条,能不能把开发商的钱抽走,不在房地产里闹腾,让保障性住房填进,这是住建部公布的这样一个数据。

因为现在已经是6月下旬了,按照去年的情况就没完成,我去年下半年就这么说,真正才完成了30%,到年底我就注意到底能完成多少,现在又说10%,今年保障性住房能不能继续,将近4千亿,我觉得一个是时间比较短,土地价格又上不去,保障性住房这一块,能不能有保障性住房。

最后,稳定房地产市场建议,到年终的情况下,是不是后续有这么几条,一个是稳定房地产的投融资,不要再大幅度波动,稳定投资,因为贷款额度已经下去了,开发商自有资金在往里填。然后稳定房地产资本层面的需求,支持中国的经济发展,毕竟房地产是非常重要的,调了半年以后,是不是应该趋稳,连续三个月曲线是平的。

第二,引导资金从热点城市住房领域流入发展型的三线城市,我们四万亿投入铁公机,沿线会有新兴的经济区,比如说经济带,比如说珠三角、环渤海等等,比如说咱们济南这个滨河新区,从这资金引领到这种城市,这样使房地产发展更加均衡,更加有后劲,而不是一棍子从房价高的城市,一个政策切到底,现在整个的房地产投资还在上,房价总体在上。所以我觉得应该引导。

第三,支持发展绿色低碳型地产,我们在低碳问题上在国际上也有很多承诺,如果它转型的话会带动其他的转型,应该把这个资金平衡,如果房地产的发展引向低碳生活,它是一个引擎,应该向这走。

另外,落实保障性住房建设,平衡市场供给,稳定社会中低收入住有所居,希望在这个引导之下,中国房地产能够健康发展,谢谢大家!

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